导读
不动产权属变更的事实依据表现为以登记为核心的基础民事法律关系，而在不动产登记案件中，由于不动产登记机关登记行为的物权公示效果，登记行为属于行政法律行为，一旦发生登记错误则涉及行政法律关系。在实务审判中，有的当事人及法院认为不动产登记效果主要因不动产登记机构的登记行为产生，应当适用行政诉讼程序优先撤销登记行为，有的当事人认为登记错误必须经民事审判确认权属后，方可进行行政诉讼。诉讼代理人在此类案件中首先提起何种诉讼与当事人权益救济密切相关。而对于法院来说，对在先提起的诉讼程序是否应当受理也是其不可回避的难题。因此，本文旨在针对不动产登记的民行交叉案件的诉讼程序进行探讨，希望能给实务界提供一种优化的解决思路。帮助广大人民群众合理选择不动产登记“民行交叉”案件的诉讼程序。
一、我国不动产登记“民行交叉”案件诉讼程序运行中存在的问题及原因
（一）我国不动产登记诉讼程序运行的问题
由于民行交叉案件有行政程序和民事程序可供选择，使得当事人或法院在选择诉讼程序上时常不能达成一致，人民法院在此情况下也很少对具体诉讼程序的适用进行阐明。因此，若当事人所选择的诉讼程序与人民法院认为解决纠纷的形式不一致时，法院通常会采取裁定驳回的形式让当事人另择程序。当事人不可避免地将选择另一程序进行诉讼，在面对新的法院或诉讼程序时，当事人又会面临同样被驳回的风险。可见，法院都是基于对不动产登记案件的理解作出的裁判，这就不能避免不同法院的差异处理，使得整个实务界在面对不动产登记案件时，采取的诉讼程序是混乱的、无序的。这种混乱和无序，进一步加重了当事人的讼累，不仅破坏了司法的统一性，还易使得司法审判资源浪费，严重损害了司法权威。
不论是采取先行后民或是先民后行的诉讼方式，当事人必须经历两个诉程才能实现维护自身权益的目的。根据我国《民事诉讼法》《行政诉讼法》的内容来看，普通一审民事诉讼程序自立案起6个月内结案，一审行政诉讼程序自立案起3个月内结案，如存在其他特别情况，上述的审理期限可以延长。一般来说，当事人首先提起民事诉讼被驳回后，将立刻启动行政诉讼程序，经过审理，法院作出判决：驳回诉讼请求或者撤销行政登记行为。一旦发生撤销行政登记行为的后果，不动产登记的效力将不再拘束民事审判，当事人可以再次通过民事诉讼解决不动产权属问题。但是，在“民-行-民”之间的来回切换本身就未从解决问题的角度出发，当行政判决认定登记行为有效时，当事人再行通过民事程序也难以解决问题，此时将进入无限循环的诉讼周期，在“民行”程序中反复折腾。
由于不动产登记案件特殊性，无法准确断定其性质，当民事审判庭和行政审判庭均不愿意接收该案件时，最终出现的无人审理只会导致不动产登记民行交叉案件的诉讼程序无法正常运行，实质上否决了甚至剥夺了当事人的诉权。
（二）不动产登记案件诉讼程序运行困难的原因
第一，理论纷争不断，实务判定陷入混乱。不动产登记行为在《物权法》《不动产物权登记暂行条例》中均有规定。前者为私法，后者为公法，这就使得学界和实务界对不动产登记行为的性质认定产生了分歧。一部分人认为，该行为是行政行为。不动产登记机构在我们国家属于行政机关，完成这一登记行为其中也包含着登记机关自身的意思，且该登记行为的目的一方面是协助当事人确权，另一方面却是为国家征收赋税、保护耕地等国家治理活动服务。一部分人认为，该行为是民事行为。我国的不动产登记制度通过《物权法》形成，不动产登记机构的登记行为依赖于当事人动产登记的意思表示，且顺应当事人的意思表示。登记行为结束后产生的效果也是围绕当事人的司法效果，保障民事上的不动产交易顺利。一部分人又认为，可以将该行为定义成民行复合行为。原因在于，公法和私法并不是完全对立，如果公法效力的产生需依赖私法的活动，那将该行为定义成复合行为更符合实际。但上述三种关于不动产登记行为性质的认定显然仅在理论领域有可争之地，在没有法律层面上的具体认可时，对于解决不动产登记争议缺乏可供援引的效力。在过多的学说理论上，实务界反而对该行为的定性争论更多，在该类交叉案件上，“民行的皮球也踢的越来越习惯”。
