房屋已售未建相关问题的破产实务

房地产企业破产案件中，房屋买受人权益保护与资产处置涉及复杂的法律问题和诸多社会不稳定因素，是破产案件的核心问题之一。对于房屋尚未建成，房地产企业已预售/备案房屋或进行抵债，后企业进入破产清算程序无法续建的情形，破产管理人是否有权解除合同，以及如何在破产程序中妥善处理房屋买受人/债权人的合理诉求，是管理人的一大考验。
一、管理人能否解除合同
（一）买受人已支付全额价款的情形，管理人能否解除房屋预售合同存在争议，但有权拒绝继续履行
房地产企业进入破产清算程序后，对于未竣工、无法交付的房屋，浙江省、江苏省等地法院有作出支持管理人解除商品房买卖合同的案例，如：（2018）浙0483民初6274号姚海良、商品房销售合同纠纷案“破产管理人向原告发出的《解除协议通知书》正是基于购房合同客观履行不能的现状”；（2014）宿中民终字第2272号王达兵与沭阳金利置业有限公司商品房预售合同纠纷案“管理人自法院受理破产申请之日起二个月内未通知对方当事人继续履行合同，根据法律规定，双方之间的商品房买卖合同已经依法解除”。但以上裁判文书并未明确援引具体的法律法规依据，而管理人能否依法解除房屋预售合同存在争议，具体如下：
1.从破产法角度
《企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。”由于买受人已履行全部合同约定义务，不构成“均未履行完毕”，管理人无法根据《企业破产法》解除合同。
2.从合同法角度
《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”司法实务普遍将《合同法》第九十四条理解为未违约方的法定解除权。虽然房地产企业无法履行以致“不能实现合同目的”，但房地产企业作为违约方依据《合同法》第九十四条行使法定解除权存在争议。
《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称“《九民会议纪要》”）第四十八条规定了违约方可起诉解除的条件，即“（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则”，但本文所述情形不符合上述条件，管理人难以据此解除合同，且从实际效果而言，解除合同可能引起买受人强烈不满情绪，不利于破产工作的推进。
尽管管理人解除合同存在争议，但有权拒绝继续履行。《合同法》第一百一十条明确规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”鉴于房屋尚未建成，且房地产企业因资不抵债进入破产程序，其自身失去按照合同约定建造和交付房屋的能力，实际上已无法履行向买受人交付相应房屋的义务，属于事实上不能履行。因此，买受人已无法请求房地产企业继续交付房屋，只能请求房地产企业承担违约责任或者赔偿损失。当然，在破产重整案件中，也可能通过投资方或共益债借款进行续建，不同于本文所讨论的破产清算情形。
（二）买受人未支付全额价款的情形，管理人有权解除房屋预售合同
根据《企业破产法》的规定，管理人决定解除的合同应仅限于在破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同。这是管理人行使合同解除选择权的法定前提条件。未履行完毕的合同包括双方均未履行的合同、双方均为部分履行的合同以及一方部分履行且另一方未履行的合同。
买受人并未支付全额价款，符合《企业破产法》第十八条规定的“均未履行完毕”。且因房屋尚未建成，房地产企业已进入破产程序，如合同确已不具备继续履行的条件（如房屋尚未实际建设或房地产企业无力续建），管理人有权根据《企业破产法》解除合同。
（三）以房抵债的情形，管理人有权解除以房抵债合同
房地产企业破产案件中，管理人需甄别一般房屋买卖合同及以房抵债合同，梳理当事人之间形成的真实法律关系，区分商品房买卖合同关系和以房抵债关系。除非当事人确有证据证明已另行形成了商品房买卖合同关系，而购房款的支付方式是以房地产企业欠付金额抵顶，否则，一般而言仍按照以房抵债关系认定。
如前所述，《企业破产法》第十八条赋予管理人对债务人和对方当事人“均未履行完毕”的合同解除权。不同于一般的房屋买卖合同，以房抵债合同系实践性合同，在房屋尚未建成、更未办理物权转移手续的情况下，以物抵债的行为尚未完成；尽管以房抵债合同具有商品房买卖合同的外在形式，但本质上是当事人对金钱债务的抵销，继续履行将构成对其他破产债权人合法权益的损害，管理人有权决定解除，利害关系人可根据原来的债权债务关系向管理人申报债权。虽然《企业破产法》及相关司法解释并未对破产案件解除以物抵债协议进行规定，但2014年以来诸多案例判决解除以物抵债协议，或认定担保物权尚未成立而无法主张优先权，如：
