法眼看财富：70年后，谁才是“太阳的后裔”

这个周末，温州发生全国首例“住宅土地使用权到期续期需收取房价三成土地出让金”的新闻引爆朋友圈，70年大限将至，真的还要给房子“再次充值”才能继续住下去，否则就要面临“欠费宕机”的悲剧？天价房产，你原来真的只是买了一部“二手车”而已吗？
谁才是财富传承领域“太阳的后裔”，不受贬值、时间、税负、保有成本的侵蚀呢？财富传承是一个极其复杂、系统、科学并极具个性化并难以复制的设计过程。今天，我们就开始法眼看财富，破解财富传承难题，寻找“太阳的后裔”。
导火索：房子是你的，然而土地却不是
温州一些市民在买卖二手住房的时候，始终无法完成交易，原因是土地到期了。如果要续期，必须缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金。听到这里，大家可能都惊呆了，为什么买房子跟租房子差不多，时间到了还要续期？翻开家里的房产证，你就知道了，理由很简单：
因为你买了房子，但没有买到土地。房子可能是你的，然而土地却一定不是。
根据我国《土地管理法》第八条的规定：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”
古语有云，普天之下，莫非王土，率土之滨，莫非王臣。说到这里，你就知道古人的智慧了。房地产建筑于土地之上，而城市的土地，基本上大都属于国有，你拥有的只是使用权。
同时，根据《城市房地产管理法》第三条的规定：“国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度，但是，国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。”
土地所有权不是你的，就只能拥有使用权，而这个使用权也是有期限，并且是有偿使用的。
土地使用权可以通过出让和划拨两种方式取得，出让方式取得的，有偿并有期限。而一般情况下，我们拥有产权的房屋所附的土地均是通过“出让方式”取得，即：开发商在建造房屋之前，需要支付一笔“土地出让金”给政府来取得土地使用权。“天价地王”的诞生，其实就是源于开发商在建造住宅之前支付的这笔钱，就是我们通常所说的“楼板价”。
法商解读
根据我国法律规定，房屋的所有权和土地的使用权共同构成了房产的权利结构，由于房屋必然建筑在土地之上，本质是指土地上的建筑物及构筑物，房屋能买卖，但土地不能买卖，我们所拥有的房产，实质就等于“永久的建筑物所有权+有限的土地使用权”。所以，我们拥有的是房子，但不拥有土地本身。
房子和土地：“70年大限”的前世今生
既然土地使用权有期限，那么到底是多长呢？为什么是70年呢，不同类型的房子，土地使用权期限有区别吗？回答是肯定的。
根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定：
土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
（一）居住用地七十年；
（二）工业用地五十年；
（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；
（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；
（五）综合或者其他用地五十年。
这个“70年大限”就来源于这个上世纪九十年代颁布的暂行条例，我们购买了房产，其实就是取得了70年的土地使用权，但这个70年，开发商取得土地开始开发之日就开始计算了，房子造多长时间，这个时间可都要业主买单。当然，如果很不幸购买的是商住两用或者商铺等等房屋投资的，那么这个使用权的期限就更短。
根据《城市房地产管理法》第三十九条的规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。
《城市房地产管理法》第四十三条又规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。”
根据上述法律规定，这个70年的大限，并不会因为房子转让或者传承给后代而重新计算。如果购买的房子已经超过了土地使用权使用期限，在没有支付土地出让金之前，自然就不能转让。这么看来，好像本文开头的“温州悲剧”并不是没有法律依据，既然土地使用权到期了，就需要重新支付土地出让金。
但是，我国《物权法》第一百四十九条明文规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。这个“自动续期”应该如何理解呢？
根据《物权法》的规定，好像到了70年大限，这个期限是自动续期的，何来需要另行缴纳土地出让金呢？目前，国家法律法规并未对于这个问题作出详细的解释，按照温州国土资源局官员解读，“期限是自动续期的，但绝对不是免费续期”。无论这样的做法是否合情或者合理。至少，这样的做法并没有任何法律上的禁止性规定，相反，存在一定的法律依据。
法商解读
根据法律规定，我国国有土地使用权实行“有偿、有期限”使用原则，而房屋和土地分离权属分离制度将一定程度上导致房屋并不是一个可以永久传承的资产类型。如果70年一过，所有的房屋所有人都要缴纳这么一笔巨额土地出让金来为自己的房子续期，那么房子将如何实现传承呢？相比呼之欲出的遗产税，这笔“土地出让金”将更是悬在我们头顶的“达摩克斯利之剑”。届时，房产传承给子女，不仅将面临遗产税、房产税、交易税、贬值预期的侵蚀，更有可能导致房屋价值因重新缴纳土地出让金的后果而大幅缩水。
财富的有效管理传承：寻找“太阳的后裔”
随着时间的推移，房地产发展的黄金十年已经逝去，大量的房地产资产配置在带来快速资产增值后，在未来将不可避免的进入一个价值衰退期间，这个衰退期间并不是意味着房屋的价格降低，而是基于法律制度设计加上时间的因素而引发的价值贬损，包括：
1、保有成本：房产保有本身将产生房产税，如果持有大量房龄较长的房屋，则将面临缴纳土地出让金的法律风险；
2、交易成本：房屋变现将产生较重的交易税负，包括但不限于个人所得税、增值税、契税、印花税等在内的税收负担均将侵蚀房屋增值的利益；
3、传承成本：房屋作为遗产，由于传承程序复杂，将产生公证费、诉讼费、律师费等额外成本，如果未来开征遗产税，由于价值动辄千万，则更将面临高昂的遗产税。
大量的房产留给后代，可能留下的不再是房子，而是债务。
埃孚欧研究中心提示
财富的管理和传承是一脉相承的法律行为，房产不可否认，作为财富传承的传统工具和重要形式，必然是不可或缺的一种财富存在方式，但房产真的不是能够“永恒流传”的财富。在财富传承的过程中，越来越多的高净值人士已经意识到了这点，将不动产主动变现或进行股权化处理。通过优化组合资产配置的方式实现财富有效传承，这些方式包括：
1、降低过重的不动产配置比例：持有部分土地使用权期限更长的房产实现有效传承，规避保有税负侵蚀；
2、大幅加大人寿保险配置比例：利用人寿保险定向传承、资产隔离的功能，锁定财富价值，免于后代继承纠纷。科学运用人寿保险不受遗产税负和保有税负侵蚀的优势，最大程度地将生前财富传承给下一代。并利用保险的稳定现金流，为子女缴纳遗产税提供必要的税源；
3、逐步引入家族信托：由于信托方式能够实现家族财富的有序管理和传承，避免后代挥霍家族财富。家族信托持股家族企业、“人寿保险+信托”、专业信托机构管理家族财富等科学方式正越来越多被接受；
4、全球视野下的财富配置：由于中国企业家越来越多走出国门发展海外市场，全球范围内通过“跨币种”资产配置的科学观念，最大程度得保证财富保值和增值，并有效对冲汇率风险导致的资产贬值。
火热的韩剧太阳的后裔已经收官，但是，财富管理领域需要更多“太阳的后裔”——科学有效财富管理工具。只有科学配置财富，才能让越来越多中国高净值人士实现“基业长青、家业永续”的终极梦想。