房屋产权登记法律常识（2）

咨询：交了购房定金，现不想买商品房，可不可以要求开发商退还购房定金？
建纬解答：能要回定金的可能性很小。根据最高人民法院的司法解释，只有在出现不可抗力、不归咎于双方原因的情况下，才能退款。还有一种情况，开发商违反定金合同的约定，如一房二卖情况，则可要求开发商双倍退还定金。如果因购房者单方的原因导致合同无法签订，即使要退款，购房者也要承担过错责任。
咨询：什么是预告登记？预告登记有什么作用？
建纬解答：预告登记，是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请的一种登记。《物权法》规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。因此，在办理完房屋预告登记后三个月内当事人应向房产登记部门申请房屋登记手续。
咨询：商品房买卖中，预购人可否单方向房屋登记部门申请房屋预告登记？
建纬解答：可以。根据《房屋登记办法》第六十九条规定，预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。注意，该条规定的前提为必须预售人和预购人签订商品房买卖合同，且已办理商品房预售合同登记备案。
咨询：什么是预售备案？为什么要办理预售备案登记？
建纬解答：预售备案实际就是预售合同备案。开发商应在商品房预售合同签订之日起30天内持预售合同向房地产登记部门作备案登记。预售合同备案是防止开发商一房多售、保障预购人权益的一种保护措施。
但这只在一定程度上就可以保护签约人的利益。根据这些政策，如果预售方将房屋卖给备案合同以外的第三人，第三人将无法办理房屋权属登记，从而无法真正取得房屋的产权。在实务中，就存在预售方与甲签订了商品房预售合同并进行登记备案，之后又与乙签订商品房买卖合同并且让乙入住该房屋。在这种情况下，根据相关规定，特别是最高院的会议纪要，首先应保护乙的权利，则此时甲只能向预售方主张违约责任。对于甲而言，预售合同登记基本上起不到保护其权利的作用；对于开发商而言，只要没有进行预告登记，就可以与第三人签订房屋买卖合同；对于第三人而言，只要证明自己“善意”并占有房屋即可获得优先权，并最终取得房屋所有权。