第二，不动产登记的民行交叉案件，法律规定存在矛盾。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第8条，房屋登记纠纷应当先提起民事诉讼时，中止行政诉讼，“先民后行”。而《民事诉讼法》第150条规定，本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的中止民事诉讼。该条若适用在不动产登记案件中就会出现“先行后民”的效果。同时，2016年最高人民法院颁布的《物权法》若干问题的解释（一）中提到，在解决不动产登记民行交叉案件时，可以单独适用民事诉讼程序，也可以申请适用行政附带民事诉讼程序。此外，《行政诉讼法》第61条规定，在行政诉讼中人民法院可以一并审理解决民事争议的诉讼程序，在法律层面上正式确定了“行政附带民事诉讼”，2018年《行政诉讼法司法解释》第十章又针对行政附带民事诉讼程序的具体运行规定，为民行交叉问题提供了新的诉讼程序选择。虽然有关不动产登记的民行交叉案件的程序选择多样，但难以保证程序选择不同的情况下对当事人权益的影响力度是一致的。因此，如何避免出现第一点所提到的问题，保证裁判公平，维护当事人的权益，法律层面上仍需进一步统一民行交叉案件的裁判程序。
二、审判实务分析
对于不动产登记涉及的权属争议，上述两个案例的裁判要旨代表了不同法院在面对不动产登记争议案件时不同处理方式，案例一河南省高级人民法院认为，解决此类问题既可能出现在民事诉讼中也可能出现在行政诉讼中，法院都有权力基础，作出的判决也都具有法律效力。
案例二中福建省厦门市同安区人民法院认为此类民行交叉纠纷应先由民事审判确定权利的归属状态，然后当事人凭生效判决至登记机关申请变更登记。
可见，在法院审判过程中，不同法院对不同诉讼程序的选择持有不同意见。
当事人虽能通过诉讼维护自身权益，但无法提前预知法院对案件审理是否受理，其所诉程序是否为优先顺序，给实际操作带来极大的不确定性。
三、不动产登记民行交叉案件诉讼程序选择
（一）法院立案指引
针对民行交叉案件诉讼程序选择，法院在当事人起诉阶段应当根据原告的诉讼请求和基础事实判断原告提起诉讼的案件类型。
法院在立案过程中对原告所提纠纷属于何种性质的法律关系进行判断，将案件准确分入民事案件或行政案件。
普通法院面对无权管辖的不动产登记行政案件，应当告知当事人向行政案件集中管辖法院起诉，并给出书面意见，防止当事人提起行政诉讼被驳回。
对于适用行政诉讼程序或民事诉讼程序立案阶段无法把握的，应当通知起诉人在一定时间段内给出回复，将其起诉材料移送至民事审判庭及行政审判庭进行判别，并作出具体答复。
法院在向当事人释明有关法律规定时，法律没有作出具体规定的，应当充分保留当事人的选择权，由其本人自主选择。
（二）不动产登记案件类型化处理
第一，行政诉讼下区分不动产登记行为类型。
不动产登记行为分为登记原因行为和登记行为。
法院层面应当在立案环节区分上述两种行为。
登记行为引起的诉讼应当纳入行政诉讼程序。
