柬埔寨经商指南（三）：土地

一、概述
柬埔寨的1810万公顷土地一直是这个农业社会的根本资产。农业、渔业和林业占全国土地面积的80％以上，但几十年的政治冲突导致了所有权和土地使用权的混乱和争议。在内战期间（1975-1979），柬埔寨没有私有土地所有权。所有权记录和登记册被销毁，所有土地都属于国家。今天，土地权益的社会合法性和法律合法性差别很大。这个政治稳定和经济增长的新时代使得政府有机会实施新的土地管理和管理政策。
2001年《土地法》反映了柬埔寨对国内土地问题的关注，涉及以下主题：
住宅和农业所有权的私人所有权
建立土地登记册和登记职衔和产权负担的制度
确定国有土地边界的机制
分配国有土地的机制（“社会特许”）
土著社区和宗教场所的公共使用权;和
工业农业特许权上限（10,000公顷）
近几年来，新的“民法典”和新法律，次级法令，部委Prakas对“民法典”实施和其他类型的法规进行了一些重大改变。在获得土地上的任何财产权益之前，投资者必须进行尽职调查。
二、柬埔寨土地的法定所有权
柬埔寨的土地可以由拥有柬埔寨国籍身份的私人拥有者/法人实体拥有。如果柬埔寨公民或另一法人持有其51％以上的有表决权股份，法人就有柬埔寨国籍。土地也可以由柬埔寨公众社区或社团所拥有。
国家拥有大部分土地，用于公共目的和服务。《土地法》（2001年）建立了自然保护区和王室不动产财产的边界。
根据《宪法》第44条，外国人不得在柬埔寨拥有土地。但是，柬埔寨1994年《投资法》允许投资者使用和开发土地，并签署长期租赁协议，这将在本指南中被称为“永久租赁”。
然而，部长理事会通过的最近的一项次级法令现在允许外国人在一栋建筑物内购买个人公寓，形成共同所有权。2011年，一项法律也确认了外国人在共同住宅楼层一层以上购买私人单位的能力。
三、收购柬埔寨的财产
虽然外国人不能在柬埔寨完全拥有房地产，但仍然有几种方式在该国建立商业存在。外国投资者可以纳入当地一家公司（柬方持股51％），与柬埔寨合作伙伴建立合资企业或签署永久租赁合同。甚至可以通过获得柬埔寨公民身份来购买土地，这是政府所鼓励的一条通道，但对许多投资者来说是不切实际的。
在其租赁土地上或在当地注册公司拥有的土地上，外国人可以行使其开发的建筑物或结构的权利。只要多数土地所有权归属于柬埔寨公民身份的法人，外国投资者也可以享受柬埔寨政府授予QIP下的重大奖励和减免税。
四、潜在风险
柬埔寨的土地纠纷很多。由于所有权登记制度还比较新，许多土地交易都没有进行过正确注册。但投资者可以采取措施避免出现问题：
1、所有权检索
在获得不动产权益之前，投资者必须注意核实土地是否拥有明确的无阻碍的所有权。全面的所有权检索至关重要。检索报告将显示土地上是否存在任何留置权或地役权。所有权检索也将为外国投资者确认正确的交易对方。
2、边界划界
为了避免土地纠纷，投资者应当注意识别并在地籍办事处注册财产的边界。可以用坚固、永久的栅栏划定和控制边界。
3、文件
对于农业用地和住宅用地，现行法律法规对于不得剥夺的权益文件的发行做出了规定。在土地交易的每个步骤中，投资者都应获得强有力的产权文件，以避免将来遭到他人的任何抢劫和欺诈性索赔。有效的永久租赁必须以书面形式确定并且经过注册被颁发证书。经济特许权也有其特殊形式的证书。
五、执行产权
