解读杭州市城市房地产开发经营管理新规

目前杭州实施的《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定》制定于2000年，其中众多条款的实施是以当时杭州房地产开发的情况为依据，与目前的管理实际相去甚远，已无法有效应对当前遇到的管理问题。应运而生的杭州市城市房地产开发经营管理新规将于今年10月1日开始生效实施，这是近几年杭州市房地产开发经营管理新做法、新制度成果的法律化，其中六个“更加严格”的规定以及建立房地产开发企业信用档案的明确要求也向房地产开发公司发出一记警钟。
一、六个“更加严格”的规定
一房地产企业的开发项目规模限制更加严格
10月1日开始生效实施的新《规定》将各等级资质房地产开发企业的开发项目规模限制具体到面积，除一级资质房地产开发企业可以承担的开发项目规模不受限制以外，二、三、四级资质房地产开发企业分别可以承担建筑面积二十五万平方米、十五万平方米、八万平方米以下的房地产开发项目。相较于过去“依法取得国有土地使用权的单位和个人，从事单项房地产项目开发经营，应当符合有关规定”这样较为原则的规定而言，新《规定》无疑是划清了原来不同等级资质房地产开发企业开发项目规模限制的模糊界限。
二、日常监督更加严格
新《规定》第八条明确规定“建设、房产行政主管部门应当对在本市行政区域内从事房地产开发经营企业的资质条件和开发经营活动进行日常监督检查。”同时又在第十一条规定了房地产开发项目手册按月报送备案制度，要求建设行政主管部门对报送上来的项目手册记载的内容进行检查。这种不定时检查和按月报送相结合的日常监督检查机制有利于及时查处违规建设行为，督促房地产开发企业按时保质完成工程项目。
三、配套、公共设施的设计施工期更加严格
许多购房者买房的时候除了地段之外，最关心的就是小区的配套设施、周围的公共基础设施，有些房地产开发公司还承诺将来楼盘旁边会有学校、菜场等，可交付时才发现，这些配套设施、公共基础设施如镜花水月，不知何时才能配齐。
针对这种情况，新《规定》要求“用于房地产开发的国有建设用地使用权出让或者划拨前，建设行政主管部门应当会同发展和改革、教育、民政、国土资源、城乡规划、文化、卫生、公安交警、土地储备机构等单位确定项目用地的配套基础设施和公共设施的建设内容、建设主体、建设时序，作为国有建设用地使用权出让或者划拨的依据。”并且强调，若明确建设时序的配套基础设施和公共设施不能如期完成的，将由监察部门追究相关责任主体的责任。
除此以外，新《规定》还一改之前配套设施、公共基础设施分期实施、分期交付的主张，进一步规定项目用地范围内的配套设施应当根据法律、法规的规定、国有建设用地使用权出让合同的约定或者划拨决定书的规定与房屋建设项目同步设计、同步建设、同步交付使用。
四、商品房预售条件更加严格
从原《规定》来看，多层建筑只要完成主体结构的三分之一以上，高层建筑完成地面以下的主体工程就可以进行预售。但这样的预售条件偏低，容易引起纠纷，已经不适合目前的房地产市场发展。
新《规定》将商品房预售的要求提升为“商品房地上建筑为十层以下的，已完成建筑主体结构的施工；十一层以上的，已完成建筑主体结构施工的二分之一以上（且不低于十层）；一百米以上的（超高层），已完成建筑主体结构施工的三分之一以上（且不低于五十米）”。并且，针对暂定资质的房地产开发企业，还要求其在申请商品房预售许可时明确企业破产、解散等清算情况发生后商品房质量责任的承担主体。
横向对比上海、深圳要求的7层以下主体完工，8层以上应完成基础工程并施工至主体结构2/3以上以及宁波规定的拟预售的房屋为8层以下的，完成主体建筑封顶，为9层以上的，已建房屋形象进度已完成8层并达到规划批准面积的二分之一以上，只能说杭州市新《规定》对商品房预售条件的调整虽较原《规定》而言更加严格，并且可能会延长房地产开发企业的营销周期，但也顺应了房地产市场发展需求，有利于减少房闹、减少开发商违约、破产、跑路等现象。
五、对房地产企业的预售资金监管更加严格
资金流一直是房地产开发企业的生命链，预售资金有时会被房地产开发企业作为“第二批建设投资资金”进行流转。但是新《规定》首次指出，预售商品房所得款项应当全部存入房地产开发企业在申请商品房预售许可前向开发项目所在地银行开立的商品房预售资金专用存款账户，并且由银行按照商品房预售资金监管协议对商品房预售资金进行监管，由房产行政主管部门对预售资金入账情况、资金使用情况进行监督检查。
若房地产开发企业未按规定将预售商品房所得款项全部存入预售资金专用存款账户，由房产行政主管部门责令限期改正，同时可以处五万元以上十万元以下罚款。这种专款专项监管的模式对房地产开发企业的资金利用率、周转效率有所影响，要求其在项目开始便沉淀更多的资金，国企、大型房企等优势更加明显，高周转房企可能遭遇资金困境，入杭门槛升高。
六、商品房竣工验收条件更加严格
在以往实际验收中，经常采取抽样验收的方式，同类型户型抽样检验通过及可。但是依据新《规定》，房地产开发企业在竣工验收前应当先行组织分户检验，若分户检验不合格，便不得组织项目竣工验收。从整体抽样验收到分户逐一检查，商品房竣工验收的条件变得更加严苛，验收成本也相应增加，如何保证每户商品房的建设质量从而减少验收时间，降低验收成本成为房地产开发企业的又一难题。
二、明确建立房地产企业信用档案
早在2003年建设部就发文要求在全国范围内建立房地产企业及执（从）业人员的信用档案系统。浙江省也于2014年8月1日起，由省信用中心根据提供的企业信用信息，建立企业信用档案，依法在“信用浙江”网上向社会发布。新《规定》更是用大篇幅对房地产开发企业信用档案制度的建立、管理、信息录入、信息公布等做了明确要求，并说明将以企业信用档案作为资质管理和房地产开发项目立项、用地、规划、建设、预售的管理依据。因此，杭州市的房地产开发企业对企业信用档案制度的建立必须更加重视。