因为登记行为属于合法性审查的范畴，而行政诉讼能够解决不动产登记机构的登记行为合法性问题，行政诉讼解决问题更为直接。
登记原因行为属于解决不动产权属纠纷，该纠纷是平等主体之间的纠纷，必然需要通过民事诉讼进行确权，可以避免必须通过行政诉讼解决的困扰。
从律师层面来看，在诉前把握当事人的实际诉求，选择合理的诉讼途径，能够最大可能的为当事人减少讼累，实现正确维权。
第二，民事诉讼下区分不动产登记案件是否涉及第三人。
不动产登记案件下的民行交叉可以分为涉及第三人和不涉及第三人的登记纠纷。
针对涉及第三人不动产登记纠纷，不论是法院层面或是代理人层面，都需准确把握事实。
首先需要把握的是涉案第三人是否构成善意。
若第三人基于善意取得不动产无权，原不动产权利人仅能向无权处分人主张赔偿损失。
若是原权利人能够举证第三人非善意，则无权处分人同第三人构成共同侵权，实际权利人可以向不动产登记机关申请变更登记，在民事诉讼中直接解决权属问题，无需再进行行政诉讼。
针对不涉及第三人的不动产登记纠纷，该纠纷仅产生于登记名义人同实际权利人之间，该纠纷属于基础法律关系，人民法院在处理此类案件时，无需考虑行政登记对案件审理的影响，直接根据原被告之间的基础法律关系即可作出生效判决，仅需在判决结果中明示权利人可通过本判决结果直接向不动产登记机构申请变更登记。
但就不动产登记机构具体登记行为的疏漏，仍应启动行政诉讼进行纠正。
结语
随着不动产交易市场的活跃，因不动产登记案件产生的纠纷不断增加。正是由于涉及此类民行交叉的纠纷没有规定具体的诉讼流程，当下不动产登记案件诉讼情况十分混乱。部分法院针对同一类型的案件即可等行政诉讼结案后再行审理，也可先行审理民事案件再由当事人提起行政诉讼，归根结底是对民行交叉的法律关系难以把握的原因。在实务中，通常诉讼代理人也需经常考虑“先行后民”还是“先民后行”两者之间谁更稳妥，又能否适用行政附带民事的诉讼方式，这对维护当时人的权益，尽早实现解决纠纷的目的带来很大不便。因此，在上位法未出台具体规定时，法院至少是一个法院也需对同一类案件采用同一诉讼程序或流程，严格做到行归行，民归民，两者适用顺序一致，引导当事人选择正确的诉讼程序，减少当事人的讼累，也减少司法资源的浪费，争取在不动产登记的民行交叉案件上能实现规范和流畅，兼顾效率和结果。
参考文献
[1]王达：《民事诉讼能否审查具体行政行为》，《行政法学研究》2000年第1期。
[2]吴光荣：《不动产物权登记与不动产权属确认的实体与程序问题研究，《法律适用》2014年第10期。
[3] 何海波：《行政行为对民事审判的拘束力》，《中国法学》2005年第3期。
[4]赵龙：《民事判决对行政案件的既判力问题探析——防止民行交叉案件裁判冲突的司法路径》，《山东法官培训学院学报》2018年第6期。
[5]王玥：《行民交叉审理模式的结构主义建构——基于不动产登记案件的视角》，《人民司法（应用）》2018年第28期。
[6]罗晓燕、赵龙毓：《不动产登记中行政与民事纠纷交织的解决路径》，《沈阳工业大学学报（社会科学版）》2018年第1期。
[7]王永亮：《论不动产登记的双重属性》，《中国不动产法研究》2016年第2期。
[8]龙卫球：《不动产登记性质及其纠纷处理机制问题研究——兼评<物权法司法解释（一）>》第1条，《法律科学（西北政法大学学报）》2017年第1期。
[9]梁宇菲：《时间进路与争议解决：不动产登记纠纷民、行交叉的司法对策——以司法个案为视角》，《行政法学研究》2014年第2期。
[10]唐玲莉：《论不动产登记纠纷中权利救济路径之选择》，《国家法官学院科研部会议论文集》。
