这笔交易应当认定为商品房买卖还是民间借贷？最高院这样裁决……

2015年，笔者代理了一起由云南省高级人民法院审理的商品房执行异议之诉。法院作出判决，认定委托人赵某与甲地产公司签订的商品房买卖合同合法有效，驳回乙银行（甲地产公司因与乙银行借款合同纠纷成诉）对涉诉商品房许可执行查封的诉讼请求。如果赵某与甲地产公司签订的商品房买卖合同被认为名为买卖合同实为借贷合同，那么乙银行的诉讼请求就应当得到支持，赵某就只得另行向甲地产公司主张债权。因此，本案的判决结果实质上是保障了赵某的合法权益。
那么，一份商品房买卖合同，什么情况下会被认定为“房屋买卖法律关系”？什么情况下又会被认定为“借贷法律关系”呢？笔者通过对最高人民法院公报相关案例的比较分析，总结出司法实践中“房屋买卖法律关系”的认定规则，以期对房地产法律实务提供参考。
1 司法实践中“房屋买卖法律关系”的认定规则
规则一：
法律关系的性质应依当事人真实意思表示予以认定。商品房买卖与民间借贷冲突中欲证明“房屋买卖法律关系”的事实，证明双方买卖房屋意图的证据甚为关键。
首先是看合同。合同作为原始证据、直接证据，具有较高的证明力；
其次是对于要推翻合同证明力的证据持审慎态度。即只有在合同之外其他证明相反事实的佐证形成完整的证据链，足以推翻书面证据证明力的情形下方适用；
最后，证明相反事实——存在“借贷法律关系”的举证责任应在主张一方，须达到 “优势证明标准”。若不足以使法院确信待证事实的存在具有高度可能性，则须承担举证不能的法律后果。
规则二：
虽然最高法院就运用“交易习惯”认定当事人行为之“可疑性”格外谨慎，但在交易过程中符合一般商品房交易程序及规则对“房屋买卖法律关系”的认定大有裨益，如合同签订、备案登记、房款支付（包括金额、计价方式与流向）、出具购房款发票、房屋交付、合同约定内容等。其中：
“合理交易价格”对“房屋买卖法律关系”的认定尤为重要。从最高法院裁判观点看，对不合理低价的判断以当地当时房地产管理部门公布的等同房地产之价格信息为参考依据。
出卖人向买受人支付款项的合理解释亦为认定“交易习惯”关键，证明该款项的性质是借款利息还是买卖合同履行中产生的违约金或其他合理费用的证据是形成完整证据链的重要支撑。
2 读者如果想研究细节，可以继续比较分析以下两个最高院案例。
案例一：广西嘉美房地产开发有限责任公司与杨伟鹏商品房买卖合同纠纷案[最高人民法院（2013）民提字第135号]——最高法院认定双方当事人之间存在借贷法律关系。
2007年，嘉美公司为偿还严欣等5人的340万元到期借款，与杨伟鹏签订商品房买卖合同，约定杨伟鹏购买嘉美公司53间商铺。杨伟鹏付全款后，嘉美公司撤销了与严欣等5人的购房备案登记并办理了与杨伟鹏的购房备案登记。同时，嘉美公司向杨伟鹏账户汇入61.1万元，并向杨伟鹏开具购房发票但未交付原件（原件在税务部门做了缴销）。2008年，杨伟鹏诉请嘉美公司交付房屋。而嘉美公司坚持认为双方只存在借贷关系，并不是商品房买卖合同关系。
法院观点：一、二审法院因缺少借款合同，均否认双方存在借贷关系。而再审法院（最高法院）依据“客观真实”证明标准，确认双方系借贷关系。最高法院主要观点为：
结合旧债情况，嘉美公司是以借新债还旧债的方式来达到保住商铺的目的。故可以认定嘉美公司的真实意思是向杨伟鹏借款而非向其出售案涉商铺。有以下主要证据和事实佐证：嘉美公司与严欣等5人的在先类似交易模式；嘉美公司向杨伟鹏支付61.1万元借款利息（杨树鹏对该款项性质始终以商业秘密为由拒绝作出说明，双方亦不存在其他经济往来，导致对其不利后果）；嘉美公司而非买受人持有发票原件；以一口价340万元的方式交易了53间商铺，与一般房地产约定单价交易习惯不符。杨伟鹏按照嘉美公司的指令，将340万元打入严欣等五位嘉美公司债权人的账户，且债权人出具的《关于申请撤销商品房备案登记的报告》系杨伟鹏次日办理商品房备案登记的必备文件，据此推断杨伟鹏知晓嘉美公司向其借款而非出售房屋的真实意思。
为此，再审法院认为双方当事人之间存在借贷关系，签订《商品房买卖合同》并办理备案登记并不导致抵押权成立，但足以成立非典型担保关系。杨伟鹏作为债权人，可以适当方式就合同项下商铺主张权利，以担保其债权的实现。但其请求直接取得案涉商铺所有权的主张，违反了《物权法》关于禁止流质的规定，不予支持。
