房屋买卖合同被撤销时，不动产登记行为是否必然被撤销

一、案件基本事实
1、2016年6月，北京某公司与李某某、张某某民间借贷纠纷一案，经法院审理并作出判决，判决主要内容为李某某、张某某偿还北京某公司借款及利息共计74万元。该判决书作出即生效。
2、李某某与张某某系夫妻关系，2016年10月，该案在执行过程中，李某某、张某某与其子李某签订《房屋买卖合同》，将两人共同所有的一套房屋（以下简称涉案房屋）转移给李某，并在不动产登记机构办理了转移登记。
3、2016年12月，因上述民间借贷案无法执行，北京某公司认为李某某、张某某属恶意转移财产，故起诉至法院，请求判令撤销李某某、张某某与李某之间的房屋转让、过户行为。法院经审理认为李某某、张某某将涉案房屋无偿转让给李某，损害了北京某公司的合法权益，判决撤销李某某、张某某与李某所签订的《房屋买卖合同》。该判决书作出即生效。
4、2019年3月，因李某某、张某某未到不动产登记机构撤销房屋转移登记，北京某公司提起行政诉讼，将不动产登记机构诉至法院，要求撤销不动产登记机构将涉案房屋由李某某、张某某转移登记至李某名下的登记行为。
二、案件审理过程
一审法院经审理认为，生效判决已经判决撤销李某某、张某某与李某所签订的《房屋买卖合同》，故涉案房屋所有权转移登记行为的事实基础已经不存在，应当予以撤销，故判令撤销不动产登记机构将涉案房屋由李某某、张某某转移登记至李某名下的行政行为。一审判决书作出后，不动产登记机构提起上诉，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条等规定，认为北京某公司不具有提起本案诉讼的主体资格。
经二审法院审理，支持了不动产登记机构的上诉意见，认为北京某公司不具有提起本案诉讼的主体资格，裁定撤销一审法院作出的判决书，并驳回北京某公司的起诉。
此后，北京某公司向上一级法院申请再审，上一级法院经审查后以同样的理由，依法驳回了其再审申请。
三、本案涉及的法律问题
在该起案件审理过程中，本案的核心争议焦点为北京某公司是否具有提起本案行政诉讼的主体资格。作为不动产登记机构的代理人，我们经过充分准备后认为，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”及《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条等规定，以及提供了部分外省市关于行政诉讼主体资格的已生效判决书，就北京某公司不具有提起本案行政诉讼主体的问题进行法律论证，最终获得法院支持。
四、本案的借鉴意义
1、关于行政诉讼的原告主体资格，司法实践中大多倾向于认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条中的“有利害关系的公民、法人或者其他组织”，不能扩大理解为所有直接或者间接接受行政行为影响的公民、法人或者其他组织。所谓“利害关系”仍应局限在法律上的利害关系，不应包括反射性利益受到影响的公民、法人或者其他组织。同时，行政诉讼乃公法上的诉讼，“利害关系”也仅指公法上的利害关系，除特殊情形或法律另有规定，一般不包括私法上的利害关系。因此，在行政案件的处理过程中，一定要高度关注原告主体资格问题。
2、尽管办理不动产转移登记的房屋买卖合同被生效判决书所撤销，即办理转移登记的基础法律关系已经被法院予以否定性评价，但并非直接会导致不动产登记行为被撤销。不动产登记行为是否应当被撤销，还应当依法由法院进行实质性审查，结合多方面因素进行判断。
附:
本案所涉及的主要法律规定
1、《中华人民共和国行政诉讼法》
第二十五条行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。
2、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》
第十二条 有下列情形之一的，属于行政诉讼法第二十五条第一款规定的“与行政行为有利害关系”：
（一）被诉的行政行为涉及其相邻权或者公平竞争权的；
（二）在行政复议等行政程序中被追加为第三人的；
（三）要求行政机关依法追究加害人法律责任的；
（四）撤销或者变更行政行为涉及其合法权益的；
（五）为维护自身合法权益向行政机关投诉，具有处理投诉职责的行政机关作出或者未作出处理的；
（六）其他与行政行为有利害关系的情形。
3、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》
第四条房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记，债权人不服提起诉讼，符合下列情形之一的，人民法院应当依法受理：
(一)以房屋为标的物的债权已办理预告登记的;
(二)债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的;
(三)人民法院依债权人申请对房屋采取强制执行措施并已通知房屋登记机构的;
(四)房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的。