不动产权属变更的事实依据表现为以登记为核心的基础民事法律关系，而在不动产登记案件中，由于不动产登记机关登记行为的物权公示效果，登记行为属于行政法律行为，一旦发生登记错误则涉及行政法律关系。在实务审判中，有的当事人及法院认为不动产登记效果主要因不动产登记机构的登记行为产生，应当适用行政诉讼程序优先撤销登记行为，有的当事人认为登记错误必须经民事审判确认权属后，方可进行行政诉讼。诉讼代理人在此类案件中首先提起何种诉讼与当事人权益救济密切相关。而对于法院来说，对在先提起的诉讼程序是否应当受理也是其不可回避的难题。因此，本文旨在针对不动产登记的民行交叉案件的诉讼程序进行探讨，希望能给实务界提供一种优化的解决思路。帮助广大人民群众合理选择不动产登记“民行交叉”案件的诉讼程序。
一、我国不动产登记“民行交叉”案件诉讼程序运行中存在的问题及原因
（一）我国不动产登记诉讼程序运行的问题
由于民行交叉案件有行政程序和民事程序可供选择，使得当事人或法院在选择诉讼程序上时常不能达成一致，人民法院在此情况下也很少对具体诉讼程序的适用进行阐明。因此，若当事人所选择的诉讼程序与人民法院认为解决纠纷的形式不一致时，法院通常会采取裁定驳回的形式让当事人另择程序。当事人不可避免地将选择另一程序进行诉讼，在面对新的法院或诉讼程序时，当事人又会面临同样被驳回的风险。可见，法院都是基于对不动产登记案件的理解作出的裁判，这就不能避免不同法院的差异处理，使得整个实务界在面对不动产登记案件时，采取的诉讼程序是混乱的、无序的。这种混乱和无序，进一步加重了当事人的讼累，不仅破坏了司法的统一性，还易使得司法审判资源浪费，严重损害了司法权威。
不论是采取先行后民或是先民后行的诉讼方式，当事人必须经历两个诉程才能实现维护自身权益的目的。根据我国《民事诉讼法》《行政诉讼法》的内容来看，普通一审民事诉讼程序自立案起6个月内结案，一审行政诉讼程序自立案起3个月内结案，如存在其他特别情况，上述的审理期限可以延长。一般来说，当事人首先提起民事诉讼被驳回后，将立刻启动行政诉讼程序，经过审理，法院作出判决：驳回诉讼请求或者撤销行政登记行为。一旦发生撤销行政登记行为的后果，不动产登记的效力将不再拘束民事审判，当事人可以再次通过民事诉讼解决不动产权属问题。但是，在“民-行-民”之间的来回切换本身就未从解决问题的角度出发，当行政判决认定登记行为有效时，当事人再行通过民事程序也难以解决问题，此时将进入无限循环的诉讼周期，在“民行”程序中反复折腾。
由于不动产登记案件特殊性，无法准确断定其性质，当民事审判庭和行政审判庭均不愿意接收该案件时，最终出现的无人审理只会导致不动产登记民行交叉案件的诉讼程序无法正常运行，实质上否决了甚至剥夺了当事人的诉权。
（二）不动产登记案件诉讼程序运行困难的原因
第一，理论纷争不断，实务判定陷入混乱。不动产登记行为在《物权法》《不动产物权登记暂行条例》中均有规定。前者为私法，后者为公法，这就使得学界和实务界对不动产登记行为的性质认定产生了分歧。一部分人认为，该行为是行政行为。不动产登记机构在我们国家属于行政机关，完成这一登记行为其中也包含着登记机关自身的意思，且该登记行为的目的一方面是协助当事人确权，另一方面却是为国家征收赋税、保护耕地等国家治理活动服务。一部分人认为，该行为是民事行为。我国的不动产登记制度通过《物权法》形成，不动产登记机构的登记行为依赖于当事人动产登记的意思表示，且顺应当事人的意思表示。登记行为结束后产生的效果也是围绕当事人的司法效果，保障民事上的不动产交易顺利。一部分人又认为，可以将该行为定义成民行复合行为。原因在于，公法和私法并不是完全对立，如果公法效力的产生需依赖私法的活动，那将该行为定义成复合行为更符合实际。但上述三种关于不动产登记行为性质的认定显然仅在理论领域有可争之地，在没有法律层面上的具体认可时，对于解决不动产登记争议缺乏可供援引的效力。在过多的学说理论上，实务界反而对该行为的定性争论更多，在该类交叉案件上，“民行的皮球也踢的越来越习惯”。
