房地产买卖的特殊形式----退房购房的实务操作分析

一、 什么是退房购房
退房购房是指房屋（优先债权）的出卖方为避免交易税收成本的增加，通过向开发商退房，并促使开发商与购买方签订预售/销售合同的方式获取房屋的转让收益。
二、退房购房的优势
（1）在房地产尚未办理权利凭证时即可进行转让；
（2）因不通过房地产交易中心进行权利转移登记，故不涉及买卖双方需要缴纳转让和受让的各项税费（买受方成交后依据与开发商的合同办理产权证登记时所需缴纳的税费不在退房购房交易的税费范畴内）
三、 退房购房的注意事项
（1）退房购房只能发生在出卖方所购买房屋的房地产权证尚未办理完成时，对于出卖方已办理房地产权证的，只能按照房地产买卖操作；
（2）退房购房需要开发商予以完全配合，即开发商配合与出卖方解除原预售/出售合同，配合买受方签订新预售/出售合同，退还出卖方已付房款，收取买受方支付房款，重新开具购房发票；
（3）买受方与开发商所签订的预售/出售合同房价因受物价部门核价监管，仍以出卖方原合同价格签订，一般退房购房过程中出卖方出售房屋或房屋优先权利的转让价格会高于出卖方与开发商所签订的预售/出售合同房价，由此产生溢价。该溢价由出卖方另行收取；
（4）如（3）所述，买受方所支付退房购房价款包括两个部分，一为按照与开发商所签订的预售/出售合同支付房款，开发商出具购房发票，二为向出卖方支付溢价款，仅得由出卖方出具收款收据，无发票；
（5）出卖方所获得的溢价部分款项买受方一般不愿意先行支付，概因买受方与开发商是否能签订合同尚未确定，先行支付存在一定风险，实务操作中由第三方监管是比较适当的处理方式；
（6）出卖方已支付开发商的购房款应由出卖方在与开发商解除预售/出售合同后自行结算退还事宜，与买受方无关；
（7）如涉及房屋已办理开发商与出卖方房屋交接手续的，则买卖双方应自行完成交接并按约定结算出卖方已付相关费用，包括但不限于物业管理费、维修基金等；
（8）如涉及出卖方以贷款形式购买开发商房屋的，则出卖方应自行归还相应银行贷款以确保开发商得以顺利与其解除预售/出售合同，需要注意的是退房购房不同于一般的房地产买卖，买受方的房款必须进入开发商指定收款账户监管，而无法给予出卖方用于归还银行贷款；
四、退房购房的一般操作流程
（1）买卖双方签订退房购房协议书；
（2）买受方按双方约定支付定金或保证金（溢价款）予出卖方或交由第三方资金监管；
（3）出卖方与开发商解除预售/出售合同；
（4）出卖方自行归还银行贷款（若有）；
（5）出卖方注销银行预告抵押登记；
（6）出卖方与开发商办理合同注销登记手续；
（7）买受方与开发商签订预售/出售合同；
（8）买受方支付合同房价款；
（9）开发商出具发票并办理预告登记手续；
（10）出卖方收取溢价款（若有第三方监管）；
（11）出卖方自行与开发商结算已解除合同房价款退还。
五、法律分析
退房购房实质上是买卖双方达成的房地产买卖交易的一种特殊形式，在双方意思表示一致的情况下形成了受法律保护的房地产买卖合同关系或债权请求权转让关系。从表现形式来看，交易模式为出卖方与开发商解除一个房地产买卖合同关系，买受方与开发商缔结一个房地产买卖合同关系。司法实践中，对于该类合同履行发生争议的，法院综合房屋的现状、是否具备履行转让可能、第三方开发商是否配合等问题综合考虑，多倾向判决解除合同，由过错方承担相应违约责任或赔偿责任。对于开发商已经与出卖方办理房屋交接手续且出卖方可以办理房地产权证的，法院可依据购买方诉讼请求判决继续履行合同，但应以出卖方办理房地产权证为继续履行前置条件。