前言
关于“保交楼”这一概念近几年在房地产市场比较火爆。“保交楼”本是政府为解决烂尾楼而作出的利民生的好政策，但在实务中，确对司法带来了一些困扰。
本文主要分析“保交楼”政策影响下，房屋买卖合同纠纷中“保交楼”政策对诉讼解除“房屋买卖合同”案件的影响以及解决方式。
一、保交楼政策介绍
2022年中以来，随着多地业主联合发布《强制停贷告知书》，停贷事件引发舆论高度关注。针对业主停贷风波，2022年7月中旬，银保监会首次提出“三保”——“保交楼、保民生、保稳定”。随后，在2022年7月28日的中央政治局会议上，针对房地产行业提出“保交楼、稳民生”。这是“保交楼”首次被写进政治局会议。2022年11月，为提振市场信心，央行与银保监会联合提出支持房地产市场健康发展16条举措。
根据中央规定，“保交楼”不是保违规违法经营的房地产商，而是让买房的老百姓能够拿到花钱所买的房子，但一个房地产项目面临的权利人既包括购房人，也包括材料供应商、银行债权人、建筑商债权人等，“僧多粥少”。在国家政策支持下，一些“烂尾”的楼盘终于可以交房，如果前述债权人都来“分羹”，通过拍卖房屋来受偿债权，购房人取得房子的权利将难以保障。基于这一考虑，最高人民法院出台了《关于商品房消费者权利保护问题的批复》(法释〔2023〕1号)，明确在多个债权人就唯一房产项目主张权利的情况下，最优先保护以居住为目的的购房人的权利。
关于《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，（本文简称“批复”）自2023年4月20日起施行，内容为：
《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》已于2023年2月14日由最高人民法院审判委员会第1879次会议通过，现予公布，自2023年4月20日起施行。
河南省高级人民法院：
你院《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》（豫高法〔2023〕36号）收悉。就人民法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题，经研究，批复如下：
一、 建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。
二、 商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。
在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
二、案例分析
根据笔者在实务中遇到的真实案例，并通过检索发现，与保交楼有关的房屋买卖合同纠纷近年呈上升趋势，主要集中在南方一带，案由主要是房屋买卖合同纠纷，集中在房地产行业。
典型观点：
法院认为：从中央到地方，全国各级政府高度重视，已经全面部署推动落实“保交楼、保民生”工作，并通过成立房地产纾困基金、投放专项贷款等方式，多措并举确保问题楼盘复工并力争加快交房，而案涉楼盘也正处于积极复工状态，《房屋买卖合同》继续履行有利于充分保障原告的合法利益，并不影响其合同目的实现；相反，若解除合同，被告、公司已出现资金周转困难，很可能发生执行难问题，从而导致业主面临“房财两空”的不利局面。
只要房屋不存在主体结构质量不合格或者严重影响正常居住使用的质量问题，法院一般认为不论是“约定解除和法定解除”均不满足，即对于消费者要求解除合同的请求，法院的基本观点是不支持。
三、解决建议
在保交楼政策效果不明显的情况下，购房者是起诉房企要求解除合同退还购房款及时止损？还是相信“保交楼”承诺，继续支付按揭款，焦虑中等待交房？亦或者，当遇到所购预售房已经被采取司法强制措施时，该如何维护自己的合法权利？在此，建议购房者：
1、在全面了解当地形势政策、政府公开信息及房企涉诉情况、执行动态的情况下，如与开发商不能协商或者协商效果也不好时，对具体案件判决结果提前作出心理预判。
2、针对房屋有无实际交付可能、房企有无退还购房款实力等方面进行考量，谨慎选择解除购房合同。
3、若房屋确无实际交付的可能性，建议购房者查看购房合同内解除合同的约定，合法合理行使约定解除权，避免因解除权行使期间届满、存在限制行使解除权等事由，而导致人民法院驳回诉请。
4、在通过起诉要求解除合同退还购房款时，建议根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》增加房屋购房款返还权优于其他权利的诉请，确保在房企有资金可执行时享有优先权。
5、在诉讼中建议申请财产保全，如法院以“保交楼”项目为理由不同意财产保全的，建议与法官尽快沟通要求尽快安排开庭，以便尽快进入执行程序，以期早日进入执行程序，尽早获得清偿。