（2019）最高法民申3582号陆文学、王勤爱与破产有关的纠纷再审审查与审判监督案“在人民法院已经受理金凤桐公司破产申请的情况下，如不解除以物抵债协议，继续履行的效果就是使作为一般债权人的陆文学、王勤爱事实上取得了所有权，对其他债权人不公。就此而言，原审判决判令解除合同，符合破产法公平清偿债务、避免个别清偿的精神，在结果上并无不当”；（2017）苏0581民初11157号彭小兰与苏州浙汇源房地产开发投资有限公司、陈美莲商品房销售合同纠纷案“鉴于以物抵债协议系实践性合同，在未实际履行、未办理物权转移手续的情况下，以物抵债的行为尚未完成，当事人可以选择不履行，双方仍应按原有法律关系确定权利义务”；等等。
二、管理人如何审定相关债权
在房地产企业实际无法交付房屋的情况下，无论是否解除合同，房屋买受人/相关债权人需要向管理人申报债权，因此涉及该等债权如何认定的问题。
从理论层面而言，在房屋尚未建成、优先权所依据的商品房物权并不存在的情况下，能否认定优先权存在争议。商品房消费者的优先权是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权即基本居住需要而作出的例外规定，一般以商品房物权存在为前提。而从司法实务而言，能否认定优先权需根据以下情形具体判断：
（一）对于商品房买卖合同
2002年6月27日施行的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称“《批复》”）、2015年5月5日颁布施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“《执行异议和复议规定》”）分别规定了商品房消费者享有优先权，2019年11月8日颁布施行的《九民会议纪要》进一步明确“商品房消费者”的范围。根据以上规定，商品房消费者优先权的适用空间有限：
1.已售未建的非住宅买受人不享有优先权。因为买受人享有优先权的前提是商品房消费者，而非一般的房屋买卖合同买受人。司法实践中，对为生活消费需要购买房屋的购房者方可认定为《批复》第二条所称的消费者，为营利、投资、出租或者其他目的购买房屋者或者购买商铺、写字楼等购房者均不应被认定为消费者。
如：（2018）鲁10民终2886号郑元昌、威海中天房地产有限公司破产债权确认纠纷案“上述批复对交付购买商品房全部或者大部分款项的消费者予以优先保护是基于生存利益大于经营利益的社会政策原则，为保护消费者的居住权而设置的特殊规定，消费者购房应是为了满足生活居住需要，而非用于经营或其他原因。本案中郑元昌所购商品房的用途据合同记载为‘非住宅’、‘仅作经商使用’，由此可见郑元昌购买涉案房产并非为生活消费需要，因此不属于上述批复中规定的消费者，并无获得优先保护的特殊利益”。
2.已售未建的住宅买受人是否享有优先权，还须审核其所购房屋是否满足“用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，且非自然人购房不享有优先权。
如：（2020）最高法民终580号孔凡靓、长城新盛信托有限责任公司二审案“经审查，根据孔凡靓与中银公司签订的《商品房买卖合同》约定，案涉房产的用途为‘仅作商业使用’，并非用于居住。孔凡靓上诉主张其购买上述房产系为了居住，该主张与《商品房买卖合同》载明的房屋用途矛盾，亦与其一次性购买六套房产的行为相矛盾，且二审庭审中，孔凡靓称其经常居住地在宁夏回族自治区银川市，并非呼和浩特市，据此本案亦不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的情形，孔凡靓主张适用该条规定排除法院强制执行的上诉理由不能成立，本院不予支持”。
（二）对于以房抵债合同
《批复》及《执行异议和复议规定》所要解决的是，商品房消费者对所买受的不动产权利保护与金钱债权人权利保护发生冲突时，基于对商品房消费者合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则，其所要保护的权益是商品房消费者基于购买住房之目的而成立的合法有效的买卖关系所形成的针对该不动产交付及权属变动的债权。
而以房抵债合同系以消灭协议当事人之间存在的金钱债务为目的，以房抵债合同的“买受人”本质上仍为金钱债权人，并非《批复》及《执行异议和复议规定》所要保护的商品房消费者。管理人解除以房抵债合同后，如将该等金钱债权同商品房消费者之权利一样予以优先，则相当于该金钱债权人通过以房抵债的方式获得了优先于破产企业其他金钱债权的法律地位，这有悖于破产程序同类债权统一平等清偿的原则。因此，管理人解除以房抵债合同后，需根据原来的债权债务关系认定是否享有优先权。
破产实务中往往存在更为复杂的情形，因早年允许房地产企业在建设项目实际启动之前开展预售，后续破产管理人工作开展需克服诸多历史遗留问题，这要求管理人在依法履行职责的同时，还应提前防范和及时化解相关矛盾。对于2002年《批复》颁布至2019年《九民会议纪要》颁布期间发生的案件，往往不能简单适用在后的《九民会议纪要》规定，对于真实性购房但属于购买商铺或非消费性购房的情况，还需考虑买受人的心理预期、历史遗留等实际情况，酌情予以认定。