浅谈不安抗辩权在购房买卖合同中的应用

一、什么是不安抗辩权？
（一）不安抗辩权是一种对抗请求权的权利，是指应当先履行债务的当事人有确切证据证明对方丧失或者可能丧失履行债务能力的，有权中止履行合同义务。当事人中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保的，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力且未提供适当担保的，视为以自己的行为表明不履行主要债务，中止履行的一方可以解除合同并可以请求对方承担违约责任。
（二）构成要件如下：
1、当事人基于同一双务合同互负债务；
2、当事人互负的债务有先后履行顺序；
关于本项要件，不能简单看字面意思。实务案件中，曾有过类似案例，案中当事人双方约定“同时履行”签订《房地产买卖合同》、买受人支付首付款、出卖人偿还银行贷款并办理抵押注销手续。法院结合合同条款和实际情况，认为“同时履行”是“在同一天履行完毕”，且行为存在先后，即双方签订《房地产买卖合同》、买受人支付首付款应在先，出卖人办理还贷在后。
3、后履行的当事人有丧失或者可能丧失债务履行能力的情形。
（三）法条依据：《中华人民共和国民法典》第五百二十七条规定，不安抗辩权即应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：
1、经营状况严重恶化；
2、转移财产、抽逃资金，以逃避债务；
3、丧失商业信誉；
4、有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。
当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。
在购房合同纠纷中，不安抗辩权可以理解成“我不付房款”、“我不办理房屋变更登记”、“我不买了”、“我不卖了”的合法理由。
二、为什么要使用不安抗辩权？
1、使用不安抗辩权的最终目的，往往是为了解除合同并要求对方承担违约责任。但是在实践中，部分当事人由于不懂得如何使用不安抗辩权，非但不能够达成解除合同的效果，反而导致自己违约，承受不利后果。
2、实务案件中曾有过类似的案例，一种是买受人以不知道案涉房屋存在抵押为由提起不安抗辩权得不到法院支持，理由是买受人在购房前应尽到审查义务，对交易风险应自行承担，即便事前不知道，履行合同过程中发现交易房屋存在抵押，也不能以此为由行使不安抗辩权。另一种是买受人同样未尽到审查义务，在履行合同过程中发现交易房屋存在抵押，但以出卖人未提供材料自证还款能力为由主张不安抗辩权，能得到法院支持。
三、不安抗辩权应在何时使用？
1、不安抗辩权的使用前提是，必然存在合同一方仍未履行全部义务的情形。通俗来讲，即要么买房者没有付清购房款，要么卖房者没有完成权属变更登记手续。同时，不安抗辩权的行使较为灵活，只要符合上述前提，即使房屋已经交付使用，买卖双方皆仍有提出抗辩的空间。
2、值得一提的是，中止履行的含义既可以是中止“行使不安抗辩权一方”的义务，也可以是中止“合同相对方”的义务。举例如下：一种是买房者已支付全部房款，发现房屋在购房合同签订后又设定抵押负担，买房者即提出不安抗辩权，中止对方继续履行合同；另一种是买房者在签订购房合同后交付定金，发现房屋又设定抵押负担，提出不安抗辩权拒绝支付余款。
四、购房合同中，不安抗辩权如何使用？
1、不安抗辩权的适用情形在上文已有说明，具体如下：经营情况严重恶化，如开发商房产工地停工、开发商资金链断裂等；以“转移财产、抽逃资金，以逃避债务”为理由主张不安抗辩权的，实践中较为少见；丧失商业信誉较为常见的是涉嫌虚假广告宣传，如宣传一梯一户实际上是一梯两户；有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形在实践中是主张不安抗辩权的高频理由，包括签订合同后房屋被设定抵押负担、买房者资金不足、卖房者支付抵押债务的能力不足等等。注意，在社会实践中，案涉房屋存在拖欠装修款、合同一方与第三人有债务纠纷、案外人阻拦买房者占有房屋等均不是主张不安抗辩权的正当理由。因为上述情形不影响购房合同双方履行合同义务。
2、具体使用中，购房合同的一方如发现对方存在行使不安抗辩权的法定情形，必须及时通知对方——及时通知对方是行使不安抗辩权的必经程序。常见的通知方式是书面的《告知函》、《通知书》等。但是及时通知对方后，带来的法律后果仅仅是中止履行。此时，行使权利的一方可以要求对方在合理期限内恢复履行能力或者提供相应的担保。通俗来说，如行使不安抗辩权的是买方，可要求卖房者消除房屋抵押负担、恢复房屋权属状态、消除房屋其他的权利瑕疵、要求卖房者验资证明偿还抵押款的能力；如行使不安抗辩权的是卖方，可要求卖方验资。同时，行使不安抗辩权的一方不会因此构成违约。对方在合理期限内未恢复履行能力且未提供适当担保的，那么行使不安抗辩权的一方才能主张解除合同。总体来说，正确的行使不安抗辩权的步骤应当是：1、找理由——2、及时书面通知——3、给予合理期限恢复履行能力或者提供适当担保——4、主张解除合同。
3、法条依据：《中华人民共和国民法典》第五百二十八条规定当事人依据前条规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保的，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力且未提供适当担保的，视为以自己的行为表明不履行主要债务，中止履行的一方可以解除合同并可以请求对方承担违约责任。