债权纠纷裁判规则之抵押人未经抵押权人同意转让抵押物,转让行为是否有效？抵押权应如何保障？

焦点问题
抵押人未经抵押权人同意转让抵押物,转让行为是否有效？抵押权应如何保障？
裁判要旨
抵押人未经抵押权人同意转让抵押物，转让行为并不当然无效。在该抵押物上负担的抵押权尚未消灭之前，除非受让人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权，否则其请求办理物权变更手续，法院将不予支持。
案情简介
一、2007年1月24日，李霞将其位于石家庄市桥西区中山东路126号凯嘉大厦2407号房产在工行石家庄建设支行设定抵押，随后并办理了抵押登记手续。
二、2016年10月15日，乔永佳通过石家庄汉谷房产经纪有限公司介绍与李霞签订《房屋买卖居间合同》，双方约定房屋总价447000元。乔永佳交付定金10000元，约定办理按揭贷款，乔永佳应于签订合同之日起七日内提供贷款资料，并支付首付款87000元。合同签订当日乔永佳向李霞交纳定金10000元，李霞向乔永佳出具收据。
三、后双方因合同履行发生争议，乔永佳遂诉至人民法院。
法院判决
本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条规定，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，取得抵押物所有权的受让人可以代替债务人清偿其全部债务使抵押权消灭，受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。根据上述法律规定，转让的房地产上设定有抵押权并不必然导致房屋买卖合同目的不能实现和合同不能履行，且再审申请人乔永佳在庭审过程中亦明确表示，在转让房产上存在抵押权的情况下，其可以全款买房，代为清偿转让人李霞在银行的债务，涂销抵押权，再履行双方的房屋买卖合同，并折抵相应购房款。因此，原审以转让房产上设定的抵押权未解除，不能实现合同目的为由判决终止房屋买卖合同的履行不当。
法律法规
《中华人民共和国物权法》（2007-10-01）
第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
《中华人民共和国担保法》(1995-10-01)
第四十九条抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。
抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》(2000-12-13)
第六十七条抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。
案件来源
乔永佳与李霞房屋买卖合同纠纷案【（2018）冀民申2534号】
延伸阅读
案例1：陕西省高级人民法院在雷海秋、陕西嘉杰拍卖有限责任公司与合阳县国有资产管理局拍卖合同纠纷案【（2018）陕民申2721号】中认为，《担保法》第四十九条规定，抵押期间转让抵押物应当通知抵押权人，否者转让行为无效。《物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间转让抵押物须经抵押权人同意。其立法目的是为了确保抵押权人的利益不受侵害。根据《物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该规定确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让的原因即债权合同无效。拍卖行为作为讼争房地产转让的原因行为是一种债权形成行为，并非该房地产转让的物权变动行为。相关法律关于未经通知抵押权人而导致物权转让行为无效的规定，其效力不应及于物权变动行为的原因行为。违反《物权法》第一百九十一条第二款规定并不必然损害抵押权人的利益，不能仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意而否定拍卖行为的效力。
案例2：上海市高级人民法院在春秋和田北京国际网络科技有限公司与被上海雅特兰家具有限公司等买卖合同纠纷案【（2018）沪民申1687号】中认为，关于未经抵押权人同意，转让抵押房屋的合同效力认定，应适用2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》以下简称《物权法》第一百九十一条第二款的规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”该规定是管理性强制性规定，而非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定。因此，违反该规定的法律后果，并非转让抵押房屋的买卖合同无效，而是在抵押权尚未涤除的情况下，合同当事人请求继续履行合同实现物权变动时，人民法院不予支持。就不动产物权变动而言，该条规定的“转让”，是指不动产物权变动的结果，而不是原因。故不动产物权变动的原因行为即合同效力，不受抵押权人是否同意转让抵押物的影响。虽然1995年10月1日起施行的《担保法》第四十九条第一款规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；未通知抵押权人或者未告知受让人的转让行为无效。但根据新法优于旧法的原则，关于抵押物转让合同的效力应适用《物权法》的相关规定。现申请人根据《担保法》的规定，主张雅特兰公司在签约时未告知受让人抵押登记的情况，《房屋订购合同》无效，没有法律依据，本院不予支持。事实上，本案合同在实际履行过程中，涉案在建工程的抵押也并未对双方合同履行产生影响。原审法院认定《房屋订购合同》已经依法成立，不存在无效的情形，适用法律正确，本院予以认同。
案例3：新疆维吾尔自治区高级人民法院在新疆呼图壁农村商业银行股份有限公司与杨婷婷、昌吉市宏伟房地产开发有限责任公司呼图壁县分公司等执行异议之诉案【（2019）新民终39号】中认为，商品房买卖合同是不动产物权变动的原因行为。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条和《中华人民共和国担保法》第四十九条规定的转让行为是不动产物权变动的结果。根据合同效力和物权效力的两分原则，商品房买卖合同的效力和案涉房屋物权的转让是两个层面的问题。农村商业银行的抵押权未经涂销的情况下，杨婷婷虽无法办理案涉房屋的产权登记，但不动产物权变动能否成就，不是合同生效的必要要件，因此，杨婷婷和宏伟公司签订的商品房买卖合同的效力，不受农村商业银行是否同意转让物抵押物的影响。