房产税费知多少

威·斯汤福德曾说过：我的房屋对于我如同一座城堡，法律也无法将我从那里赶出去，由此可见房产对于每一个人的重要性，随着房产交易量的日益增加，房产交易所产生的税费也逐渐成为了每个交易主体的关注要点，因此本所律师梳理了陕西省西安市不同房屋交易方式所产生的税费并进行对比，为大家选择房屋交易方式提供专业的法律建议。
首先让我们来看看五花八门的房产交易税费到底有哪些？
房产交易第一种方式：房产买卖
房产买卖所缴纳的税金还要区分普通住宅、非普通住宅和非住宅三类。
普通住宅和非普通住宅都是什么鬼？

（图片来源：西安市住房保障和房屋管理局房屋管理服务网）


根据财政部、国家税务总局《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》财税[2015]39号的规定，个人住房转让营业税的缴纳因住房购买不足两年或购买两年以上（含两年）而有所区别，大家睁大眼睛来看看两年如何界定，通过不同途径获得的房屋所对应的2年界定标准也有不同。
（图片来源：西安市住房保障和房屋管理局房屋管理服务网）
其中非住宅的土地增值税较为复杂
土地增值税按照四级累进制按增值额30%-60%收取（增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额）。扣除项目包括：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）开发土地的成本、费用；（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（4）与转让房地产有关的税金；（5）财政部规定的其他扣除项目。
增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％)；
特别注意经济适用房和房改房的交易条件和税金缴纳
经济适用房买卖时个税的缴纳要根据经适房是否满5年进行征收，满5年且是家庭唯一住房上市交易的，无需缴纳。满5年后不是家庭唯一住房而需要上市交易的，依旧需要纳税；经适房5年之内只能原价转让，所以5年内的经济适用房个人所得税事实上是不需要交纳的。顺带讲一下经适房的上市交易条件，1是交付使用不足5年的：该房产只能按照原购买价格出售给符合经济适用房购买资格的家庭。2是交付使用已满5年的，可以按照市场价格出售给任何中国公民，但是需要交纳成交价格10%的综合地价款（综合地价款适用于经济适用房上市交易。经济适用房5年内转让的，需要对审批面积与实际购买房产的差额部分交纳综合地价款；满5年的，上市出售时候按照成交价格交纳10%的综合地价款）。
鉴于房改房一般是以标准价或成本价出售，因此在房改房中，只有产权性质为“成本价购买”的房产可以直接上市交易。除了可以直接上市的成本价房改房以外，还存在有“优惠价”、“标准价”两类房改房类型，标准价和优惠价的房改房上市，需要先交纳部分款项变更为成本价房改房方可直接上市，优惠价、标准价补足成本价的计算公式为：当年成本价×建筑面积×6%，交纳该款项后就可以按照成本价房改房的有关规定上市交易了。
房产交易第二种方式：房产赠与
分为直系亲属与非直系亲属间的赠与
直系亲属包括：配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹
特别注意受赠人再次出售该受赠房屋时个人所得税的缴纳
《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》(国税发[2006]144号)第二条第二款明确规定：“受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。”
房产交易第三种方式：继承及遗赠
房产交易第四种方式：法院判决取得房屋所有权
房产交易需要缴纳的费用有
1、房屋交易手续费
2、房屋转让手续费
（图片来源：西安市住房保障和房屋管理局房屋管理政务网）
3、房屋登记费
（图片来源：西安市住房保障和房屋管理局房屋管理政务网）
大家是不是看到不同房屋交易方式项下税费缴纳都晕菜了？没关系！
通过以上的对比律师总结出：
房产交易通过继承方式所缴纳的税费最少，接下来依次是直系亲属间的房屋赠与、房屋买卖方式、非直系亲属间的房屋赠与，通过买卖方式交易房产税费缴纳由低到高分别为直系亲属间的买卖、满2年的普通住宅买卖、不满2年的普通住宅买卖、不满2年的非普通住宅买卖、满2年的非普通住宅买卖及非住宅买卖。
通过以上的分析总结，律师希望大家了解不同的房产交易方式以及相应的税费缴纳政策，根据自己的需要选择经济实用的房产交易方式办理房屋所有权转移登记。