在发生土地纠纷的情况下，各方可以向地籍委员会寻求解决。2001年《土地法》在地方和国家层面设立了委员会。这些委员会解决未注册的不动产的争议：他们接受投诉；勘测土地；就占有权和所有权问题提出裁定；界定边界。委员会有义务公开展示裁决记录，包括索引图和所有者名单，以便各方有机会反对。当裁决记录为最终时，委员会必须向土地管理，城市规划和建设部（“MLMUPC”）注册，并颁发所有权证明和/或拥有权。
关于销售合同或租赁协议的争议可以提交民事法庭。与法院裁决相比，谈判、调解和其他解决争议解决方式通常较为简单，但可能不具有约束力。
六、建立对土地的控制
1、本地注册土地控股公司（LHC）
对于希望在柬埔寨获得土地和经营业务的投资者来说，这个选择是最有吸引力的。建立LHC被广泛接受并适用于个人或法人的外国投资者。另外，一次LHC可以持有多块土地。
另一方面，这个方法也存在缺点。由于外国人不能拥有100％的土地，投资者必须找到柬埔寨共同所有者并与之合作。此限制也使小股东面临风险。此外，交易成本和注册费用较高，税费高，管理负担也较为沉重。
2、合资公司（JVCs）
JVCs由LHC和运营公司组成，其中运营公司可以为100％外资。在柬方控股的LHC中，运营公司成为少数股东（49％）。
确保JVC中的安全性有几种方法。尽管拥有不到一半的股权，外国投资者可以拥有比当地对手更高级别的权利。柬方股东也可以签署给予外国人特殊权利的合同，如永久性过半投票权等。此外，可以选择质押或租赁协议。运营公司向LHC贷款，运营公司对有关财产作出承诺。经认购后，运营公司对LHC购买的土地拥有经登记的担保权益。关于租赁协议，运营公司与LHC签订租赁协议，从而赋予运营公司使用土地的权力和权利。质押和租赁一起形成一套相互关联的文件，旨在最大限度地保护少数股东在土地上的权益。
3、提名结构
投资者可以使用代理人结构——以柬方合伙人的名义获得土地；然而，这种方法是不推荐的，因为是非法的且缺乏安全性的。
七、永久租赁
1、永久租赁——外资融资
这个选项允许外国人购买土地或财产，并以柬埔寨公民的名义登记所有权。然后，外国人和柬埔寨人可以签订租约（50年），柬埔寨公民将土地或财产出租给外方。
在这种协议中，外国人可以出售土地或财产，并保留销售收入的100％。为确保安全，所有权转让给柬埔寨公民后，外国人应保留拥有土地所有权的原始版本，因为出售土地是通过将原始土地所有权转让给新买方完成的。
销售协议必须以书面形式通过地方当局的认证，并向地籍登记处注册。一旦尽职调查得到批准，买卖双方可以签订买卖协议和经纪协议。土地局在缴纳转让税和土地办公费之前不会完成交易。
2、永久租赁——没有外国融资
外国投资者可以选择的另一个选择是永久租赁。这种方式赋予出租人所有开发租赁土地的必要权利。租赁也可以通过继承分配，出售或转让。此外，有一个50年的最大租期，并允许延期。
永久租赁的一些缺点包括：承租人不能依靠柬埔寨法院解决争端；关于租赁到期后谁拥有建筑物的不确定性；根据投资法，出租人可以在租赁到期后向建筑物提出所有权。
如果选择永久租赁，应考虑签订合同以保障自己的权利。协议管辖条款使双方能够在柬埔寨境外解决合同纠纷。投资者可以加入不同条件，比如销售限制，要求土地所有者必须获得承租人出售；也可以要求行政监督——在土地局登记“销售通知”，指示土地局不得在未经承租人的许可下出售土地。
八、土地特许权
《特许权法》于2007年9月10日由国民议会通过，2007年10月4日由参议院一致通过。法律的目的是促进在柬埔寨实施私人融资基础设施项目，以造福公共和国民经济，满足社会需求。
