“带押过户”推行背景下买受人的风险与防范

2022年3月31日，中国银保监会北京监管局联合中国人民银行营业管理部、北京市规划和自然资源委员会、北京市住房和城乡建设委员会四部门联合印发《关于推进个人存量住房交易“带押过户”有关工作的通知》（以下简称《通知》）。截至目前，全国已有33个省市正式发文推行“带押过户”，福建业已全面开展。那么，在二手房“带押过户”推行的背景下，买受人又会承担怎样的风险呢？本文将结合相关规定，通过新旧对比进行阐述。
Part1《民法典》实施前
关于抵押财产转让，我国适用的是《物权法》第一百九十一条之规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”即已经被抵押的不动产如需过户，必须先经抵押权人同意，向抵押权人提前清偿债务或者提存，亦或买受人代为清偿债务，从而解除抵押。《物权法》的规定对于买卖双方而言，资金压力大，房屋交易周期长。有抵押权的房屋过户需先将贷款还清，解除银行的抵押权，而后过户。实务中多出现如下情形：
①买卖双方谈拢房屋买卖细节，买方支付首付或预付部分购房款；
②卖方筹备相应资金/买方垫资，若资金欠缺，则通过“过桥贷”等渠道准备；
③涤除银行抵押权，房屋过户；
④买方携带产权证再去对应银行抵押并取得贷款，支付尾款；
⑤卖方/买方还款并支付相应利息。
在上述情形下，买受人的风险首先在于支付首付或预付部分购房款后，卖方并未将其用于还清贷款，而是挪作他用，致使买受人“钱房两空”。其次在于贷款申批困难的情况下，长期占用“过桥”资金，买房成本大幅增加。
Part2《民法典》实施后
《民法典》第四百零六条便为“带押过户”提供了法律基础：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。”换言之，除非卖方与其抵押权人对抵押物的转移有禁止性或限制性约定，否则在申请办理已抵押不动产转移登记时，无需再提前归还旧贷款、注销抵押登记，便可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，大大缩减了不动产的交易时间，降低了交易的难度和成本。此外，根据《自然资源部中国银保监会关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》（自然资发〔2023〕29号）可知，“带押过户”主要适用于在银行业金融机构存在未结清的按揭贷款，且按揭贷款当前无逾期。这一适用前提就对卖方的信用程度、收入有了一定的要求，能较好避免诸如问题房源、炒房客等损害买卖双方权益的问题。
根据厦门市住房保障和房屋管理局官网显示，二手房“带押过户”主要分以下三步（其中，第一步和第二步可同时进行，办理时长约一周时间）：
①系统申请审批、缴税。买卖双方必须通过已开通抵押合并办理业务的房地产中介机构，在市住房主管部门开发的存量房网签交易服务管理系统发起申请指令。系统出示预告登记单，中介机构申请“抵押过户合并办理”（即“带押过户”）；经系统审核，买卖双方缴纳相关税款。
②银行预审批。买卖双方向卖方贷款银行申请“带押过户”业务。银行首先预审买方贷款资格，并出示贷款审批通知书。
③产权转移出证，银行放款。银行审批买方贷款，并在系统上通过审批，产权转移出证。按照协议约定，银行及时从资金管控相关账户中划扣卖方所欠债务，结清卖方贷款，剩余部分划转卖方个人银行账户。最后，银行给卖方出示提前还款结清单，完成“带押过户”。

目前，我市可实现同一银行之间的“带押过户”。已于3月6日正式上线运行的新系统中也有相应操作功能，即“权属转移及抵押登记合并办理”功能模块，减少当事人交易成本。但若卖方与其抵押权人对抵押物的转移存在禁止性或限制性的约定，则无法实际办理“带押过户”、转移产权。在银行及时从资金管控相关账户中划扣卖方所欠债务，结清卖方贷款之前，买受人不仅要承担抵押合同项下的担保责任，而且其受让的抵押财产存在权利负担，存在被抵押权人追及的可能。在实务中，也存在着中介机构提供居间服务，却未引导交易双方当事人提交居间信息，直接引导至交易网签服务窗口进行网签的情况。面对这些风险，买受人一方面可在购买前确认卖方与其抵押权人之间是否存在特殊约定，并在购房款的支付方式上进行一定的安排，确保二手房交易顺畅、资金安全。另一方面则是在确认交易前，谨慎选择房地产经纪机构，了解清楚其是否依法登记成立并具有相应资质、是否已开通抵押合并办理业务，避免无法进行后续的合同网签。
施行“带押过户”模式，让买卖双方可选择将还款解押环节置于交易登记环节之后，畅通交易渠道。具体办理中，存在抵押的房产要上市交易并选择“带押过户”模式的，既无须垫付资金也无须先行解押，与银行沟通好后买方把房款打到特设的监管账户，买卖双方正常办理房屋交易登记后，再将提存的房款打给卖方，卖方可在收到房款后用以还清贷款并解押。对比过去的模式，“带押过户”交易成本明显降低，后续对于盘活二手房市场、以二手房带动一手房交易等具有积极的作用。