一、基本案情
2015年10月，申请人某物业公司与被申请人张某签订了《前期物业服务协议》，约定由被申请人张某在内的A小区业主共同委托某物业公司提供包括电梯维保、消防维保、卫生保洁、电气线路和设备维保、保安等在内的公共物业服务。2016年12月，开发商将A小区住宅交付张某等业主，同日，被申请人向申请人交纳2016年全年物业费2014元。
2016年12月，申请人与被申请人补签了案涉物业服务合同，并约定了物业费收费标准和缴费方式。2017年1月1日起至今，业主张某以案涉商品房未办理竣工验收、消防验收等理由，拒绝交纳物业费。申请人向本会提请仲裁，请求依法裁决被申请人支付截止2021年10月拖欠的物业费9736元及滞纳金6386元、楼道亮化费156元、生活垃圾处理费170元，合计16448元，同时，请求裁决被申请人承担本案仲裁费、保全费。庭审中，被申请人张某提出反请求，请求确认2015年签订的《前期物业服务协议》无效，并要求某物业公司退还已交付的物业费2014元。
二、争议焦点
1、案涉物业服务合同是否合法有效？
2、申请人的仲裁请求与被申请人的反请求有没有事实和法律依据？
三、裁判结果
被申请人张某向申请人某物业公司支付截止2021年10月31日所欠物业费9736元、楼道亮化费156元，合计9892元及自2021年11月1日至实际给付之日，以欠付物业费为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.5倍计算的逾期付款的违约损失。本案仲裁费用由被申请人张某承担70%，申请人兰州某物业公司承担30%，驳回被申请人张某的反请求仲裁请求。
四、典型意义
物业服务纠纷在生活实践中较为普遍。本案中，张某提出房屋未经竣工验收，双方签订的物业服务合同无效。仲裁庭认为案涉物业服务合同是双方经平等协商一致后自愿签订，不违反法律法规的强制性、禁止性的效力性规范，合同合法有效，双方应当完全履行。同时，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”的规定，物业公司履行了提供公共物业服务和专有物业服务的义务，业主张某未明确表示拒绝，理应支付相应对价的物业服务费用，张某提出的抗辩理由，属于行政法上的管理性规范，不是判断物业服务是否合法有效的依据。物业公司与张某签订的《前期物业服务合同》对业主具有法律约束力，该物业公司有权依据此合同约定的收费标准要求李某支付物业费。
五、兰仲提醒
我国城市建设和房地产市场的发展带动了物业服务行业的发展，随着住宅小区管理、服务的提升，相关物业纠纷也不断增多。因此，《中华人民共和国民法典》也就物业服务进行了专章规定。
安定和谐有序的小区环境，需要物业服务单位和业主共同维护。物业服务单位在提供物业服务的过程中，应努力提升服务质量和管理水平，同时积极与业主做好沟通，广大业主也应当自觉履行义务，监督物业工作，两方互谅互让，从而实现高质量物业服务与业主按时交纳物业费的良性循环，共同营造美好舒适的生活环境。
2015年10月，申请人某物业公司与被申请人张某签订了《前期物业服务协议》，约定由被申请人张某在内的A小区业主共同委托某物业公司提供包括电梯维保、消防维保、卫生保洁、电气线路和设备维保、保安等在内的公共物业服务。2016年12月，开发商将A小区住宅交付张某等业主，同日，被申请人向申请人交纳2016年全年物业费2014元。
2016年12月，申请人与被申请人补签了案涉物业服务合同，并约定了物业费收费标准和缴费方式。2017年1月1日起至今，业主张某以案涉商品房未办理竣工验收、消防验收等理由，拒绝交纳物业费。申请人向本会提请仲裁，请求依法裁决被申请人支付截止2021年10月拖欠的物业费9736元及滞纳金6386元、楼道亮化费156元、生活垃圾处理费170元，合计16448元，同时，请求裁决被申请人承担本案仲裁费、保全费。庭审中，被申请人张某提出反请求，请求确认2015年签订的《前期物业服务协议》无效，并要求某物业公司退还已交付的物业费2014元。
二、争议焦点
1、案涉物业服务合同是否合法有效？
2、申请人的仲裁请求与被申请人的反请求有没有事实和法律依据？
三、裁判结果
被申请人张某向申请人某物业公司支付截止2021年10月31日所欠物业费9736元、楼道亮化费156元，合计9892元及自2021年11月1日至实际给付之日，以欠付物业费为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.5倍计算的逾期付款的违约损失。本案仲裁费用由被申请人张某承担70%，申请人兰州某物业公司承担30%，驳回被申请人张某的反请求仲裁请求。
四、典型意义
物业服务纠纷在生活实践中较为普遍。本案中，张某提出房屋未经竣工验收，双方签订的物业服务合同无效。仲裁庭认为案涉物业服务合同是双方经平等协商一致后自愿签订，不违反法律法规的强制性、禁止性的效力性规范，合同合法有效，双方应当完全履行。同时，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”的规定，物业公司履行了提供公共物业服务和专有物业服务的义务，业主张某未明确表示拒绝，理应支付相应对价的物业服务费用，张某提出的抗辩理由，属于行政法上的管理性规范，不是判断物业服务是否合法有效的依据。物业公司与张某签订的《前期物业服务合同》对业主具有法律约束力，该物业公司有权依据此合同约定的收费标准要求李某支付物业费。
五、兰仲提醒
我国城市建设和房地产市场的发展带动了物业服务行业的发展，随着住宅小区管理、服务的提升，相关物业纠纷也不断增多。因此，《中华人民共和国民法典》也就物业服务进行了专章规定。
安定和谐有序的小区环境，需要物业服务单位和业主共同维护。物业服务单位在提供物业服务的过程中，应努力提升服务质量和管理水平，同时积极与业主做好沟通，广大业主也应当自觉履行义务，监督物业工作，两方互谅互让，从而实现高质量物业服务与业主按时交纳物业费的良性循环，共同营造美好舒适的生活环境。