“三统一、净地挂”，西安土地市场将何去何从

5月31日下午，西安市土地管理工作领导小组召开第六次会议，审议通《西安市2018年度土地储备计划》。省委常委、市委书记王永康主持并讲话。他强调，要加快推进土地供给侧结构性改革，加强土地储备管理，做好国土规划工作，促进全市生产、生活、生态用地结构布局持续优化，人居环境持续改善。
会议上王永康书记强调要按照“统一收购、统一储备、统一供应、净地熟地出让、市场运作、资金集中”的原则，加强计划的执行落实，按时序完成土地收储入库和调控供应。要处理好计划刚性与弹性的关系，尽快建立土地储备管理信息平台，形成合力、超前储备，提高审批服务效率，进一步促进城市空间开发利用。要坚决落实保障房、限价房“两个20%”的住宅用地供应原则，加大住房供给力度，促进房地产市场平稳健康发展。
会议上王永康书记对国土规划工作提出以下要求：
1、加快推进“多规合一”，在土规指标、用地分类、地块功能上统一起来，实现图上合、指标合、功能合，为全市经济发展和招商引资提供引导和支撑。
解读 进一步强化城市土地利用规划对于土地供应的指导性作用，从城市功能出发，加强用地指标与性质的统一，杜绝功能乱象。
2、进一步优化营商环境，深入推进“互联网+政务服务”，进一步精简压缩国土规划审批流程，实现工作整合，推行联合勘验、测绘、审图和限时验收，进一步做好文物勘探工作。
解读 文物勘探突然成了供地的“程咬金”，在房企新一轮“高周转”的指导下，效率成了政府不得不重视的问题。
3、提升土地管理水平，以高质量发展为方向，把耕地红线、基本农田保护红线作为土地管理工作的高压线，推动土地利用由“增量开发”到“严控增量、挖潜存量”转变。
解读 耕地、基本农田转为建设用地的可能性已经基本丧失，“住房子”必须坚决给“有饭吃"让路！
4、加强土地供应和供后审查，强化土地功能约束，严格“净地”“熟地”、基础和公共设施配套、重大招商项目特别约定审查，落实土地供后监管。
解读 给政府讲故事的时代终结，讲好故事是关键，更重要的是故事要变成现实。
5、培育和发展住房租赁市场，加快开展共有产权住房制度改革，探索政府主导下的企业化、市场化的共有产权住房运营管理模式，培育住房租赁市场多供应主体，增加有效供应。
解读 房子是用来住的，不是用来炒的！政府试图通过共有住房来稀释市场紧张度。但中国人固有的“置业”观念以及社会其他投资渠道的缺失、政府公信力的缺失都会导致老百姓对于与政府“共有”望而却步。可以预见的是，共有住房就如同在北京遭到的冷遇一样，需要一个漫长的接受过程。而寄希望于通过共有住房平衡市场供给，恐怕远水难解近渴。
从近期西安市密集发布有关涉及土地供应的政策文件来看，市政府强势收权的意味明显，以往区县、开发区政府对于开发商的遴选权利几近丧失。在市级层面统一土地供应市场的原则将很快贯穿到土地收储挂牌以及城市更新项目。以前的工业地变性、旧城改造一二级联动等模式已经基本终结。