欢迎光临 精品案例 栏目
精选最高法院指导性案例、公报案例、上海法院精品案例等高质量案件，深度解读、理性分析。
编者按
当下，实务界对跳单违约的认定存在分歧，主要原因在于对《民法典》第九百六十五条的不同理解适用，从而衍生出多个中介参与情形下委托人跳单的审查标准、报酬认定等问题。本期案例提出人民法院应从中介行为的发生对中介合同关系形成进行实质审查，将中介提供的服务与委托人最终达成的交易之间构成利用关系且具有因果关系，作为判断跳单违约的关键要件。中介人报酬标准应结合履约程度、磋商进度、主观过错等因素进行综合认定，以体现权利义务相一致原则，进而引导中介行业规范经营，遏制跳单违约的乱象。
跳单违约的要件审查、举证责任分配及报酬认定
——上海乐某房地产经纪有限公司诉深圳市极某科技有限公司上海分公司、深圳市极某科技有限公司等中介合同纠纷案
裁判要旨
1.多个中介人参与的情形下，对《民法典》第九百六十五条的适用应作适度扩张解释，审查跳单违约要对中介合同关系的形成进行实质认定，将中介人提供的服务与委托人最终达成的交易之间构成利用关系且具有因果关系，作为判断跳单违约的关键要件。
2.跳单违约的举证逻辑先由中介人证明已为委托人提供信息、带看、磋商等服务，委托人接受服务或磋商结果后绕开中介人另行达成交易；若委托人提出抗辩，应证明其另行达成的交易未利用中介人提供的服务且交易信息来源正当合法。
3.中介人获取报酬的对价不仅限于提供信息和媒介服务，还需要履行相应的合同义务，报酬认定标准应结合中介人实际履约程度、磋商进度、主观过错等多重因素综合判断，报酬标准应体现权利义务相一致原则。
基本案情
原告上海乐某房地产经纪有限公司（以下简称乐某公司）诉称：1.深圳市极某科技有限公司上海分公司（以下简称极某上海分公司）于2021年4月13日委托乐某公司为其浦江办公场所寻找房源，乐某公司员工于2021年4月20日带极某上海分公司人员实地勘察上海浦某物业管理有限公司（以下简称浦某公司）位于浦江某商务园的房屋，极某上海分公司人员对房源表示满意并签订《客户委托书》，委托乐某公司与浦某公司进行磋商。经磋商，乐某公司为极某上海分公司争取到每平方米2.1元/天和1个月免租期的优惠条件，极某上海分公司人员当即表示满意，但却迟迟不与乐某公司签订正式居间合同，而浦某公司据此也未与乐某公司签订佣金合同。2.乐某公司于2021年5月得知极某上海分公司已经搬入浦江某商务园房屋实际办公，遂多次联系极某上海分公司负责人询问情况，对方以无合同审批权限、领导不在等为由进行拖延。而后乐某公司发现极某上海分公司与浦某公司签订的租赁合同约定的租金数额、免租期、租赁期限等重要条款与其向极某上海分公司提供的信息一致，认为极某上海分公司绕开乐某公司选择其他中介与浦某公司签订合同的行为属于根本违约，应当承担相应违约责任。请求法院判令：极某上海分公司赔偿乐某公司违约金82,271元，深圳市极某科技有限公司（以下简称极某公司）对此承担补充赔偿责任。
被告极某上海分公司、极某公司共同辩称：1.极某上海分公司未委托乐某公司为其寻找办公场所，《客户委托书》未经公司盖章确认，委托书落款处签字人薛某某非公司员工，且未得到公司授权洽谈中介服务事宜，双方不存在委托合同关系，无需向乐某公司承担违约责任。2.浦某公司将案涉房源通过多个中介人出租，极某上海分公司通过其他正当途径获得房源信息，并经上海千某房地产开发有限公司（以下简称千某公司）提供中介服务促成房屋租赁合同的订立，与乐某公司无关。
第三人浦某公司称：因乐某公司无法提供中介费支付的相关材料，因而未向乐某支付中介费。浦某公司依据极某上海分公司确定的中介人千某公司提供的结佣材料，向千某公司支付了中介费。
