前言
新型冠状病毒感染肺炎疫情（以下简称“新冠疫情”或者“疫情”）爆发后，有关部门采取了不同程度的防控措施。目前，尽管各地相继发布复工令，但疫情过后对商业经营的影响可能还将持续一段时期。对于商业房屋租赁合同而言，无论是出租方（本文出租方特指业主）还是承租者，都将直面是继续履行合同，还是解约止损的问题。
从近期笔者接到的有关商业房屋租赁咨询来看，焦点多集中在“新冠疫情”是否构成不可抗力，是否能够以此为由要求减免租金、甚至解约等。现笔者试就“新冠疫情”下商业房屋租赁合同履行的若干问题浅谈一些看法，并提出相应建议。
二、面对疫情可能引发的争议，合同双方可提前做好风险识别及应对
对于经营者而言，主张行政性影响构成不可抗力的，举证难度相对较低。因为无论是当年“非典”期间相关判例，还是政府部门出台的各种隔离防控通知，这些均属公开信息，容易获取并具有公信力，故其举证难度较低。
若为非行政性影响，如前所述，其既有可能构成不可抗力，也有可能构成情势变更，还可能属于市场本身的风险。这种情形下，若经营者主张不可抗力，则由于证明不可抗力的部分证据具有特例性及复杂性，以及疫情过后无法取得等限制，则需提前做好预案（变更、中止、解除等）。尤其要注意的是，要做好证据保全的相关工作。
对于承租者而言，若认为租赁合同根本无法履行时，应向合同相对方通知不可抗力的发生，受疫情影响的情况等，并提供相关证据。此外，由于不可抗力的通知，对起算解除合同时限、减损义务是否及时等具有法律意义，故不能以不可抗力众所周知为由而不履行通知义务。
对于出租方而言，对于承租者发出的不可抗力通知，应及时回函。回函中应结合具体情况提出反驳或异议并注意保留相关证据。使用快递送达的，应保留相关单据及所有回执单（如有）；使用邮件、微信送达的，可通过第三方电子存证工具进行固定，同时需注意确认邮件收件人、微信联系人的身份，必要时应采取公证送达方式。
此外，出租方也可主动出击，若认为对方已经逾期履约或违约的，则可通过微信、电话、会议等方式（通过录音录像形式固定）了解对方逾期履行、违约原因，以及对方以“新冠疫情”不履行合同的抗辩理由、能否继续履行等，并要求其提供相关资料，以初步固定疫情影响的事实。
三、疫情影响之下，有利于合同双方实现互利共赢的建议
前述的救济方式，系从诉争角度进行的考量。诉讼是最后的防线，但未必是最优的解决方式，也并非是唯一的解决方案。
此次疫情，令众多经营者经历了一场前所未有的“寒冬”。目前，“新冠疫情”防控的拐点尚未到来，疫情对商业经营的影响还将继续，其影响范围之大，程度之深远，无需多言。且该影响远非政府部门一声复工令下便可完全消除，至于何时结束也无法准确预测。
鉴于此，无论是出租者还是承租者，顺利熬过这场“寒冬”并共同生存下来毫无疑问是首要问题。
因此，笔者认为，除了诉讼方式外，经营者还可以根据合同相对方的履约能力、诚信资信、谈判可行性等进行区别对待，以利于共度难关。对于出租方而言，对于一些经营前景惨淡、租赁合同存续期间屡屡违约的承租者，可列为淘汰的候选，严格按照合同的约定执行，该解约就解约。
而对于双方合作愉快并具有良好经营前景的承租者，若确因受疫情影响而造成短期经营困难，则可采取友好协商并兼顾双方利益的解决方式。以下方式供参考：
1.先行抵扣保证金
对于承租方已缴纳租赁保证金的租赁合同，双方可协商对于因疫情影响而拖欠的租金先行以保证金进行抵扣的方式处理，疫情过后再另行协商补足保证金；
2.重新签订租赁合同
对于一些即将到期的租赁合同，若双方愿意重新签订新的租赁合同的，则可以免租期等方式度过受疫情影响时期；
3.签订附条件的补充协议
如：可约定，疫情影响月份的租金先暂免交或减少，若承租者履行完租赁合同的，疫情影响月份租金无需再交或补交，若承租者中途解约的，则疫情影响月份暂免或减少的租金全部予以补交；或者，疫情影响月份的租金先不予免交或减少，但若租赁合同履行完毕的，则返还受疫情影响月份的租金。
4.根据具体个案情况变更合同
对于一些前期投入大，希望长期租赁的经营者，双方可以协商变更合同延长合同期限；
5.协商减免推广费等费用
商业房屋租赁合同中，一些出租方会收取除了租金、房屋费之外的推广费，鉴于疫情期间，出租方对整个商业综合体进行推广的可能性较小，故可协商采取减免推广费等体谅行为。
此处笔者特别提醒，不是所有的经营者都可主张疫情影响构成不可抗力；即使构成不可抗力的也并非可以全部免责，而可能只是部分免责，因为不可抗力情形出现后，合同各方往往均有损失，司法实践中，法院常常会评估不可抗力对合同各方造成的损失并适用各自损失各自承担的原则，故一方并不必然免责。
律师寄语：
疫情之下，各行各业不可避免受到不同程度的冲击。对于商业房屋租赁而言，出租方和承租者是相互依存的整体，因此必须换位思考，相互体谅。对于出租方而言，应考虑承租者租金成本占比剧增引发的经营困难；对于承租者而言，也应体谅出租方还贷等压力，不应不加沟通就擅自停业逃租。
只有各方团结一致，遵循“公平合理、协商一致”的原则，才能共度难关，实现双赢。
