《民法典》第二百七十八条对小区业主自治是“利好”还是“利空”？

万世瞩目的《中华人民共和国民法典》（下称“《民法典》”）于2020年5月28日经过全国人民代表大会表决通过。新颁布的《民法典》将对人们的衣食住行、经济活动等方方面面产生巨大而深远的影响。《民法典》第二百七十八条的规定，对小区的业主自治也将产生深远的影响。
近日，笔者看到有媒体报道，《民法典》第二百七十八条的规定降低了成立业主委员会、选聘和解聘物业、筹集和使用维修资金、改建和重建建筑物等事项的门槛，人民群众普大喜奔。但是，笔者认为，前述观点有待商榷。《民法典》第二百七十八条在很多的情况下，不是降低了业主大会相关表决事项的门槛，相反是提高了门槛，可能给小区业主自治造成障碍。让我们来看新旧法条的对比，就可以一窥究竟了。
旧法规定
《中华人民共和国物权法》（下称“《物权法》”）第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”
新法规定
《民法典》第二百七十八条规定：“下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”
从以上条文对比可以看到，新法由业主共同决定的内容并没有重大的变化，《民法典》除了增加一项“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”外，其他基本与《物权法》一致。前文提及的所谓“利好”，是指共同决定事项需获得业主同意的比例下降了，即一般决定事项只要参与表决的业主人数和专有部分面积均过二分之一同意，即全体业主人数和专有部分面积的三分之一同意即可，相比《物权法》规定的二分之一大幅下降；特别决定事项只要参与表决的业主人数和专有部分面积均过四分之三同意，即全体业主和专有部分面积的二分之一同意即可，也比《物权法》规定的三分之二有所下降。
但是，同意比例下降的前提是“应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决”。《物权法》对应参与表决的业主人数占比及专有部分面积的占比是没有规定的，一般决定事项只要过半数的业主及专有部分面积同意即可，如选举业主委员会、聘请和解聘物业公司等。
《民法典》对业主大会应参与表决的业主人数占比与专有部分面积占比作出了明确的规定，“业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。”换句话说，如果有三分之一以上的业主人数或专有部分面积不参与表决，则即使同意的业主人数和专有面积都超过半数，业主大会仍然不能形成有效的决议。
根据笔者参与小区业主自治的经验，以下几种常见的情形可能导致业主大会无法形成有效决议：
（一）三分之一以上的少数派业主不参与表决；
（二）小区户数众多，难以组织起超过三分之二以上的业主及专有部分面积参与表决；
（三）小区空置率或出租率较高，难以组织起超过三分之二以上的业主及专有部分面积参与表决；
（四）在商住小区中，商业业主不居住在小区，对小区业主治理参与度不高。
《民法典》出台前，本来就存在业主大会召开难的问题。《民法典》现在对应参与表决的业主人数占比和专有部分面积占比作出了硬性的规定，对今后业主大会的召集无疑是雪上加霜。让笔者更为担忧的是，随着小区的老龄化，使用和筹集维修资金的需求将越来越多，如果新法的施行导致业主大会召开困难，则旧小区将会加快衰败。故，《民法典》第二百七十八条的文本规定对小区业主自治谈不上“利好”，反而可能是“利空”。