商品房买卖合同疑难案例裁判观点集成系列（六）|交付房屋与合同约定不符纠纷相关民事裁判观点

房地产开发过程繁复冗长，其间涉及的法律关系更是随着日益发展的经济环境变得更加纷繁复杂，商品房买卖中的法律问题疑难程度更为突出。为深入探索商品房销售中的热点难点法律问题，规避相关法律风险、减少不必要的法律纠纷。我所陈江、洪雨泉律师团队结合多年实务经验，针对房地产销售过程中比较容易触发群体性纠纷的销售风险痛点，通过对全国及云南省房地产销售典型案例的检索整理与分析，对定金纠纷、认购纠纷、限购限贷纠纷等16类集中高发的案件类型进行了相关的典型案例、裁判观点的提炼归纳与分析。现将相关内容整理推送，以供大家参考，帮助大家在处理相关法律事务时做出更加合理的决定。
本系列推送内容总共涉及16类集中高发的案件类型，将分16期推送。本期观点集成推送——（六）交付房屋与合同约定不符纠纷相关民事裁判观点
一
虽购房合同约定了交付的房屋外墙材质为涂料或面砖或石材，但双方签订的补充协议对房屋的交付标准明确约定“买受人已对所有房屋的规划文件内容予以知晓，所交付的房屋以经规划和设计单位最终同意的交付实况为准”的，即使规划设计进行调整变更，被上诉人也同意以最终规划设计为准，无需另行协商，买受人也不能以规划设计调整变更向出卖人主张相应民事责任。双方签订购房合同前，出卖人已取得规划许可证，出卖人按照规划设计进行施工符合合同约定，买受人主张出卖人所交付的房屋与合同约定不符的，法院不予支持。
【案例】：上诉人云南金实力房地产开发经营有限公司与被上诉人孙某某、成某某商品房销售合同纠纷【（2018）云01民终9468号】
二
开发商向买受人交付的房屋与认购协议书和所附房屋平面图约定不符，构成违约，由法院酌情确定赔偿金额。如房屋已验收合格，但房屋与合同约定不符部分不影响房屋主体结构安全，不属于功能性质量瑕疵，未严重影响房屋正常居住使用的，买受人拒绝收房理由不足，开发商无需承担逾期交房违约金。
【案例】：上诉人信某与北京兴展房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案【（2016）京02民终3652号】
三
如房屋存在直接影响房间整体使用功能的瑕疵清晰，可能造成房屋正常使用功能贬损的，开发商在与购房者签订合同过程中，应当向买受人披露房屋瑕疵信息，便于购房者进行选择。如开发商没有尽到合理说明、提示义务，造成购房者利益失衡的，违反诚实信用合同义务，应当承担违约责任赔偿由此造成买受人房屋通风、采光和景观受影响的经济损失。
【案例】：上诉人广州市深业房地产有限公司与被上诉人李某商品房预售合同纠纷一案【（2016）粤01民终14571号】
四
开发商交付的房屋现状与买受人所签商品房购销合同所附分户平面图一致，视为符合交付条件。消防设施及排水、排污管道是商品房必不可少的组成部分，上述设施经过买受人所购房屋并不影响房屋的使用，不视为开发商违约。商品房购销合同由云南省建设厅、云南省工商行政管理局监制，在条款约定上双方具有诸多的自主选择权，不符合格式合同的特征不是格式合同。
【案例】：一审原告陈某与一审被告文山国昊房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案【（2016）云26民终62号】
五
样板间功能仅为空间布局向导、装修装饰和家具摆放指引，一般不作为交楼的标准（但合同约定按样板间交付的除外）。样板间与实际购置的房屋并不具有完全同一性，买受人不能仅以两者之间存在差异以及附件内容未予着重提示为由，要求开发商承担违约赔偿责任。如买受人提供的证据不足以证明交付的房屋不符合约定或法定标准或存在严重影响买受人居住情况的，买受人无权要求出卖人承担违约赔偿责任。
【案例】：上诉人张某与被上诉人阳光一百置业（辽宁）有限公司商品房销售合同纠纷一案【（2016）辽01民终6366号】
六
房屋交付条件以购房合同约定为准，如开发商未按购房合同约定交付标准在交房期限内向买受人交付房屋的，构成逾期交房。如交付房屋设施设备与合同约定交付标准不符的，由开发商负责整改。
【案例】：上诉人罗某、吴某与被上诉人西双版纳鼎鑫房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案【（2016）云28民终440号】
七
开发商应当按照购房合同及合同附图约定向买受人交付房屋，如交付的房屋与合同附图不符，应承担相应违约责任。如交付房屋的外环境与销售时的宣传图和沙盘描述不符，对所购房屋私密性及生活居住的舒适性产生一定影响的，开发商应承担相应赔偿责任。买受人有权以交付房屋与合同约定不符为由拒绝收房，开发商应当承担逾期交房的违约责任。
【案例】：上诉人魏某、上诉人金地（集团）天津投资发展有限公司因商品房销售合同纠纷一案【（2015）二中民四终字第945号】
八
开发商同意赠送的地下层面积和赠送花园面积与合同约定不符，应当承担违约责任，向买受人赔偿损失。少赠送的地下层面积按合同约定房屋单价计赔损失，未赠送的花园部分因买受人不能实际取得房屋所有权证，且买受人也没有就此部分支付相应对价，由法院酌情判赔相应损失。另，买受人搬离购销合同上记载的住所地，未将住所地变更情况通知开发商，导致开发商按照合同记载的地址邮寄收房通知时，买受人未收到，不视为开发商逾期交房。
【案例】：上诉人赵某、赵某某与被上诉人云南世林房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案【（2014）昆民一终字第358号】