新型冠状病毒感染肺炎疫情（以下简称“新冠疫情”或者“疫情”）爆发后，有关部门采取了不同程度的防控措施。目前，尽管各地相继发布复工令，但疫情过后对商业经营的影响可能还将持续一段时期。对于商业房屋租赁合同而言，无论是出租方（本文出租方特指业主）还是承租者，都将直面是继续履行合同，还是解约止损的问题。
从近期笔者接到的有关商业房屋租赁咨询来看，焦点多集中在“新冠疫情”是否构成不可抗力，是否能够以此为由要求减免租金、甚至解约等。现笔者试就“新冠疫情”下商业房屋租赁合同履行的若干问题浅谈一些看法，并提出相应建议。
二、面对疫情可能引发的争议，合同双方可提前做好风险识别及应对
对于经营者而言，主张行政性影响构成不可抗力的，举证难度相对较低。因为无论是当年“非典”期间相关判例，还是政府部门出台的各种隔离防控通知，这些均属公开信息，容易获取并具有公信力，故其举证难度较低。
若为非行政性影响，如前所述，其既有可能构成不可抗力，也有可能构成情势变更，还可能属于市场本身的风险。这种情形下，若经营者主张不可抗力，则由于证明不可抗力的部分证据具有特例性及复杂性，以及疫情过后无法取得等限制，则需提前做好预案（变更、中止、解除等）。尤其要注意的是，要做好证据保全的相关工作。
对于承租者而言，若认为租赁合同根本无法履行时，应向合同相对方通知不可抗力的发生，受疫情影响的情况等，并提供相关证据。此外，由于不可抗力的通知，对起算解除合同时限、减损义务是否及时等具有法律意义，故不能以不可抗力众所周知为由而不履行通知义务。
对于出租方而言，对于承租者发出的不可抗力通知，应及时回函。回函中应结合具体情况提出反驳或异议并注意保留相关证据。使用快递送达的，应保留相关单据及所有回执单（如有）；使用邮件、微信送达的，可通过第三方电子存证工具进行固定，同时需注意确认邮件收件人、微信联系人的身份，必要时应采取公证送达方式。
此外，出租方也可主动出击，若认为对方已经逾期履约或违约的，则可通过微信、电话、会议等方式（通过录音录像形式固定）了解对方逾期履行、违约原因，以及对方以“新冠疫情”不履行合同的抗辩理由、能否继续履行等，并要求其提供相关资料，以初步固定疫情影响的事实。
三、疫情影响之下，有利于合同双方实现互利共赢的建议
前述的救济方式，系从诉争角度进行的考量。诉讼是最后的防线，但未必是最优的解决方式，也并非是唯一的解决方案。
此次疫情，令众多经营者经历了一场前所未有的“寒冬”。目前，“新冠疫情”防控的拐点尚未到来，疫情对商业经营的影响还将继续，其影响范围之大，程度之深远，无需多言。且该影响远非政府部门一声复工令下便可完全消除，至于何时结束也无法准确预测。
鉴于此，无论是出租者还是承租者，顺利熬过这场“寒冬”并共同生存下来毫无疑问是首要问题。
因此，笔者认为，除了诉讼方式外，经营者还可以根据合同相对方的履约能力、诚信资信、谈判可行性等进行区别对待，以利于共度难关。对于出租方而言，对于一些经营前景惨淡、租赁合同存续期间屡屡违约的承租者，可列为淘汰的候选，严格按照合同的约定执行，该解约就解约。
而对于双方合作愉快并具有良好经营前景的承租者，若确因受疫情影响而造成短期经营困难，则可采取友好协商并兼顾双方利益的解决方式。以下方式供参考：
1.先行抵扣保证金
对于承租方已缴纳租赁保证金的租赁合同，双方可协商对于因疫情影响而拖欠的租金先行以保证金进行抵扣的方式处理，疫情过后再另行协商补足保证金；
2.重新签订租赁合同
对于一些即将到期的租赁合同，若双方愿意重新签订新的租赁合同的，则可以免租期等方式度过受疫情影响时期；
3.签订附条件的补充协议
如：可约定，疫情影响月份的租金先暂免交或减少，若承租者履行完租赁合同的，疫情影响月份租金无需再交或补交，若承租者中途解约的，则疫情影响月份暂免或减少的租金全部予以补交；或者，疫情影响月份的租金先不予免交或减少，但若租赁合同履行完毕的，则返还受疫情影响月份的租金。
4.根据具体个案情况变更合同
对于一些前期投入大，希望长期租赁的经营者，双方可以协商变更合同延长合同期限；
5.协商减免推广费等费用
商业房屋租赁合同中，一些出租方会收取除了租金、房屋费之外的推广费，鉴于疫情期间，出租方对整个商业综合体进行推广的可能性较小，故可协商采取减免推广费等体谅行为。
此处笔者特别提醒，不是所有的经营者都可主张疫情影响构成不可抗力；即使构成不可抗力的也并非可以全部免责，而可能只是部分免责，因为不可抗力情形出现后，合同各方往往均有损失，司法实践中，法院常常会评估不可抗力对合同各方造成的损失并适用各自损失各自承担的原则，故一方并不必然免责。
律师寄语：
疫情之下，各行各业不可避免受到不同程度的冲击。对于商业房屋租赁而言，出租方和承租者是相互依存的整体，因此必须换位思考，相互体谅。对于出租方而言，应考虑承租者租金成本占比剧增引发的经营困难；对于承租者而言，也应体谅出租方还贷等压力，不应不加沟通就擅自停业逃租。
只有各方团结一致，遵循“公平合理、协商一致”的原则，才能共度难关，实现双赢。