上市房企“违规搭建”被拆，法院：按购房款30%赔偿！

北京大成（深圳）律师事务所房地产与建设工程部陈细儿律师、古思敏实习律师代理的毛熠欣等5人诉深圳市金地北城房地产开发有限公司（简称金地北城）房屋买卖合同纠纷系列案，深圳市龙华区人民法院一审判决金地北城以购房总价款30%赔偿购房者损失。
基本案情：
涉案楼盘：深圳金地塞拉维花园，推广名为金地·鹭湖1号，开发商为深圳市金地北城房地产开发有限公司（以下简称“金地北城”），毛熠欣等5人均为该楼盘别墅购房者。
宣传情况：样板房、宣传资料（宣传图册、“房天下”、“乐居”、“吉屋”中介售房网页等）显示涉案房产包含有地下负一层和地下夹层（地下车库，下同），但户型图每页标注有“装修效果示意参考”，宣传图册最后一页提示“设计师创意空间示意，不作为交付标准”，样板房通道两侧有设置提示牌，提示样板房非交付标准。
合同约定：《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定的房屋交付标准只有地上三层，不含地下负一层和地下夹层。
免责条款：《认购书补充协议》、购房《风险提示》、买卖合同附件载明：购买的房产以政府审批文件和合同规定的面积、图纸为准；项目的销售宣传资料、广告内容及样板房等，仅作为要约邀请及装修效果示意；户型宣传资料为设计师创意空间示意，不作为交付标准；工作人员的口头信息应以正式文件为准……买卖合同附件五第十八条规定：“买卖双方的一切权利义务以本合同及合同当事人签署确认的文件为准，对双方具有约束力。出卖人所做的销售广告、宣传资料、售楼书、售楼模型、样板房以及任何其他形式的宣传广告资料并非具体确定的说明和允诺，对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定不具有重大影响，不作为本合同的组成部分，对双方不具有约束力”；第十三条以黑体字特别标明“样板房并非具体确定额商品房及相关设施的说明允诺”，具体的交付标准应以双方签署的文件为准。该附件每一页都有买受人签字确认。
买方确认：买卖合同附件五第十九条规定“本合同及双方签署的其他协议书或补充协议为买卖双方经充分协商而达成的一致约定，双方在签署之前已认真阅读、理解、知悉并接受。买受人确认出卖人已采取合理方式提请买受人注意免除或限制出卖人责任条款，并已按照买受人的要求对该类条款予以充分说明，买受人明确表示理解并接受”。
施工改造：金地北城同时让买受人与其指定第三方施工改造公司签署了施工改造合同，在房屋交付后就地下层进行隔墙施工，买受人为委托人，施工改造公司为受托人。
上述买卖合同及施工改造合同签订后，毛熠欣等5人支付完毕了全部购房款，2017年3月31日，金地北城交付房屋，交房时房屋含有地下负一层和地下夹层。
违建拆除：深圳市龙华区规划土地监察局认定地下层为违法建筑，2017年5月、6月先后两次向金地北城发出《限期拆除通知书》，要求其拆除地下车库违法搭建围墙（隔离墙），后被强制拆除。
由于地下车库被拆除，导致已交付的别墅地下负一层和地下夹层功能缺失，每一栋别墅没有独立楼梯直接上楼，只能使用公共楼梯，已安装的水电设备也因此无法正常使用。
购房者起诉：金地北城向原告交付后的案涉房产不包括地下负一层和地下夹层，违反双方合同约定，已经构成违约，要求赔偿损失赔偿金。
毛熠欣等5人认为，金地北城样板房和宣传资料明确载明涉案别墅包含地下负一层和地下夹层，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第三条规定，已构成对买受人的承诺，金地北城向原告交付后的案涉房产不包括地下负一层和地下夹层，违反双方合同约定，已经构成违约，索赔金额为购房款的30%！
开发商答辩：地下负一层和地下夹层不属于交付对象，无违约行为，不予赔偿
金地北城答辩观点充分代表了目前类似纠纷所有开发商的抗辩意见，核心理由如下：
1、交房符合合同约定，已如约完成房屋交付，无违约行为：买卖合同约定的标的物不包括地下一层和夹层，合同所附涉案房产的立面图、楼层平面图和分户平面图均标明包括地上1、2、3层，不包括地下车库。
2、合同约定的计价面积，和以此计算出来的合同总价不包括该地下层争议面积（卖方没收钱，买方没付款）。
3、未列入分摊面积，不计容积率，不能作为买卖标的物：公用建筑面积分层汇总表显示涉案房地产的分摊面积不包括地下车库；土地使用权出让合同、土地规划许可证、工程规划许可证均表明地下车库不计容积率，即不计入计容面积，也就是不能成为买卖合同标的物的组成部分。
