商品房买卖合同签订过程中常见的法律风险及防范措施之二

（二）防范措施
1、关于签订商品房买卖合同与签订认购协议的客户不是同一人的问题。
合同的转让应该经过合同相对方的同意。认购人未经开发商同意而私自转让合同的，转让行为无效。为了避免后续的风险，我们建议：
（1）可在认购协议中明确约定不允许以其他人的名义签订商品房买卖合同，否则贵公司有权不签订商品房买卖合同并将房屋另行处理；
（2）在换签商品房买卖合同时，要求认购人本人亲自或公证委托他人，以认购人的名义签订商品房买卖合同，否则不签订商品房买卖合同。
2、关于商品房买卖合同的买方有两人以上，但没有全部到场的问题。
为了防范此风险，我们建议：
（1）在认购协议中明确约定，认购人为两人以上的，签订商品房买卖合同时必须全部到场签字，如不能亲自到场的，应办理公证委托；
（2）签订商品房买卖合同时，在条件允许的情况下，对公证书的真伪进行查询验证。
（3）买受人一方不能全部到场又未能出示有效公证文件的，可以采取延后签约的作法，在确保签约人取得合法授权后方继续进行签约。
3、买受人签订商品房买卖合同时，仅签字而未按手印，或仅按手印而未签字。
为了防范此风险，我们建议，要求买受人在签字的同时加按手印，两者缺一不可。
4、关于商品房买卖合同的内容不完善或不符合法律规定的问题。
针对商品房买卖合同的内容，我们提出以下建议：
（1）关于违约金过高或过低的问题。
我们建议：
①明确各种情形下损失的金额或计算方法；
②设定的违约金不超过损失的30%。损失应以能明确计算得出的金额为准；
③根据违约行为发生的几率，设定适当的违约金，以约束买受人。
（2）关于部分违约情况没有约定具体的违约责任的问题。
我们建议：
①针对买受人的各项义务设定相应的违约责任；
②商品房买卖合同在签订前交由专业律师进行审查，以免有所遗漏。
（3）关于对因面积计算方式发生变更而可能发生的面积差异处理方式没有约定而产生的纠纷的问题。
对此，我们建议：
①约定双方适用的房屋面积计算方式；
②约定一旦现行的房屋面积的计算方式发生改变，由此而产生的面积差异的处理方式。例如，约定因公摊面积计算方式发生变化而增加公摊面积的，双方如何结算房价。
（4）关于对计价面积没有约定或约定不明的问题。
为了防范此类风险，我们建议：
①明确总价和单价；
②明确计价面积为套内面积还是建筑面积。
（5）关于对单价没有约定或约定不明，从而引起纠纷的问题。
为了防范此类风险，我们建议：明确约定单价而非仅仅约定总价。
（6）关于对交房条件没有约定或约定不明的问题。
为避免纠纷的发生，我们建议：
①在合同中明确约定交房的条件；
②在合同中明确约定，只要符合交房条件，买受人不得以小区配套未完成、房屋质量有瑕疵等任何理由，拒绝接房或要求贵公司按更高的条件交房。
（7）关于对公建设施等没有约定或约定不明的问题。
对此我们建议，列明小区的公共部位、公共设施的名称及数量，作为合同的附件，由买卖双方签字共同确认。
（8）关于“通知条款”没有约定或约定不明的问题。
①在商品房买卖合同中明确约定买受人的联系地址、电话等，贵公司向该地址发送快递等若干天之后即视为买受人收到；
②在商品房买卖合同中明确公告送达的方式为贵公司向买受人发送通知的合法方式之一，只要贵公司在某类报纸上刊登公告，即视为已经送达买受人。
（9）关于争议解决条款没有约定或约定不明确的问题。
对此我们建议：
①明确选择其中一种争议解决方式，勿两者都选或两者都不选；
②如需要通过仲裁方式解决争议的，应明确约定仲裁机构的准确名称，并同时排除法院裁决方式的适用；
（10）关于合同中没有明确前期物业管理合同的内容及业主规约，从而导致后期管理纠纷的问题。
为了防范此类风险，我们建议贵公司：
①将前期物业管理合同作为商品房买卖合同的附件，要求买受人签字并确认同意前期物业管理合同的内容；
②将业主规约作为商品房买卖合同的附件，要求买受人签字并确认同意遵守；
③前期物业管理合同及业主规约应详细约定买受人和物业管理公司的各项权利义务，包括物业收费标准及范围、物业服务范围、业主不能进行的某些行为等等。
（11）关于因规划设计变更产生纠纷的问题。
为了减少纠纷，我们建议：
①房地产开发企业开发的项目一经过规划部门批准便不得擅自改变，如需要改变的，贵公司应当按照法定程序向城市规划部门提出申请，在城市规划部门的组织下进行听证，尽可能取得买受人的理解和同意。
②如果确因客观原因必须作出变更的，贵公司应当按照程序来与买受人沟通，并经过主管部门批准。在变更确立后书面通知买受人。
③在合同中明确约定买受人对规划设计变更的书面通知的回复期限及相应的法律后果，如：不在规定期限内答复或解除合同的，视为接受变更等。
④由专业律师协助贵公司作好保存贵公司已按合同约定发出书面通知的证据，以备发生纠纷时使用。
5、关于需要买受人确认的事宜，没有以妥善的方式要求买受人确认的问题。
对此我们建议：
（1）对于一些需特别提示的内容，应用醒目的字体标注；
（2）对于商品房买卖合同内容，应要求买受人手抄确认，明确其已经充分阅读并理解，签署合同时，已经过慎重考虑，系其真实意思表示。