拍卖房屋存在欠缴物业费由谁承担？

随着互联网时代的来临，许多法院开始尝试采用现代化的网络技术手段进行司法拍卖。经过大量实践经验，网络司法拍卖已经进入了2.0时代，尤以淘宝网为代表的拍卖平台发展迅速，逐步取代了传统司法拍卖。
传统司法拍卖大多是法院委托专业拍卖机构进行拍卖，具有受众范围小、流拍率高、透明度低等问题，在实践当中存在诸多隐患，容易使竞买人遭受利益损害。而网络司法拍卖以其零佣金、公开透明、不受地域限制、溢价率高等一系列优势越来越受到大家的欢迎和推崇，各地拍卖改革如火如荼，形成了三种主要模式：重庆法院产权交易所模式、上海法院“公拍网”模式、浙江法院“淘宝网”模式，随着淘宝网的普及，全国大多数法院都采用了淘宝网拍卖模式。上述三种模式都借助了互联网技术，提高了拍卖效率，增加了司法透明度和公正化。
2017年1月1日，最高人民法院制定并施行的《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（以下简称《网拍规定》）是我国首次以专门的规范性文件肯定了网络司法拍卖模式，从此网络司法拍卖进行了系统而规范的权责划分。
在司法拍卖中，标的物的瑕疵担保责任是学界长久以来争议的话题，最为常见的就是竞得的房屋可能存在欠缴物业费的问题，新业主竞得房屋后就必然要替原业主背锅吗？小编认为应该分情况讨论：
1、物业公司已向原业主主张权利
如果物业公司已经通过诉讼或仲裁的方式向前业主主张了其欠缴的费用，那么对于已经由法院或仲裁机构判定由原业主承担的部分，物业公司应该依据生效的文书向原业主申请执行，新业主不应重复缴纳原业主欠缴的费用。[例：(2017)粤0606民初15817号判决书/（2017）粤0606民初15811号判决书]
2、物业公司未取得生效文书
如果物业公司只向新业主主张涉案房屋欠缴的物业费，一般情况下，《拍卖公告》会写明“对变卖财产在办理过户手续过程中所涉及的一切相关的税、费及有可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人自行承担，未明确缴费义务人的费用也由买受人承担”或者写明“本拍品按现状变卖，房屋的腾退、迁出、接收或后续产权登记事项等问题由买受人自行解决，法院不负责标的物的交付”[例：（2019）粤01执复777号判决书]，那么可以视为新业主在竞拍时已经知悉房屋可能存在的瑕疵，相应地，竞买人应当承担其以低于市场价格竞得的标的物存在的风险。下面，小编以物业费为例，给大家提供一则真实案例进行分析：
（2018）苏05民终2395号民事判决书
案情：绿升昆山公司与“纳帕尔湾”小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定绿升昆山公司对“纳帕尔湾”小区实施物业管理，物业服务费为3.8元/月/平方米，如业主、物业使用人逾期支付物业服务费及相关费用的，按应付金额每日万分之五支付滞纳金。后涉案房屋因业主涉诉案件被变卖，《拍卖公告》上载明：可能存在的物业费、水电气等欠费均由买受人承担，具体费用请竞买人自行了解查询，与拍卖人无关。陈登花通过竞价购得该房产，并签署拍卖成交确认书，确认在拍卖前已经认真阅读《拍卖公告》、《拍卖须知》等公示材料，自愿履行上述材料的相关规定。涉案房产评估价为4138800元，陈登花以2755000元成功竞买该房屋，2015年10月21日，一审法院（2014）昆执字第4111号执行裁定书裁定该房屋的房屋所有权及相应的国有土地使用权自裁定送达买受人时起转移，陈登花提供（2014）昆执字第4111号执行裁定书以证明其实际在2015年10月21日取得涉案房屋的不动产权。后陈登花认为涉案房屋在前业主占有期间欠缴的物业费不应由其承担，但物业公司则认为陈登花作为竞买人在竞拍时已经知悉涉案房屋可能存在的欠缴费用，《拍卖公告》对陈登花具有法律约束力，因此竞买人应承担涉案房屋欠缴的物业费用。最终，法院支持了物业公司要求竞买人承担涉案房屋欠缴物业费的请求。
对此，小编认为：
首先，拍卖平台需要积极主动地提供拍卖信息，这是拍卖行为的附随义务。由于网络拍卖无法使竞买人直接感知标的物的真实情况，只能通过网页上的文字、图片等来进行判断，这就要求拍卖平台尽可能地明确告知标的物的信息，不得故意隐瞒瑕疵，尽到提醒义务。
其次，有些学者认为拍卖公告属于要约邀请，即法院和拍卖平台希望竞买人向自己发出要约。但要约和要约邀请的一个重要区别在于要约邀请是一般的宣传，没有标明具体合同的内容，而要约则是以图文、表格等列明标的物的属性、种类、价格，在网络拍卖中一般是采用直接购买模式，即在规定时间内出价最高者拍得标的物。此时应当认为拍卖公告是一种要约，而竞买人的出价即为承诺。那么，在法院和拍卖平台已经履行了说明、公开信息等一系列附随义务后，竞买人已经知悉了标的物可能存在的瑕疵，其出价就可视为接受拍卖公告的约束。根据《网拍规定》第15条的规定，人民法院已经按照相关要求对拍卖财产予以公示和特别提示，且在拍卖公告中声明不能保证拍卖财产真伪或者品质的情况下，不承担瑕疵担保责任。这也是一种变相的免责声明。
综上，若拍卖公告中已经载明可能存在的物业费、水电气等欠费均由买受人承担，竞买人在竞拍时已经对于拍卖公告内容知悉并且确认接受，应当自行查询涉案房屋上欠付的物业费，该欠付的物业费作为涉案房屋的瑕疵及风险，竞买人参与竞买即视为接受相应的瑕疵及风险，并自愿承担该房屋上附随的债务。
在此，小编也提醒大家在竞拍的时候仔细浏览《拍卖公告》中的内容，以及必要时去现场考察标的物的真实情况，毕竟拍卖不等同于网购其他普通商品，竞拍之前要多留意有关权利义务的约定。