4、规划文件和依规划文件实际建成的涉案房产建筑结构，不存在地下一层和夹层，合同约定应交付的房产（地上三层）是独立的结构，与地下车库未联通，不是一个整体，地下车库是独立空间，不是交付对象。
5、购房者自行违规搭建，与己无关：地下隔墙是买受人在认购后自行委托第三方修砌的，被强制拆除，损失应由其自行承担。
6、宣传资料和样板房不构成合同内容和交付承诺，不能据此确认交付不符合合同约定：购房者已在认购书和补充协议上签字确认全部阅知和理解相关文件，知晓地下室不计容积率，也即不能分摊到建筑面积中，所买卖房产不包括地下室，以政府审批文件和合同规定的面积、图纸为准，项目的销售宣传资料、广告内容及样板房等仅作为要约邀请及装修效果示意，户型宣传资料为设计师创意空间示意，不作为交付标准。知悉合同约定的房产具体面积、总平面图、立面图、楼层平面图、分户平面图及交付范围，不存在误导、虚假宣传或隐瞒事实的情况。
7、样板房的展示和说明中，已在门口和室内显著位置设置醒目提示牌，提示样板房非交付标准。买卖合同附件五第十三条以黑体字特别说明“样板房并非具体确定额商品房及相关设施的说明允诺”，具体的交¬¬¬付标准应以双方签署的文件为准。
8、合同附件五明确约定“买卖双方的一切权利义务以本合同及合同当事人签署确认的文件为准，对双方具有约束力。出卖人所做的销售广告、宣传资料、售楼书、售楼模型、样板房以及任何其他形式的宣传广告资料并非具体确定的说明和允诺，对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定不具有重大影响，不作为本合同的组成部分，对双方不具有约束力”。
9、面积赔偿计算明显不合理不公平：按购房者诉求扣除地下负一层和地下夹层后地上三层别墅单价仅为同期高层一半！
深圳市龙华区人民法院审理认为（裁判原文）：
本案的主要争议焦点为：一、涉案房地产地下室负一层和地下夹层应否视为涉案合同约定内容；二、诉争《预售合同》及其附件是否存在无效格式条款；三、被告是否存在违约行为以及应否承担违约责任。
关于第一个争议焦点。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，《预售合同》中并无关于地下室负一层及夹层的约定，被告在销售涉案房产时销售广告和宣传资料所展示的房屋为五层结构，其中地上三层，对首层以下空间可通过建设夹层方式分为二层（即地下室负一层和地下夹层），而该地下二层结构已明确、直观地向购房者进行展示。考虑涉案房产为别墅，购房者对于别墅的居住要求与普通高层住宅不同，根据一般生活常理理解，该地下二层结构所展示的效果足以让购房者形成在购买房产后可单独享用地下车库的认识，而此类认识符合别墅购买者的消费愿望，足以对购房者订立合同以及房屋价格的确定产生重大影响，故被告在销售广告和宣传资料中所展示的地下空间为要约，应视为合同内容，被告有义务向原告提供包含地下二层结构（地下室负一层和 底下夹层）的房产。被告关于该地下二层不属于预售合同的组成部分的答辩意见于法无据，本院不予采纳。
关于第二个争议焦点。如前所述，被告关于地下二层结构（地下室负一层和 底下夹层）的宣传内容属于合同组成部分，《预售合同》附件五第十八条格式条款内容与法律规定相悖，该条款免除了被告（格式条款提供方）的责任，排除了原告的主要权利，故该格式条款应认定为无效。
关于第三个争议焦点。根据庭审查明的事实，涉案房产的现状为共有地上三层，地下空间已与小区整体地下车库形成一体，只能通过每隔几栋中间的公共楼梯到达地面。被告无法提供地下一层、夹层以及独立 的楼梯、电梯给原告单独使用，已构成违约，原告要求被告承担违约责任，理由充分，本院予以支持。鉴于 涉案合同未就该违约情节及违约责任进行约定，本院综合考虑被告的违约情节、过错程度以及涉案房产的现状等因素，酌定被告按照购房总价款的30%赔偿原告损失。
一审判决如下：
被告深圳市金地北城房地产开发有限公司于本判决生效之日向原告毛熠欣支付损失赔偿金人民币4628627.1元。
如果被告未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定 ，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费21915.0元，由深圳市金地北城房地产开发有限公司负担。