前言
近些年来，随着经济的快速发展，房地产市场异常活跃。不少房地产公司兴建商铺、办公楼、住宅等，主要以买卖、租赁的方式回笼资金、实现盈利。而其中涉及出租的房屋，少不了以《租赁合同》的形式将出租方和承租方的权利义务固定下来，以应对和防范房屋出租过程中所产生的各类风险。
出租人为了更大程度的维护自身利益，将合同中承租人应该承担的违约责任约定的越重就越好吗？
行使单方解除权的时间随心所欲就行吗？
本文将分享笔者团队在代理一家房地产公司房屋租赁合同纠纷案件过程中的一些心得体会，结合该个案所涉案件数据整理情况对相关实务问题作一梳理和总结，以飨读者。
梳理及心得
首先，关于出租方因承租方存在严重违约情形行使合同解除权的时间。根据团队代理的这家房地产公司提供的租赁合同（以下简称“租赁合同”）约定，承租方欠付租金、物业管理费等费用达一个月，出租方即享有合同解除权。
经笔者统计已办结案件（如下图所示），出租方行使合同解除权并没有固定的时间。当承租方存在严重违约情形时，出租方有1个月、2个月、3个月、5个月、6个月、7个月、8个月、9个月、10个月、11个月等不同时间段后行使解除权的情况。而该不确定的合同解除权行使时间会使其面临不必要的风险（如：空置损失过大、高额的逾期付款违约金得不到法官支持、承租人注销或破产后债权难以追回等。）
其次，关于房屋租赁合同约定的解除合同违约金。根据租赁合同约定，承租方一般要承担六个月的房租和六个月的物业管理费之和的解除合同违约金。而经统计如下图所示，因金额过大，法官一般不会全部支持，因各案具体情况不同且承办法官也不同，45%的案件法官支持3个月的违约金，但也存在支持1个月、2个月、4个月、5个月和6个月的情形。
再次，关于结案方式。以判决形式结案的占比47%，53%的案件为调解结案。
最后，关于出租人是否存在实质性损失。所谓实质性损失，是指承租人向出租人已支付的所有保证金金额不足以弥补其向出租人欠付的金额，所导致出租人遭受的租金等应收账款损失。也就是说，因为租赁合同约定承租人要交纳一定金额的保证金，所以当承租人出现欠费情形时保证金是否足以抵扣欠款。根据统计发现，58%的案件已收取的保证金金额不能覆盖欠款，而达38%的案件保证金能够覆盖欠款，剩余的4%案件即未按期交纳保证金就已逃铺。
而，根据租赁合同约定的违约责任条款，当承租人发生特定违约情形时，出租人有权没收全部已收取的保证金，欠款等费用另行支付。但经法院的判决（不包括调解），法官一般不支持出租人没收保证金而是用保证金抵扣欠款。
综上，针对大家拟定房屋租赁合同时，有以下几点小建议：
及时行使合同解除权。当承租人出现足以解除合同的违约情形时，出租方应及时（最好于某一固定期限）发送解除通知，行使单方解除权。这样可以有效的减少房屋空置损失、承租人破产、注销无力偿还等风险；
合理约定违约金。违约金并不是约定的越高越好，违约金的约定要相对合理，使其既能起到震慑合同相对方认真履行合同的效果，又具有可实现性，不要变成为了获取违约金而解除合同；
先沟通协商，诉讼是保留手段。若出租人和承租人在诉前能够通过友好谈判的方式促成争议的解决，这样不仅可以实现及时解约的目的，而且还能大大地节省时间和诉讼成本，提高争议解决的效率。
近些年来，随着经济的快速发展，房地产市场异常活跃。不少房地产公司兴建商铺、办公楼、住宅等，主要以买卖、租赁的方式回笼资金、实现盈利。而其中涉及出租的房屋，少不了以《租赁合同》的形式将出租方和承租方的权利义务固定下来，以应对和防范房屋出租过程中所产生的各类风险。
出租人为了更大程度的维护自身利益，将合同中承租人应该承担的违约责任约定的越重就越好吗？
行使单方解除权的时间随心所欲就行吗？
本文将分享笔者团队在代理一家房地产公司房屋租赁合同纠纷案件过程中的一些心得体会，结合该个案所涉案件数据整理情况对相关实务问题作一梳理和总结，以飨读者。
梳理及心得
首先，关于出租方因承租方存在严重违约情形行使合同解除权的时间。根据团队代理的这家房地产公司提供的租赁合同（以下简称“租赁合同”）约定，承租方欠付租金、物业管理费等费用达一个月，出租方即享有合同解除权。
经笔者统计已办结案件（如下图所示），出租方行使合同解除权并没有固定的时间。当承租方存在严重违约情形时，出租方有1个月、2个月、3个月、5个月、6个月、7个月、8个月、9个月、10个月、11个月等不同时间段后行使解除权的情况。而该不确定的合同解除权行使时间会使其面临不必要的风险（如：空置损失过大、高额的逾期付款违约金得不到法官支持、承租人注销或破产后债权难以追回等。）
其次，关于房屋租赁合同约定的解除合同违约金。根据租赁合同约定，承租方一般要承担六个月的房租和六个月的物业管理费之和的解除合同违约金。而经统计如下图所示，因金额过大，法官一般不会全部支持，因各案具体情况不同且承办法官也不同，45%的案件法官支持3个月的违约金，但也存在支持1个月、2个月、4个月、5个月和6个月的情形。
再次，关于结案方式。以判决形式结案的占比47%，53%的案件为调解结案。
最后，关于出租人是否存在实质性损失。所谓实质性损失，是指承租人向出租人已支付的所有保证金金额不足以弥补其向出租人欠付的金额，所导致出租人遭受的租金等应收账款损失。也就是说，因为租赁合同约定承租人要交纳一定金额的保证金，所以当承租人出现欠费情形时保证金是否足以抵扣欠款。根据统计发现，58%的案件已收取的保证金金额不能覆盖欠款，而达38%的案件保证金能够覆盖欠款，剩余的4%案件即未按期交纳保证金就已逃铺。
而，根据租赁合同约定的违约责任条款，当承租人发生特定违约情形时，出租人有权没收全部已收取的保证金，欠款等费用另行支付。但经法院的判决（不包括调解），法官一般不支持出租人没收保证金而是用保证金抵扣欠款。
综上，针对大家拟定房屋租赁合同时，有以下几点小建议：
及时行使合同解除权。当承租人出现足以解除合同的违约情形时，出租方应及时（最好于某一固定期限）发送解除通知，行使单方解除权。这样可以有效的减少房屋空置损失、承租人破产、注销无力偿还等风险；
合理约定违约金。违约金并不是约定的越高越好，违约金的约定要相对合理，使其既能起到震慑合同相对方认真履行合同的效果，又具有可实现性，不要变成为了获取违约金而解除合同；
先沟通协商，诉讼是保留手段。若出租人和承租人在诉前能够通过友好谈判的方式促成争议的解决，这样不仅可以实现及时解约的目的，而且还能大大地节省时间和诉讼成本，提高争议解决的效率。