承租人赖着不走？出租人的清退之道

对于房屋租赁关系中的出租人来说，最头疼的麻烦事莫过于合同解除或到期后，承租人仍赖着不走。一旦清退不当，双方矛盾升级，还容易发生社会治安事件。
那么，出租人该如何有效清退，才能避免承担因清退不当而引发的不良后果呢？本文将结合法律规定、法院判例、实务经验提出解决之道。
1 事前约定清退条款
《民法典》第七百三十三条规定：“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。”
为明确承租人腾退租赁房屋时的具体义务，我们建议出租人与承租人可在租赁合同中对腾退的期限、腾退时的房屋状态、未按约腾退时遗留物的处理、腾退费用的承担等事项进行约定。
参考条款如下：
“承租人须在租赁期届满或合同解除后的次日，将租赁房屋腾空交还给出租人。若房屋内涉及出租人的设施设备的，承租人须按原样（正常折旧除外）交还给出租人。承租人未按照约定交还房屋的，出租人有权将房屋自行收回，承租人投入到租赁房屋内的物资（包括但不限于：装饰装修、附属设施设备等）均无偿归属出租人所有；承租人遗留在租赁房屋内的任何物品均视为遗弃物品，出租人有权任意处置，承租人不得向出租人主张赔偿。因出租人采取必要措施进行清退的，由此发生的费用由承租人承担。”
值得注意的是，若非租赁合同自然到期的情形，出租人在清退承租人之前，需要解除房屋租赁合同关系。关于解除租赁合同的方式、送达和注意事项，我们在《商业地产“租赁合同解除”的5大注意事项》一文中有详细论述，本文不再重复。
2 清退承租人的3种方式
①通知清退
出租人应尽可能与承租人取得联系，通知其按合同约定（无约定的，则在合理限期内）搬离并交还房屋。
通知的送达可采用邮寄、发送微信、在租赁房屋显眼处张贴告示等多种方式，并留存通知送达的证据。
如涉及次承租人的，还应当同时将通知送达次承租人。
②申请法院强制执行
承租人在收悉搬离通知后，仍拒绝搬离租赁房屋的，出租人可按照租赁合同约定的争议解决方式起诉承租人或向仲裁机构提起仲裁。
法院做出生效判决或仲裁机构做出生效裁决后，出租人可就生效的法律文书向租赁房屋所在地的人民法院申请强制执行。
③私力救济
虽然法院强制执行具有效力保障，但出租人可能会面临审理和执行周期较长的现实问题。所以实践中，大量出租人会采用私力救济的方式清退承租人。私力救济的情形主要可分为以下两种：
申请保全单方收回出租房屋的公证
根据《办理保全证据公证的指导意见》第十六条，出租人（须为房屋的所有权人或管理人）可向公证机构申请办理保全单方收回出租房屋的公证，但需要满足以下条件：（一）房屋租赁合同的签订经过公证机构公证；（二）房屋租赁合同必须载明承租人不履行或者不完全履行合同义务时，出租人有权单方收回出租房屋；（三）如果房屋租赁合同约定出租人在单方收回出租房屋前应当履行催告程序的，出租人还应先就其履行催告义务的过程办理保全证据公证等。
对于满足公证办理条件的申请，公证机构会对清理现场全程公证，包括：对房内剩余财物逐一进行清点、登记和封存，并依法采取拍照、摄像、登记造册等保全措施，并送至某地集中统一保管。
自行清理
‍司法实践中，出租人在房屋租赁合同终止后所采取的停水停电等措施，一般会被认定为属于出租人的自救行为，不构成侵权。
如重庆市第一中级人民法院在（2017）渝01民1658号判决中认为：“在双方不定期租赁合同关系解除之后，金港粮油公司不再负有保障李晓东正常使用房屋的合同义务，即使发生停水停电，对于腾退房屋亦不构成现实上的障碍，故李晓东以此为由不支付占有使用费的理由不能成立”。
出租人在采取停水停电措施时，应注意控制在合理的限度和范围内。我们建议：（1）在租赁合同中事先约定出租人可采取停水停电措施的情形、通知程序等，如发生相关情形，出租人则按合同约定采取相应措施；（2）如租赁合同未事先约定，出租人应当首先确认租赁合同已合法解除，并在采取停水停电措施前事先通知承租人或实际使用人，并给予对方合理的准备时间。
需要注意的是，如果承租人承租房屋用于居住的，即使租赁合同已终止，出租人也不得采取持续停水停电的措施，逼迫承租人（或实际使用人）搬离，否则会被视为危及承租人的基本生活需要，构成权利滥用，不具有合法与合理性的基础。
除采取停水停电措施外，出租人也可在物业、保安公司、公安等第三方在场的情况下收回房屋，将租赁房屋内的物品在第三方的见证下打包封存，并全程录像。
出租人应保留因自行清退而产生的相关费用证据，以在后续的争议解决中向承租人主张损失赔偿。
3 写在最后
清退承租人并非易事，在房屋租赁合同中提前设置“清退条款”、“停水停电”等条款有助于出租人在开展清退工作时有据可依，减少潜在的争议和纠纷。
对于工商业房屋租赁业来说，如果出租的房屋价值较高，出租人可聘请公证机构对房屋租赁合同的签订进行公证，并在合同中明确约定出租人可在承租人不履行或不完全履行合同义务时单方收回房屋。
当承租人为自然人，且租赁用途为居住时，出租人在采取停水停电措施时，应当考虑合理限度。
总而言之，出租人须把握：事先有约定、事前有通知、合理适度三大原则，清退承租人方能有道！