第二，不动产登记的民行交叉案件，法律规定存在矛盾。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第8条，房屋登记纠纷应当先提起民事诉讼时，中止行政诉讼，“先民后行”。而《民事诉讼法》第150条规定，本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的中止民事诉讼。该条若适用在不动产登记案件中就会出现“先行后民”的效果。同时，2016年最高人民法院颁布的《物权法》若干问题的解释（一）中提到，在解决不动产登记民行交叉案件时，可以单独适用民事诉讼程序，也可以申请适用行政附带民事诉讼程序。此外，《行政诉讼法》第61条规定，在行政诉讼中人民法院可以一并审理解决民事争议的诉讼程序，在法律层面上正式确定了“行政附带民事诉讼”，2018年《行政诉讼法司法解释》第十章又针对行政附带民事诉讼程序的具体运行规定，为民行交叉问题提供了新的诉讼程序选择。虽然有关不动产登记的民行交叉案件的程序选择多样，但难以保证程序选择不同的情况下对当事人权益的影响力度是一致的。因此，如何避免出现第一点所提到的问题，保证裁判公平，维护当事人的权益，法律层面上仍需进一步统一民行交叉案件的裁判程序。
二、审判实务分析
对于不动产登记涉及的权属争议，上述两个案例的裁判要旨代表了不同法院在面对不动产登记争议案件时不同处理方式，案例一河南省高级人民法院认为，解决此类问题既可能出现在民事诉讼中也可能出现在行政诉讼中，法院都有权力基础，作出的判决也都具有法律效力。
案例二中福建省厦门市同安区人民法院认为此类民行交叉纠纷应先由民事审判确定权利的归属状态，然后当事人凭生效判决至登记机关申请变更登记。
可见，在法院审判过程中，不同法院对不同诉讼程序的选择持有不同意见。
当事人虽能通过诉讼维护自身权益，但无法提前预知法院对案件审理是否受理，其所诉程序是否为优先顺序，给实际操作带来极大的不确定性。
三、不动产登记民行交叉案件诉讼程序选择
（一）法院立案指引
针对民行交叉案件诉讼程序选择，法院在当事人起诉阶段应当根据原告的诉讼请求和基础事实判断原告提起诉讼的案件类型。
法院在立案过程中对原告所提纠纷属于何种性质的法律关系进行判断，将案件准确分入民事案件或行政案件。
普通法院面对无权管辖的不动产登记行政案件，应当告知当事人向行政案件集中管辖法院起诉，并给出书面意见，防止当事人提起行政诉讼被驳回。
对于适用行政诉讼程序或民事诉讼程序立案阶段无法把握的，应当通知起诉人在一定时间段内给出回复，将其起诉材料移送至民事审判庭及行政审判庭进行判别，并作出具体答复。
法院在向当事人释明有关法律规定时，法律没有作出具体规定的，应当充分保留当事人的选择权，由其本人自主选择。
（二）不动产登记案件类型化处理
第一，行政诉讼下区分不动产登记行为类型。
不动产登记行为分为登记原因行为和登记行为。
法院层面应当在立案环节区分上述两种行为。
登记行为引起的诉讼应当纳入行政诉讼程序。