第三人千某公司称：千某公司从某同城网站上获取浦某公司发布的招租信息后，向极某上海分公司推荐了涉案房屋。浦某公司将涉案房屋出租给极某上海分公司是基于千某公司提供中介服务，乐某公司的诉讼请求不合理。
第三人胡某某、薛某某未陈述意见。
法院经审理查明：1.乐某公司于 2021年4月13日向薛某某推荐涉案房屋，于4月18日与浦某公司沟通案涉房屋带看、租金、免租期等事宜。4月20，乐某公司与极某上海分公司签订《客户委托书》，约定独家委托乐某公司为其租赁代理，委托书载明房屋地址、双方权利义务、违约责任等内容，落款处委托方代表由薛某某签名，代表公司载明为“极某”，公司未盖章；乐某公司员工于当日陪同薛某某现场查看涉案房屋，并就房屋租金、免租期、意向书、合同签订等事宜作了沟通。2.乐某公司于4月23日向浦某公司询问合同流程进展，浦某公司告知其找客户沟通；4月26日，乐某公司询问薛某某合同进展，薛某某回复“合同在走盖章流程，流程走完，直接打款”；5月12日，乐某公司向极某上海分公司员工胡某某询问《客户委托书》盖章情况及合同流程，胡某某表示“合同已提交，被驳回”，乐某公司遂询问浦某公司杨某相关情况，杨某表示“极某上海分公司指定了另一中介人”。3.乐某公司带看案涉房屋后，千某公司法定代表人张某某致电浦某公司杨某询问房源，双方随即添加微信，杨某并将涉案房屋信息发送给了张某某；之后，极某上海分公司与千某公司签订《独家代理委托书》，独家委托千某公司居间案涉房屋，浦某公司指定其关联公司与极某上海分公司签订《租赁合同》，浦某公司于2021年6月18日向千某公司支付中介服务费82,271元，极某上海分公司作为租赁方无需支付中介费。
裁判结果
上海市崇明区人民法院于2022年8月31日作出（2022）沪0151民初17号民事判决：极某上海分公司于本判决生效之日起十日内赔偿乐某公司70,000元，极某上海分公司管理的财产不足以承担的，由极某公司承担。
极某上海分公司、极某公司向上海市第二中级人民法院提出上诉。上海市第二中级人民法院于2023年4月26日作出（2023）沪02民终1904号民事判决：驳回上诉，维持原判。
裁判理由
法院生效裁判认为：1.乐某公司与极某上海分公司虽然最终未能签订书面中介合同，但根据乐某公司员工带看房屋、微信沟通租赁条件以及千某公司询问房屋情况发生在乐某公司员工带看房屋之后等事实，足以证明乐某公司最先推荐并带看了涉案房屋，双方构成事实上的中介合同关系；2.虽然千某公司参与了案涉《房屋租赁合同》的签约等环节，但发生在乐某公司带看房屋之后，千某公司未能举证证明其系通过某网站获取房源信息，乐某公司亦未能证明千某公司提供房源信息的合法性，以及曾提供带看服务或者就合同条款进行商谈等证据，结合《房屋租赁合同》关于租金、免租期等主要条款内容与乐某公司给出的条件一致，能够认定极某上海分公司租赁案涉房屋利用了乐某公司提供的交易信息。
综上，极某上海分公司接受乐某公司提供的中介服务后，绕开乐某公司通过千某公司签约，其行为构成跳单违约，应承担赔偿损失的违约责任。乐某公司主张的违约金为应得的报酬损失，因极某上海分公司跳单违约，导致乐某公司未介入中介服务的后续环节，结合乐某公司提供中介服务的内容、浦某公司支付佣金的标准以及极某上海分公司的过错程度等因素，判决极某上海分公司赔偿乐某公司70,000元，极某上海分公司管理的财产不足以承担的，由极某公司承担。
案例注解
