建设单位能否任意解除前期物业合同？

众所周知，小区成立业委会、选聘物业公司之前，一般都由建设单位（开发商）选聘前期物业公司、签订《前期物业合同》。实践中，前期物业往往与建设单位存在某种关联关系，双方通常不会走到单方解约的地步。但随着业主维权意识和自治意识的觉醒，此类罕见争议近年来也逐步浮出水面。
问题的提出：
《民法典》规定了委托方的任意解除权，物业服务合同属于较为常见的委托合同，那么建设单位作为《前期物业合同》委托方，是否当然享有任意解除权？
结论：建设单位对于《前期物业合同》没有任意解除权。
论证如下：
一方面，《物业服务合同》不能当然地作为委托合同来对待。《民法典˙合同编》第二十三章委托合同、第二十四章物业服务合同为并列关系，不能把物业服务合同简单地等同于委托合同。（2021）鲁民申10013号案件中，山东高院认为“中海外公司虽然主张涉案前期物业合同属于委托合同，但是民法典已将物业服务合同列为独立的有名合同，该主张无法律依据，原审不予采信，亦无不当。”
另一方面，《前期物业合同》属于集体合同，实际上的甲方是全体业主。《民法典》第939条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。该规定实际上赋予了建设单位在“过渡期”代行全体业主的权利，好比是“成王年幼、周公摄政”。等到业主大会成立、业委会备案，这个权利就应该移交业委会，好比是“成王成年、周公还政”。既然是“摄政”，且涉及全体业主利益，建设单位当然就不能任性。建设单位如果出售了部分商品房，那就是单个业主之一，单个业主当然不享有任意解除权；如果出售了全部商品房，那就是全体业主和前期物业之外的第三方，第三方显然也没有权利面向前期物业行使解除权。
那么，谁来行使解聘前期物业的权利？《民法典》第278条规定，选聘物业管理人需由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。实践中，这个“双过半”的业主集体往往就是业主大会选举产生并备案的业委会。（2023）皖13民终3515号案件中，宿州中院认为“龙腾公司主张合同纠纷与业主无关联性的主张，法院不予支持。法律规定解聘或选聘物业服务企业必须由业主共同决定，并经过法定程序。合同约定合同终止由业主委员会代表全体业主与选聘的物业服务企业签订合法有效的物业服务合同。”
当然，实践中还存在一种极端情况，即建设单位尚未出售商品房。这种情况下，前期物业合同不涉及业主利益、不具备集体合同属性，仍然是建设单位与前期物业之间一对一的合同，则建设单位可以行使任意解除权。(2018)苏01民终6582号案件中，南京中院认为“本案的《前期物业合同》系开发商同昇公司与同曦物业公司签订，且同昇公司向同曦物业公司发出《关于解除〈前期物业合同〉的通知函》之前，涉案小区内的房屋均未向业主交付。故同昇公司有权单方解除合同，通知函到达同曦物业公司时生效，双方签订的《前期物业合同》解除。同曦物业公司要求确认解除合同通知函无效，一审法院不予支持，并无不当。”