案例二：洪秀凤与昆明安钡佳房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案[最高人民法院（2015）民一终字第78号] ——最高法院认定双方当事人之间存在房屋买卖法律关系。
2013年8月21日，安钡佳公司与洪秀凤签订《商品房购销合同》，约定洪秀凤购买安钡佳公司百富琪商业广场一二层商铺，于2014年1月20日前支付完房款，2013年12月14日交房（商品房已于2011年10月28日竣工验收并于签约前租赁给力邦公司）。合同签订当日，双方对合同进行了备案登记，洪秀凤支付完全部款项9840万元，安钡佳公司向洪秀凤出具收据。2013年8月26日、9月18日，安钡佳公司法定代表人张晓霞向洪秀凤共计汇款736万。2014年，洪秀凤诉请安钡佳公司交付房屋并协助办理所有权证并承担逾期交房违约金。
法院观点：一审法院（某省高院）因涉案房屋约定交付时间远迟于竣工验收时间、有违常理，交易价格明显低于安钡佳公司与案外人约定价格，签约当日付清全款、安钡佳公司出具收据而非发票与房屋买卖交易习惯不符，否认双方存在房屋买卖关系。二审法院（最高法院）对一审法院认定“交易习惯”提出质疑、结合新证据证明事实及举证规则等，确认双方存在房屋买卖关系。最高法院的主要观点如下：
首先，合同作为原始证据、直接证据相对于传来证据、间接证据具有较高证明力。仅可在确有充分证据证明当事人实际履行行为与书面合同文件表现的效果意思出现显著差异时，才可依前者确定其间法律关系的性质。其次，“交易习惯”的相关规定意旨侧重于完善和补充当事人权利义务的内容以增强当事人合同权利义务的确定性，运用“交易习惯”认定当事人交易行为之“可疑性”应格外谨慎。现房买卖的交房期限是否形成普遍共识尚存疑问，房屋价格不合理低价的判断以案外人约定价格为标准缺乏依据；“先行开具购房款收据违背交易习惯”而得出不存在房屋买卖法律关系缺乏事实及法律依据，基于对双方均无合同依据及佐证证明性质为借款利息或商品房买卖销售返款的736万的解释和推断得出推翻书面证据反应当事人存在买卖法律关系的结论亦不合理；新证据通话录音证明张晓霞对洪秀凤购房人身份的认可。安钡佳公司为反驳洪秀凤所主张事实所做举证，没有达到高度可能性之证明标准。
为此，最高法院认定双方当事人之间存在房屋买卖法律关系，判决安钡佳公司交付房屋并协助办理所有权证并承担合理部分逾期交房违约金。
3 笔者对于上述两个案例的比较分析
在当事人双方均就同一法律关系分别主张商品房买卖、民间借贷时，以上案例判决结果南辕北辙。笔者认为，究其原因在于外化为证据所传达的事实真相，即当事人签订《商品房买卖合同时》真实的意思，是买卖之意愿亦或在借贷行为下让与担保（以备案登记为前提）之意愿。
若判定民事主体根据法律规范建立法律关系时形成的一致意思表示为“购买房屋”，则将认定为“房屋买卖法律关系”，当事人权利义务边界应遵循《商品房买卖合同》之约定（如案例二）。
案例一则在双方证据均存在缺失的情形下，适用“客观真实”证明标准以还原事实真相——借贷行为下让与担保之意愿。让与担保不同于《物权法》与《担保法》均规定无效的流质契约，禁止流质契约立法意旨为民法的公平、等价有偿。让与担保在我国虽因存在较大理论争议而终未能入物权法，但作为各国判例法上的担保方式，渐被我国最高法院所采纳以平衡民间借贷司法实践中各方主体之利益，是为尊重契约精神之体现。如在案例一中的适用及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定。
【参考文献】
1、广西嘉美房地产开发有限责任公司与杨伟鹏商品房买卖合同纠纷案，民事审判指导与参考·裁判文书选登（201402/58：192）；
2、洪秀凤与昆明安钡佳房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案，最高人民法院公报（201601/231:35）；
3、最高法院如何认定借贷关系中商品房买卖合同性质，最高人民法院 梁曙明 刘牧晗，人民司法；
4、最高人民法院民间借贷司法解释理解与适用，最高人民法院民事审判第一庭（2015/8/1:412）.