关于“保交楼”这一概念近几年在房地产市场比较火爆。“保交楼”本是政府为解决烂尾楼而作出的利民生的好政策，但在实务中，确对司法带来了一些困扰。
本文主要分析“保交楼”政策影响下，房屋买卖合同纠纷中“保交楼”政策对诉讼解除“房屋买卖合同”案件的影响以及解决方式。
一、保交楼政策介绍
2022年中以来，随着多地业主联合发布《强制停贷告知书》，停贷事件引发舆论高度关注。针对业主停贷风波，2022年7月中旬，银保监会首次提出“三保”——“保交楼、保民生、保稳定”。随后，在2022年7月28日的中央政治局会议上，针对房地产行业提出“保交楼、稳民生”。这是“保交楼”首次被写进政治局会议。2022年11月，为提振市场信心，央行与银保监会联合提出支持房地产市场健康发展16条举措。
根据中央规定，“保交楼”不是保违规违法经营的房地产商，而是让买房的老百姓能够拿到花钱所买的房子，但一个房地产项目面临的权利人既包括购房人，也包括材料供应商、银行债权人、建筑商债权人等，“僧多粥少”。在国家政策支持下，一些“烂尾”的楼盘终于可以交房，如果前述债权人都来“分羹”，通过拍卖房屋来受偿债权，购房人取得房子的权利将难以保障。基于这一考虑，最高人民法院出台了《关于商品房消费者权利保护问题的批复》(法释〔2023〕1号)，明确在多个债权人就唯一房产项目主张权利的情况下，最优先保护以居住为目的的购房人的权利。
关于《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，（本文简称“批复”）自2023年4月20日起施行，内容为：
《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》已于2023年2月14日由最高人民法院审判委员会第1879次会议通过，现予公布，自2023年4月20日起施行。
最高人民法院
2023年4月20日
河南省高级人民法院：
你院《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》（豫高法〔2023〕36号）收悉。就人民法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题，经研究，批复如下：
一、 建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。
二、 商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。
在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
二、案例分析
根据笔者在实务中遇到的真实案例，并通过检索发现，与保交楼有关的房屋买卖合同纠纷近年呈上升趋势，主要集中在南方一带，案由主要是房屋买卖合同纠纷，集中在房地产行业。
典型观点：
法院认为：从中央到地方，全国各级政府高度重视，已经全面部署推动落实“保交楼、保民生”工作，并通过成立房地产纾困基金、投放专项贷款等方式，多措并举确保问题楼盘复工并力争加快交房，而案涉楼盘也正处于积极复工状态，《房屋买卖合同》继续履行有利于充分保障原告的合法利益，并不影响其合同目的实现；相反，若解除合同，被告、公司已出现资金周转困难，很可能发生执行难问题，从而导致业主面临“房财两空”的不利局面。
只要房屋不存在主体结构质量不合格或者严重影响正常居住使用的质量问题，法院一般认为不论是“约定解除和法定解除”均不满足，即对于消费者要求解除合同的请求，法院的基本观点是不支持。
三、解决建议
在保交楼政策效果不明显的情况下，购房者是起诉房企要求解除合同退还购房款及时止损？还是相信“保交楼”承诺，继续支付按揭款，焦虑中等待交房？亦或者，当遇到所购预售房已经被采取司法强制措施时，该如何维护自己的合法权利？在此，建议购房者：
1、在全面了解当地形势政策、政府公开信息及房企涉诉情况、执行动态的情况下，如与开发商不能协商或者协商效果也不好时，对具体案件判决结果提前作出心理预判。
2、针对房屋有无实际交付可能、房企有无退还购房款实力等方面进行考量，谨慎选择解除购房合同。
3、若房屋确无实际交付的可能性，建议购房者查看购房合同内解除合同的约定，合法合理行使约定解除权，避免因解除权行使期间届满、存在限制行使解除权等事由，而导致人民法院驳回诉请。
4、在通过起诉要求解除合同退还购房款时，建议根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》增加房屋购房款返还权优于其他权利的诉请，确保在房企有资金可执行时享有优先权。
5、在诉讼中建议申请财产保全，如法院以“保交楼”项目为理由不同意财产保全的，建议与法官尽快沟通要求尽快安排开庭，以便尽快进入执行程序，以期早日进入执行程序，尽早获得清偿。