土地特许权是由主管当局（由柬埔寨政府授予）酌情决定的法定权利，赋予一个自然人，法人或团体依照《土地法》占有土地并行使土地权利。土地特许权不得超过一万公顷，最长限期为五十年。有权进行基础设施项目的所有公共机构或主管机构（部委，公共机构，国有法人实体，地方政府）有权对其各自职权范围内的基础设施项目和相关配套协议达成特许权合同。
经济特许权（ELC）与社会土地特许权不同，ELC适用于外国投资者。类似于永久租赁，ELC项目确实具有内部的特殊性。它们专为农业或农业工业项目设计，而永久租赁的范围不仅限于农业或农业工业目的。
ELC是一个旨在发展土地，增加就业机会，提高国家盈利能力的机制，不会对特许经营地块和邻近居民的社会和环境福利产生不利影响。这一机制是由2001年《土地法》所创立，以促进农业和农业工业生产的经济增长。投资者方面，ELC提供QIP的激励措施，并为大型项目提供长期使用国家地块的权利。法律还允许将其用作担保，以便在需要额外投资资金的情况下派上用场。
一个公司只能在特许权合同规定的时间内获得ELC权利，并且永远不能以实际占有土地的方式获得ELC权利。所有ELC都必须向MLMUPC注册。如一个自然人或多个法人实体被授权在多地获得ELC权利，其ELC权利的总大小不得超过由授权许可的总面积大小。受益人（特许权持有人）的权利不如收有人享有的完整，因为受益人不能让与，出售或租赁特许权土地给第三方。但是，为了让新特许权持有人受益，可以签订新的让步合同以合法地允许转让特许权土地。
九、施工
所有个人或法人，无论是公共还是私人的，均有权在其拥有的土地上建造建筑物。但首先必须获得建筑许可证。此外，建筑许可证须在在获得土地所有权证书和政府批准的总体规划之前取得。必须根据情况申请建筑许可证（RGC）。公共工程交通运输部在开工施工现场之前，会对其进行审查。理论上说，一旦所有文件都提交当局，文件审查大约需要45天。但这个时间框架可能会被当局改变，且不会通知申请人。
十、不动产权的产权负担
2011年《民法典》于2011年生效。《民法典》在某些方面涉及不动产领域，2001年《土地法》规定的若干旧规定被明确废止。《民法典》更改的亮点之一是产权负担。
2001年《土地法》下关于产权负担的二十八条全文已被废除。这种废除影响所有3种类型的现有产权负担，包括质押、抵押和留置。
十一、“最近颁布的条例”，“新程序规则”
2011年1月，司法部和MLMUPC共同出版了一个新的部门规章，主要侧重于明确法庭书记员在《民事诉讼法》的规定下的任务。例如，它涵盖法庭书记处编写与《民事诉讼法》有关的转让，取消，临时处理等有关文件的方式。它在一个简短的章节中提到了基于法院命令或当事人调解的不动产登记手续。
根据法院命令或当事人调解进行财产登记。
第二个显著改革的是“战略伙伴关系协定”下MLMUPC颁布的“2012年度公共服务联合公报”。MLMUPC必须确定一个具体的位置，并分配负责人，在确定的位置提供一站式服务，及时向客户提供服务。最重要的是，该公报提供了这些服务的官方认可费用和等待时间的清单。
2013年，国防部和民防部队根据《民法典》再次发布了一个关于真正权利登记程序的规章制度。它规定了有关注册质押和抵押的程序。
最后一个值得关注的是MLMUPC起草的关于2013年6月发布的公共服务的表格简编。不动产登记过程中，所有申请人和政府官员均应熟悉这些政府表格。换句话说，汇编提供了各种类型交易所需的最新文件模板——销售，土地特许权，名称变更等，还包括提交审查的官员的文件表格。
但值得注意的是，这些规定形式和程序都是最新的，某些官方对于执行情况尚不熟悉。