司法实践中跳单行为的类型丰富，且极具隐蔽性。本案是多个中介参与下委托人跳单的情形，属于此类案件中具有代表性和典型性的案例。在法律适用方面，《民法典》第九百六十五条的规定无法涵盖实务中的多种跳单类型，根据信息独享性与否判断跳单行为归责的标准值得商榷，尤其是“利用中介人提供的交易机会或者媒介服务”判断标准模糊。因此，对跳单违约的裁判理路有必要进行分析和重构，适度对《民法典》第九百六十五条的规定进行扩张解释，以应对实务中多样化的跳单情形。本案从中介合同法律关系的“实质”出发，通过构成要件分析、举证责任分配对跳单违约进行了梳理归纳和论证说理，并在此基础上提出中介人的报酬请求权应结合实际履约程度、磋商进度、委托人主观过错等多重因素综合判断，为跳单违约类案件的处理提供了一个重要分析样本。以下将结合本案案情，以类案分析为方法，对当前跳单违约的现状及相关法律问题进行分析。
一、跳单违约案件的类型化分析
笔者以本案为基准，以“中介合同”“跳单”“第九百六十五条”为关键词，通过法信网进行筛选，共导出民事判决书263份。通过对案例进行统计分析，根据判决结果显示，认为构成跳单行为的76份，占比29%；认为不构成跳单行为的187份，占比71%。可见，对跳单行为的司法认定采取谨慎态度。通过内容分析，该类案件存在以下特征：
（一）构成跳单行为的特征
认为构成跳单行为的76件案件中，委托人绕开中介人直接与交易相对方订约的42件，中介人已促成双方订约，委托人解除合同后通过其他中介人重新订约的9件，利用原中介人提供的服务，通过其他中介人订约的25件。可见，认为构成跳单行为的多见于绕开中介人直接交易的情形。
1. 委托人绕开中介人直接与交易相对方订约。此种为常见的跳单情形，由于仅有一家中介人参与，认定为跳单时需考虑的因素较少。对于中介人提供服务的内容、程度的认定采取较为宽松态度，只要中介人提供了信息和媒介服务，委托人绕开中介人与交易相对方直接订约，即认定为跳单行为。
2. 中介人已促成双方订约，委托人解除合同后通过其他中介人重新订约。中介人向委托人提供了交易机会或者媒介服务，在促成双方交易并签订相应的合同后，委托人取消交易，并在一定期限内通过其他中介人再次订立内容相似合同的，认定为跳单行为。因最终交易非原中介人促成，判断委托人跳单时要考虑更多因素，如是否为独家代理、前后两次签约的间隔时间、标的物价款及合同主要内容是否一致等。
3. 利用原中介人提供的服务，通过其他中介人订约。中介人已经向委托人提供了交易信息或者媒介服务，委托人利用该服务通过其他中介人完成订约，其本质上未突破原中介人的提供的服务内容和范围。该种情形存在多个中介人介入交易，判断跳单违约应更加谨慎，中介人需全面履行推荐、带看、主要交易事项的磋商、订约等服务，并将中介人磋商结果与最终交易合同主要条款进行分析对比，综合案件多种事实因素判断是否构成跳单违约。
（二）不构成跳单行为的特征
认为不构成跳单行为原因有合同未成立或未生效、证据不足、中介人未实际促成交易，以及多个中介情形下当事人订约并未利用原中介人提供的交易信息或者媒介服务。从案件数量来看，合同未成立或未生效的28件，证据不足的6件，中介人未促成交易的38件，多个中介人参与情形下交易未利用中介人提供的信息或者媒介服务的113件，可见，认为不构成跳单行为的主要集中在多个中介人参与交易的情形。
从裁判理由来看，中介合同关系是否形成是首先予以认定的事项，在中介合同关系成立的基础上，依照《民法典》第九百六十五条判断是否存在跳单行为，具体案件中如果中介人仅提供带看服务，未就主要交易事项进行有效磋商或签订协议，则认定居间未成功，不享有报酬请求权；一些案件考虑中介人前期的付出，酌情判定委托人支付基础费用；在多个中介人参与的案件中，较多引用指导案例1号的观点，认为交易信息非独家授权，委托人有权根据中介人报价、服务选择合适中介人订立合同，并非绕开原中介人直接订立合同，进而作出不存在跳单情形的认定。
