“一房二卖”的违约赔偿法律分析

一个耗时近八年的“一房二卖”购房纠纷，为何从最初基层法院、中院、高院均不予受理，后又大逆转，最终中院作出顶格判决：退赔购房款、期间利息、差价损失、赔偿一倍已购房款？
【案情简介】
2009年1月15日，潘先生向开发商云南HX屋业有限公司（以下简称“HX公司”）认购了XX湖畔项目的一套别墅，签订《住宅确认书》《订金协议》等，并一次性支付全部购房款1,232,690元及缴纳相关税费。
2012年6月10日、19日，因受“831清非”、“昆明市54321土地政策”及“整合零星用地”等要求影响，HX公司开发的项目涉及到补缴土地出让金、承担基础设施配套费，以及配建公共设施等情况，开发成本大幅增加。为此，HX公司发出《关于XX湖畔项目代购房交房事项的通知》，通知包括潘先生在内的购房者进行接房外，同时明确提出“XX湖畔项目在开发建设过程中，因政策调整直接导致XX湖畔项目开发建设成本大幅增加，经测算现价格在原定价格的基础上：“按产权面积每平方米增加1656元。”
2012年至2014年，经HX公司与团购单位沟通，绝大部分的购房者已经增加价款购买房屋并已实际入住或者已经退款解决。但是，潘先生不接受开发商补缴价款的要求，也不接受退款退房，并从2012年起，潘先生先后向基层法院、中院、高院提起民事诉讼，但各级法院均以“831清非土地”不属于人民法院受案范围为由，驳回潘先生的诉请。
2014年7月10日，HX公司再次以登报方式发布公告，并下最后通牒——要么接受加价，要么退款（包含利息），否则合同于2014年7月16日解除。
2016年7月，HX公司将潘先生所认购的房屋，以约250万元的价格，销售给第三人，并办理备案登记。
2016年11月8日，经潘先生申诉，省检向高院提出抗诉，省高院作出再审裁定，中院指令发回基层法院审理。
2017年9月1日，基层法院重新立案后，于2017年9月28日、2018年3月2日两次公开开庭进行了审理，并于2019年5月27日作出了一审判决。
2019年10月25日，因HX公司不服一审判决，向中院提起上诉。中院受理此案后，依法组成合议庭于2019年11月28日公开开庭进行了审理，并于2020年6月9日作出了终审判决：1.潘先生与HX公司房屋买卖合同关系成立生效，且自判决生效之日起解除；2.HX公司返还潘先生已支付的全部购房款及相关费用共计1,269,790.7元，并支付利息；3.HX公司向潘瑞宏赔偿损失1,244,023元，并承担1,232,690元的赔偿责任，共计2,476,713元。
【法院观点】
二审法院认为：涉案《商品房订金协议》及《住宅确认书》已构成商品房买卖合同。HX公司公告要求潘先生重新办理购房手续的行为，系属于单方法律行为，在潘先生不同意的情况下，并不能达到合同解除或合同变更的法律效果。HX公司在与潘先生的商品房买卖合同关系未解除的情况下，又将涉案房屋出售给案外人，并办理了不动产登记，致使潘先生的合同目的不能实现，无法取得涉案房屋，HX公司显属违约。最后，法院按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”的规定，支持了潘先生的诉讼请求：解除合同，返还已支付的全部购房款及相关费用，赔偿损失并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
【法律评析】
本案较一般的“一房二卖”合同纠纷，涉及时间更长、牵涉面更广、当事人双方的争议内容受外部影响更大更复杂，最终判决结果因为既支持差价损失和利息，又支持赔偿一倍购房款而备受外界关注。从本案民事判决的争议焦点来看，法院裁判的基本逻辑如下：首先判断潘先生与HX公司所签订的《住宅确认书》《订金协议》是预约还是本约？其次，在确认为本约的情况下，判断合同是否已解除？最后，在确认合同未解除的情况下，判断HX公司“一房二卖”是否构成违约，以及应当承担何种违约责任。笔者结合案情，试做如下分析：
一、关于本案是预约合同还是本约合同关系。
1.根据原《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，HX公司与潘先生签订的商品房订金协议及住宅确认书，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且HX公司作为出卖人已按照约定收受潘先生支付的全部购房款，因此，商品房订金协议及住宅确认书虽形式上为预约，但已具备预约转化为本约的条件，因此，商品房订金协议认定为商品房买卖合同。
