以案说“典”——物业服务合同纠纷中，收支未公示能否拒交物业费？

背景
随着我国住宅商品化的推进，对于老百姓而言房屋是最重要的财产，而物业服务合同是与房产相关的一项重要合同内容。自2021年1月1日《中华人民共和国民法典》实施以后，物业服务合同由无名合同转变成典型合同被纳入到《民法典》第三编。【1】在物业服务合同履行过程中，业主方是否能以物业公司财务未公示等为由拒交物业费？业主方如何维护自身权利？物业公司在履约过程中怎样处理业主欠缴物业费等问题，下面笔者将以案例解析的方式来阐述在物业服务合同履行中双方存在的法律问题以及解决方法。对合同双方权利义务的了解，有助于我们维护自身合法权益，还可以缓解业主与物业服务企业之间的矛盾。
案例介绍
被告王某系重庆市巴南区某小区某房屋业主。2011年12月14日，原告某物业公司与重庆某房地产开发有限公司签订《前期物业服务代管合同》约定，小区物业服务费按建筑面积计算，每月5日前支付当月物业服务费及公摊费，逾期按每天0.3%的标准支付违约金；合同期限为两年，自交房之日算起。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。合同签订后，原告依约进入某小区提供服务。合同期满后，原告继续为某小区提供服务直至2014年10月31日，原告某物业公司撤场。被告王某自2013年2月起拒绝支付物业服务费及公摊费。经催收未果，原告某物业公司遂诉请判决被告王某支付自2013年2月1日至2014年10月31日的物业服务费及违约金。审理中，被告王某以原告提供的安保、卫生管理服务不到位和物业费财务收支未公示为由，请求驳回原告的诉讼请求。
法院认为：某物业公司与某房地产公司签订的《前期物业服务代管合同》是双方真实意思表示，合法有效，对合同双方当事人以及包括被告王某在内的全体业主均具有法律约束力。对于被告辩称原告物业收支未公示、原告拒绝开具发票、擅自使用小区资源，属另一法律关系，本案不作处理。一审判决被告支付拖欠的物业费，驳回原告的其他诉讼请求。
笔者分析
此类案件的争议焦点通常在于业主的抗辩理由是否充分，能否得到法院支持酌情减免或降低收取物业服务费用。在物业服务合同纠纷案件中，物业公司向业主主张物业费，业主常见的抗辩理由有：物业服务质量差、房屋本身存在质量问题、小区安保及清洁不到位、诉讼时效及消防设施缺失或过期等。
在法律实务中，这一抗辩理由由于与案涉物业费纠纷不属于同一法律关系，且物业服务企业未构成根本性违约，较难成为业主拒交物业费的合法理由，但是可以成为法院判定物业服务企业酌情减收物业费的依据。物业服务企业构成根本性质违约的情况一般有三类：一、物业服务企业未提供物业服务，或者提供的物业服务具有重大瑕疵。二、物业服务企业将全部物业服务转委托或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。三、物业合同终止，物业服务企业应当在约定期限或者合理期限内撤离退场，做好交接工作，拒不退场的，不得请求业主支付合同终止后的物业费。在提出减免物业费的抗辩理由时，如果物业服务企业出现局部履行瑕疵，但是在听取建议后及时提高服务质量，未达到严重瑕疵甚至不履行物业合同的标准，法院原则上不支持业主减免物业费的抗辩，对于物业服务企业要求业主支付逾期付款违约金或滞纳金的请求，原则上也会做驳回处理。物业公司若长期怠于提供服务，疏于管理，严重影响小区业主的正常生活，经多数业主投诉后仍然不提供合格的物业服务，应当成为法院判定减免物业服务费用的依据【2】。业主因为房产公司的责任不收房将不产生物业费用。房产公司通知验收房屋，业主要求提供相关验收资料，如资料不齐，业主可以拒绝收房，此期间不产生物业费用。
既然未公示收支情况不能成为法院采纳的有效抗辩理由，但为何在《民法典》中还要新增条文将业主对物业费收支的知情权加以明确？在《民法典》第二十四章第九百四十三条规定物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。这一规定将业主的知情权纳入了《民法典》的具体条文中：第一，有利于保障业主的知情权。业主在了解物业服务有关事项的基础上，可以及时召开业主大会或者业主委员会对重要事项进行决策。第二，是实现业主对物业服务人的监督权的需要。第三，通过业主对物业服务人的监督，物业服务人会更加努力地做好各项服务工作，提高服务质量，让业主获得更好的服务，提高生活品质，从而实现物业服务合同的目的。“知情不足则无力监督，知情不当则权利滥用”保障业主的知情权有利于业主更好的监督物业服务企业的日常工作。
律师建议
在发生物业服务合同纠纷的情况下，律师给双方提供如下几点建议：
1、业主方
在物业公司无过错且完成验收交房的情况下，业主方应该按照合同约定，按时缴纳物业费，否则将产生违约金及被诉至法院的风险。在物业服务公司存在违约的情况下，业主消极拖欠物业费并非明智之举，作为业主方有三点可以做:（1）通过业主委员会积极和物业服务企业沟通，解决双方矛盾；（2）以书面方式对物业服务企业提整改建议，并送达物业服务企业确认；（3）业主应当收集物业服务违规的证据，必要时请专业人员对证据进行保全，同时向监管部门进行反映。在诉讼中，可以提出反诉的方式要求物业公司承担违约责任，以此对抗物业公司要求收取物业费的诉请。在物业服务企业出现根本违约的情况下，可以向业主委员会反映，物业服务企业拒不整改的，还可以通过依法召开业主大会解聘和重新选定物业服务企业。
业主在签订前期物业合同时应对合同条款尽到审慎的注意义务，在成立业主委员会后，在正式的物业服务合同中业主委员会对物业服务企业提出可量化的服务要求及标准。
2、物业公司
在服务过程中出现的各种问题，应通过日常工作的公示，主动与业主协商解决实际问题，提升服务水平，不应当让矛盾长期存在。面对恶意拖欠物业费的业主，物业公司也应该充分利用法律武器及时行使自身权利，维护自身合法利益。如小区业主恶意拖欠物业费导致物业服务企业长期亏损，物业服务企业可以单方解除物业服务合同及时撤场止损。
总结
通过对相关判例的了解及业主常见的抗辩事由进行分析，最终的目的是使得物业服务合同顺利实现，从而化解双方矛盾，既保护业主的合法权益也使物业公司能够通过提供等价有偿的服务，取得应得的利益，促进物业行业的健康发展，促进社会和谐。
参考文献：
[1]王利明《物业服务合同立法若干问题探讨》[J].财经法学2018.3
[2]马宁《物业服务合同纠纷中业主的抗辩事由探析》