二、跳单违约类纠纷在司法实务中的处理困境
（一）条文规定未能涵盖多种跳单类型
1.条文是否包含多个中介人参与的情形不明晰
《民法典》第九百六十五条作为新增条文，首次明确了中介人在跳单行为发生后享有报酬请求权，一定程度上填补了原《合同法》第四百二十六条的漏洞，但该条文中“绕开中介人直接订立合同”的规定，根据文义理解仅针对委托人直接与交易相对人订约的行为，至于实践中存在的多个中介人参与的情形是否涵盖在条文规定的范围则有待进一步解释。
2.“利用中介人提供的交易机会或者媒介服务”的判断标准模糊
实务中对于委托人是否利用了中介人提供的交易机会或者媒介服务这一问题的判断，仅从提供服务的内容、交易时间的先后顺序、交易间隔较等难形成一致意见。在多个中介人均掌握合法信息的情形下，中介人仅提供信息、带看、磋商服务不能完全排除其他中介人后续提供更深层次的服务，这一点在指导案例1号中予以体现，但如果中介人提供了包括信息、带看、磋商、订立合同等一系列服务，促成交易双方对标的物价格、期限等主要合同条款达成一致，委托人再行绕开中介人通过其他中介人签约，即使后者提供了更优服务、更低价格其判断标准也不应一概而论。笔者认为，“利用中介人提供的交易机会或者媒介服务”的判断标准在具体案件中需结合中介人提供服务进度、磋商程度、订约情况及因果关系要素等进行综合判断。
3.条文中“直接订立合同”的指向类型不明
中介合同的类型常见于房产买卖、租赁，但在股权交易、仓储代理等领域也存在跳单违约的情形。在不同类别的案件中，中介人居间的对象、方式、交易标的存在较大差异，委托人往往采用替代交易的模式规避佣金报酬支付，跳单行为的隐蔽性更强，《民法典》第九百六十五条中“直接订立合同”的表述在股权交易、仓储代理类跳单违约案件中难以适用，需要进一步明确适用规则。
（二）报酬支付请求权与损害赔偿请求权交错
中介合同“禁止跳单”规则的导入，与委托合同任意解除权制度的参照适用发生交错，面临报酬请求权构成抑或损害赔偿请求权构成之争。中介合同与委托合同存在一定区别，虽然《民法典》第九百六十六条规定，本章没有规定的，参照适用委托合同的有关规定。但并非全部可以参照适用，中介合同并不排除委托人的任意解除权，但任意解除情形的损害赔偿，并不能简单地参照适用关于委托合同任意解除损害赔偿的规定，应当根据中介合同的性质逐一分析判断。
在委托合同中，根据《民法典》第九百三十三条的规定，受托人报酬通常不被纳入任意解除时的损害赔偿范围，而是直接损失和可得利益。此处的损害赔偿，虽然看起来与违约损害赔偿类似，但任意解除权行使本身并非违约。可见，中介合同委托人行使任意解除权与“禁止跳单”规则之报酬请求权存在交错，在具体案件中当事人请求权基础的选择和认定直接会导致不同的法律后果，进而影响案件的裁判。
三、现有法律框架下跳单违约裁判理路的构建
（一）挖掘“实质”中介合同法律关系
对跳单违约的认定应首先从中介行为的发生对中介合同关系成立进行“实质”判断，确定中介合同关系一般依据中介人提供交易信息，签订意向书、确认书、独家委托协议，提供带看、磋商、订约服务等，因各类因素较多造成法律关系认定方面存在诸多困难。笔者认为，如果中介人向委托人积极提供了推荐、带看、磋商等服务，委托人接受了中介人提供的服务或磋商结果，即使未签订书面中介合同或者未能促成最终交易订约均不影响中介合同关系的形成。
（二）对跳单违约的构成要件进行适度扩张
