合同约定不明确 交易习惯来确定

老百姓在二手房买卖过程中经常会遇到一些麻烦和难题。下面的仲裁案例中买房人李女士就遇到了一些麻烦事，通过这个案例，希望给买卖二手房的朋友们一点提醒和建议。
01. 案情简介
2021年3月，李女士与张先生在某中介公司签订了《房屋买卖居间合同》。合同约定，张先生将其位于哈尔滨市道外区某房屋出售给李女士，房屋成交价格为57万元。签订合同当日，李女士依照合同约定交纳了定金2万元，并于2021年3月24日又交纳了购房首付款和居间服务费共112700元。李女士共计交纳了132700元，以上费用按照合同约定由中介公司代为保管。此后，李女士积极办理贷款，并在2021年4月7日通过贷款审批。但是，由于张先生的房产存在抵押没有及时解贷导致无法办理更名过户手续，致使李女士的贷款过期。签订合同时，李女士、张先生与中介公司都知道张先生的房屋存在抵押贷款，只有在该房屋解贷以后才能更名过户。由于张先生的房屋解贷没有成功，致使房屋买卖合同无法继续履行。故李女士提请仲裁，请求裁决：1.解除李女士与张先生、中介公司签订的《房屋买卖居间合同》；2.张先生承担违约责任，双倍返还定金4万元。张先生认为应由中介公司为其解贷，但并未提供相关证据。
02. 仲裁结果
1.解除三方签订的《房屋买卖居间合同》；2.张先生双倍返还李女士定金4万元。
03. 专家意见
三方当事人签订的《房屋买卖居间合同》系三方主体真实的意思表示，该合同合法有效。现案涉房产的买卖三方自愿解除本合同，其行为符合《中华人民共和国民法典》（以下简称民法典）第五百六十二条之规定，故仲裁庭予以支持。
本案三方签订的《房屋买卖居间合同》中没有明确约定解贷赎证的义务人。根据民法典和《房屋买卖居间合同》的相关规定，买方的义务是交付房款；卖方的义务是交付房屋。民法典第五百一十条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”。因此，按照交易习惯，房屋存在抵押时，卖方应当负责解除抵押。居间方的义务是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务。法律并没有规定居间方有解贷的责任，所以张先生有责任为其房屋解贷。并且在《房屋买卖居间合同》中并未另行约定该诉争房屋应由中介方为其解贷，张先生也没有缴纳过解贷赎证费，更没有相关证据证明该房屋应由中介方为其解贷。因此，本案认定该诉争房屋的解贷责任应由张先生承担。张先生未积极履行解贷手续致使合同无法继续履行已构成违约，应按照合同约定适用定金罚则，双倍返还李女士定金4万元。
04. 哈仲提示
哈尔滨仲裁委员会提醒想要买卖房屋的朋友们，一定要在签订合同之前仔细认真阅读相关内容，如需补充约定的事项，合同当事人要通过书面形式进行明确约定，并且根据合同中的约定及时履行相关义务、行使相关权利，以避免造成不必要的损失。
哈仲根据当事人的仲裁协议，受理国内外平等主体的公民、法人和其他组织之间的合同纠纷和其他财产权益纠纷，主要包括买卖、赠与、借款、租赁、融资租赁、承揽、建设工程、运输、技术、保管、仓储、委托等合同纠纷。
您签订合同时需要在合同中签署仲裁条款
标准仲裁条款如下：
凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，均提交哈尔滨仲裁委员会，按照该会的仲裁规则进行仲裁。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。
补充仲裁协议示范文本：
双方因 XX 合同产生纠纷，现提交哈尔滨仲裁委员会，按照该会的仲裁规则进行仲裁。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。
约定送达条款：
本合同签订人所填写的地址信息，将作为通知、信件、法律文书等一切书面文件的送达地址。若按该地址送达的相关文件无人签收或被拒绝签收，则文件退回之日视为送达之日。