2.根据原《中华人民共和国合同法》第三十七条规定，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立的规定。本案中，HX公司与潘先生约定签订书面的《商品房购销合同》，潘先生作为买受人向HX公司履行了支付全部购房款的主要义务，HX公司接受并开具了发票，根据上述法律规定，即便HX公司在合同上未加盖公司印章亦不影响双方签订的《商品房购销合同》的成立。
3.根据原《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条规定，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。本案中，双方当事人并未对合同成立要件作出特别约定，依据商品房订金协议、住宅确认书、《商品房购销合同》的约定及明确的内容，已可以对合同的房号、面积和房款等作出认定，故双方之间的商品房买卖合同关系依法成立。至于双方对合同主体、标的、数量以外的合同条款存有争议的，可以根据相关法律规定予以解决，不影响合同的成立。
二、关于双方合同是否已经解除的问题。
合同解除包括协议解除、约定解除和法定解除。其中：协议解除系指当事人协商一致，可以解除合同，系当事人双方具有“解除合同”的意思表示。约定解除系指当事人在合同中事先约定了一方解除合同的事由，待该解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。法定解除系指当事人基于不可抗力、预期违约、迟延履行等构成根本违约的情况，根据法律的规定相关解除权人可以解除合同。但解除权作为形成权，需要解除权人按照法律的规定实施通知行为。本案中，HX公司与潘先生双方之间在2009年1月，双方的商品房买卖合同关系已成立并生效，HX公司在2012年及2014年向潘先生发出XX湖畔小区交款明细，对涉案房屋增加价款、要求潘先生重新办理购房手续并进行公告系要求变更合同的行为，该单方意思表示不能视为双方还在合同缔结的磋商阶段，潘先生在HX公司2012年通知接房时即已积极要求合同继续履行并要求交房，即使HX公司在2014年公告认为合同已解除，但此公告的行为并不产生合同已经解除的法律后果。
三、关于本案是否构成情势变更的问题。
情势变更系指合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构变更或解除合同。本案中，HX公司认为诉争房屋所在土地由于政府“零星土地整合”及“清非”完善用地的政策变化属于“情势变更”。但HX公司的主营业务是房地产开发，开发用地的规划发生改变、土地出让款的缴纳均属于房地产开发应当预见的风险，风险程度并未超出一般的合理预期，HX公司作为房地产开发商，负有防范和控制经营风险的义务，故本案不构成“情势变更”。
四、关于HX公司是否构成违约，应如何承担相应责任的问题。
HX公司在与潘先生的商品房买卖合同关系未解除的情况下，又将涉案房屋出售给案外人，并办理了不动产登记，致使潘先生的合同目的不能实现，无法取得涉案房屋，HX公司显属违约。潘先生有权向HX公司主张权利，要求HX公司返还已支付的全部购房款及相关费用。且本案中，双方成立《商品房购销合同》时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年）已经实施，因此，HX公司应当预见到，如其违反合同约定，根据该解释第八条的规定，其可能承担的违约责任，即除对方当事人所受损失外，还可能包括已付购房款一倍的赔偿。
综上，本案的二审判决结果虽然在许多人的意料之外，但也在法理之中。同时笔者提醒围观的读者：2020年12月23日最高人民法院对《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》进行了修订，删除了原第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：①商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；②商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”的规定，似乎“一房二卖”的违约行为就不需要承担违约责任了。实则不然，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。因此，“一房二卖”的出卖人仍应当向初始购房者承担违约责任，损失赔偿额包括履行后可以获得的利益（如房屋差价）等违约损失，只是无法再请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。