从实务中裁判文书说理内容看，跳单违约的构成要件包括：一是委托人是否接受中介人的服务；二是委托人是否利用中介人提供的交易机会或者媒介服务；三是委托人绕开中介人直接订立合同。该构成要件系基于文义分析，逻辑较为简单，但具体到多个中介人参与情形下对委托人“绕开中介人直接订立合同”的认定却存在障碍。笔者认为，中介合同关系成立是构成跳单违约的前提条件，因此跳单违约的构成要件应包括：第一，中介合同关系依法成立；第二，中介人向委托人提供交易机会或者媒介服务，委托人接受中介人的服务；第三，委托人利用中介人提供的服务，绕开中介人直接交易或通过其他中介人进行交易；第四，中介人的提供的服务与最终交易结果存在因果关系。
（三）合理分配跳单违约的举证责任
在中介交易中，法律并不禁止委托人在接受某一中介人服务后，再接受其他中介人服务。在多个中介人参与情形下，跳单违约审查需要考虑多种因素，通过合理分配举证责任，确定相应的举证逻辑，对查明跳单事实及跳单行为判断具有关键性作用。
1.中介人举证责任
中介人应举证证明其已为委托人提供合法交易信息及带看、磋商服务，并就价格、期限、签约等主要交易事项进行有效磋商，委托人接受其服务或磋商结果后绕开中介人另行达成交易，则推定委托人存在跳单行为。具体而言，交易信息来源合法包括与交易相对方之间的代理协议、委托协议等；中介合同关系形成包括已经向委托人报告标的物的具体位置、面积大小、权属情况等事项，签订带看协议、确认书以及磋商沟通记录等；提供媒介服务包括组织交易双方就标的物价格、期限等主要交易事项进行有效磋商、订立买卖、租赁等协议；委托人接受中介人提供的服务应包括作出接受服务的意思表示或者事实上接受服务成果；委托人绕开中介人的“利用行为”包括就标的物订立租赁、买卖合同后进行实际使用或者变更登记等。
2.委托人举证责任
委托人应就最终达成的交易未利用中介人提供的交易机会或者媒介服务承担举证证明责任，以切断原中介人提供的服务与最终交易事实之间的因果关系。在多个中介人参与的情形下，当事人串通信息以逃避报酬支付的盖然性较高，委托人或者其选择的中介人还应证明最终促成交易的机会或者媒介服务来源正当合法，且达到“排除合理怀疑”的证明标准。
（四）结合具体因素综合认定报酬标准
跳单违约不仅包含委托人实施了脱离原有中介合同关系的行为，而且包含了委托人存在规避支付报酬的主观恶意的判断。中介人的直接损失限于徒劳的费用，可得利益限于中介的报酬，但中介人原则上是以自己的费用完成中介活动，在委托人跳单的情形之下，报酬就成为中介人损失的具体体现。此外，中介人获取报酬的对价不仅限于提供信息和媒介服务，还需要履行相应的合同义务。在房屋租赁中介交易中，中介人需要提供房源信息、组织勘察、积极磋商、签订协议、协助其他事项等，而跳单发生的时间点则在委托人与交易相对人订立合同之前，以此为界限来看中介人可能仅履行了部分义务，因此，对于报酬标准的认定，不能单纯依据佣金标准，而应结合案件中的多重因素如履约程度、磋商的内容与合同主要内容的相关度、主观过错等综合考量，从而体现权利义务相一致原则。
相关法条
《中华人民共和国民法典》第九百六十一条、第九百六十五条、第九百六十六条
案件索引
一审案号：上海市崇明区人民法院（2022）沪0151民初17号民事判决书
一审合议庭组成人员：上海市崇明区人民法院 宋成钢、徐丹、龚华
二审案号：上海市第二中级人民法院（2023）沪02民终1904号民事判决书
二审合议庭组成人员：上海市第二中级人民法院 王蓓蓓、王逸民、朱志磊
案例编写人：上海市崇明区人民法院 田春锋、胡春
⏩ 评析部分仅代表作者个人观点 ⏪
推荐阅读