开发商的产权车位为何不可“只售不租”？

在小区车位问题上，开发商与业主的较量好像从没停过，前有“买房捆绑车位销售”，后有开发商对产权车位“只售不租”引发业主不满。对于开发商选择对产权车位采取“只售不租”，其实不难理解，因为项目很大一部分收益在车位的销售回款上，加上如今开发商普遍资金周转压力大，出售车位是可以更快回笼资金的方法，但现实情况往往是残酷的。据笔者观察，广大业主对开发商产权车位“只售不租”的抗性很强，各种投诉甚至法院起诉的情况也不少见，在各方压力下开发商“只售不租”实际也难以如愿推行。
01、开发商对产权车位“只售不租”有法律依据吗？
《民法典》第二百七十五条：
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
《民法典》第二百七十六条：
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：
建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合民法典第二百七十六条有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。
产权车位虽然归产权人所有、产权人有权“可售可租”，但由于小区车位的特殊性，小区车位“应当首先满足业主的需要”，业主可通过出售、附赠或者出租等方式获取该车位使用权或所有权。虽然《民法典》没有明确规定小区车位不能“只售不租”，但部分地区出台的物业管理条例对此有着明确规定。
《福建省物业管理条例》第六十四条第三款：
物业管理区域规划设置的机动车车位（库）应当首先满足业主需要。建设单位不得将物业管理区域内规划的车位（库）出售给本区域以外的单位或者个人。业主要求承租尚未处置的规划车位（库）的，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。
《上海市住宅物业管理条例》第六十二条第一款：
物业管理区域内的机动车停车位，应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用。建设单位尚未出售的停车位，应当出租给业主、使用人停放车辆，不得以只售不租为由拒绝出租。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人；停车位满足业主需要后仍有空余的，可以临时按月出租给物业管理区域外的单位、个人。
《潍坊市物业管理条例》第十六条第一款：
物业服务区域内规划用于停放汽车的车位、车库应当优先满足业主、物业使用人停车需要。规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。当事人未有约定，业主、物业使用人要求承租尚未出售、附赠的车位、车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。
02、若纠纷诉到法院，目前法院怎么看？
结合笔者对目前公开法院判决情况的观察来看，法院对此的态度是倾向于认为，开发商“只售不租”的做法是违背了法律关于小区车位“应当首先满足业主的需要”的立法宗旨与立案精神，变相限制、剥夺了业主依法享有租赁车位的权利，开发商“只售不租”的行为因与法律规定不符而应当予以调整。因此，如果一旦“只售不租”纠纷诉诸法院，开发商将面临比较被动不利的局面。
03、行政主管部门对此的态度呢？
近些年开发商产权车位“只售不租”的纠纷频发，业主往往首当其冲是选择向行政主管部门进行投诉。笔者从相关新闻报道及网络公开投诉件的观察来看，行政主管部门倾向于督促开发商研究出台向业主租赁车位的相关方案，而开发商则以尽快制定租赁方案后通知业主的方式“平息”纠纷。
不仅如此，部分地区行政主管部门甚至还专门出台地方文件，比如《广州市停车场条例》，以行政权介入限制开发商“只售不租”行为，并明确规定车位租售优先满足业主需要，不可“只售不租”，不按规定执行最高罚款50万元，并纳入本市公共信用信息管理系统。
04、结语
为了盘活存量资产，改善现金流，开发商寄希望于产权车位“只售不租”也是迫不得已的选择。只是这样的选择，最终可能无法如愿实现开发商的回笼资金目的，还会引发诸多纠纷与矛盾。因此，主动制订车位租赁方案、用价格引导的方式促进车位销售去化，这不失为一种更为灵活有效的选择。