房屋承租人未接到房屋司法拍卖通知，可否凭优先购买权主张拍卖无效？

根据《民法典》规定，承租人对于所租赁的房屋，基于租赁合同，出租人如果要出卖房屋，承租人享有优先购买权。那么，如果所租赁的房屋需要在司法强制执行中拍卖，承租人是否有优先购买权？如果执行法院拍卖时未通知承租人，其是否能依据未收到司法拍卖通知、进而认为自身优先购买权受到侵害为由，主张拍卖无效？本文结合人民法院案例库发布的一则案例（入库编号：2023-17-5-203-058），对上述问题进行简要分析。
一、案情简介
在云南高院(2017)云民终729号民事调解书的执行案件中，昆明中院依法查封了被执行人杨某某名下位于昆明市正义路的一处房产，包括其一层与负一层。执行过程中，经过司法拍卖流程，该房产的一层成功成交，而负一层则未能成功拍卖。随后，郑某某向执行法院提出执行异议，声称自己是上述被执行房产的承租人，依法享有优先购买权和参与司法拍卖的权利。然而，昆明中院在进行拍卖时并未对其进行任何形式的通知，属于程序上的严重违法。因此，郑某某请求撤销此次拍卖。
针对郑某某的异议，昆明中院于2020年2月21日进行了审查，并作出了(2020)云01执异35号执行裁定，驳回了其异议请求。郑某某随后向云南高院提出了复议申请。2020年9月1日，云南高院作出了(2020)云执复266号执行裁定，同样驳回了其复议申请。郑某某再次向最高人民法院提出了申诉。经过审查，最高人民法院于2021年9月30日作出了(2021)最高法执监424号执行裁定，驳回了其申诉请求。
二、承租人所租赁的房屋面临司法拍卖，承租人是否有优先购买权？
《民法典》第七百二十六条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。根据该条文，房屋产权人如果要出卖房屋，承租人有同等条件优先购买的权利，但是并没有规定，法院强制执行，司法拍卖房屋时，承租人是否同样有优先购买权。根据一般的法理，司法拍卖是强制执行的一种措施，不会改变房屋产权人（被执行人）出卖房屋的性质，所以承租人享有优先购买权。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释〔2020〕21号）第十一条规定：人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。上述关于执行的规定，明确认可了司法拍卖程序中，优先购买权的有效性。
三、房屋承租人未接到房屋司法拍卖通知，可否以优先购买权受侵害为由，主张拍卖无效
在本文前述案例中，最高法院明确裁决，不能仅以没有接到司法拍卖通知导致其优先购买权受侵害为由，主张拍卖程序无效或要求撤销拍卖。
根据一般的法理，优先购买权可以分为物权性质的优先购买权和债权性质的优先购买权两种。我们知道，房屋产权人在出卖房屋的时候，房屋的共有人也有优先购买权，这就是物权性质的优先购买权。而房屋承租人的优先购买权是源于租赁合同关系，所以是债权性质的优先购买权。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”也就是说，当房屋产权人将房屋卖给他人，侵害承租人的优先购买权时，承租人不能主张该买卖合同无效，只能主张相应的损害赔偿。参照该条规定精神，在执行程序中，房屋承租人仅以没有接到司法拍卖通知导致其优先购买权受侵害为由，主张拍卖程序无效或要求撤销拍卖的，也无法得到支持。最高法院的上述案例，就是以此为理由作出的最终裁决。
四、律师提醒
前事不忘，后事之师。从本文案例中，我们可以看出，承租人的优先购买权是效力层次较低的优先权，就算被侵害了，也只能得到损害赔偿而不能恢复权利，更何况损害赔偿是否存在，有多少损害，还需要承租人另行诉讼，自行举证。
因此，笔者提醒具有优先购买权的承租人，不论是商业房屋的承租人（经营者），还是普通住宅的承租人，当发现房屋产权人出现债务危机时，应多留意产权人是否已经涉诉，是否出现法院执行拍卖该房屋的情形，关注拍卖平台的相关信息，必要时可委托律师向法院和拍卖机构查询了解相关信息，以避免错失以较低价格获得正在使用的房屋的机会。