因为登记行为属于合法性审查的范畴，而行政诉讼能够解决不动产登记机构的登记行为合法性问题，行政诉讼解决问题更为直接。
登记原因行为属于解决不动产权属纠纷，该纠纷是平等主体之间的纠纷，必然需要通过民事诉讼进行确权，可以避免必须通过行政诉讼解决的困扰。
从律师层面来看，在诉前把握当事人的实际诉求，选择合理的诉讼途径，能够最大可能的为当事人减少讼累，实现正确维权。
第二，民事诉讼下区分不动产登记案件是否涉及第三人。
不动产登记案件下的民行交叉可以分为涉及第三人和不涉及第三人的登记纠纷。
针对涉及第三人不动产登记纠纷，不论是法院层面或是代理人层面，都需准确把握事实。
首先需要把握的是涉案第三人是否构成善意。
若第三人基于善意取得不动产无权，原不动产权利人仅能向无权处分人主张赔偿损失。
若是原权利人能够举证第三人非善意，则无权处分人同第三人构成共同侵权，实际权利人可以向不动产登记机关申请变更登记，在民事诉讼中直接解决权属问题，无需再进行行政诉讼。
针对不涉及第三人的不动产登记纠纷，该纠纷仅产生于登记名义人同实际权利人之间，该纠纷属于基础法律关系，人民法院在处理此类案件时，无需考虑行政登记对案件审理的影响，直接根据原被告之间的基础法律关系即可作出生效判决，仅需在判决结果中明示权利人可通过本判决结果直接向不动产登记机构申请变更登记。
但就不动产登记机构具体登记行为的疏漏，仍应启动行政诉讼进行纠正。
结语
随着不动产交易市场的活跃，因不动产登记案件产生的纠纷不断增加。正是由于涉及此类民行交叉的纠纷没有规定具体的诉讼流程，当下不动产登记案件诉讼情况十分混乱。部分法院针对同一类型的案件即可等行政诉讼结案后再行审理，也可先行审理民事案件再由当事人提起行政诉讼，归根结底是对民行交叉的法律关系难以把握的原因。在实务中，通常诉讼代理人也需经常考虑“先行后民”还是“先民后行”两者之间谁更稳妥，又能否适用行政附带民事的诉讼方式，这对维护当时人的权益，尽早实现解决纠纷的目的带来很大不便。因此，在上位法未出台具体规定时，法院至少是一个法院也需对同一类案件采用同一诉讼程序或流程，严格做到行归行，民归民，两者适用顺序一致，引导当事人选择正确的诉讼程序，减少当事人的讼累，也减少司法资源的浪费，争取在不动产登记的民行交叉案件上能实现规范和流畅，兼顾效率和结果。
参考文献
[1]王达：《民事诉讼能否审查具体行政行为》，《行政法学研究》2000年第1期。
[2]吴光荣：《不动产物权登记与不动产权属确认的实体与程序问题研究，《法律适用》2014年第10期。
[3] 何海波：《行政行为对民事审判的拘束力》，《中国法学》2005年第3期。
[4]赵龙：《民事判决对行政案件的既判力问题探析——防止民行交叉案件裁判冲突的司法路径》，《山东法官培训学院学报》2018年第6期。
[5]王玥：《行民交叉审理模式的结构主义建构——基于不动产登记案件的视角》，《人民司法（应用）》2018年第28期。
[6]罗晓燕、赵龙毓：《不动产登记中行政与民事纠纷交织的解决路径》，《沈阳工业大学学报（社会科学版）》2018年第1期。
[7]王永亮：《论不动产登记的双重属性》，《中国不动产法研究》2016年第2期。
[8]龙卫球：《不动产登记性质及其纠纷处理机制问题研究——兼评<物权法司法解释（一）>》第1条，《法律科学（西北政法大学学报）》2017年第1期。
[9]梁宇菲：《时间进路与争议解决：不动产登记纠纷民、行交叉的司法对策——以司法个案为视角》，《行政法学研究》2014年第2期。
[10]唐玲莉：《论不动产登记纠纷中权利救济路径之选择》，《国家法官学院科研部会议论文集》。