开发商解除委托代销合同，代理机构的可得利益损失该不该赔？

素材来源 ：裁判文书网，最高人民法院（2017）最高法民终375号
裁判要旨
在商品房基本具备开盘销售条件的情况下，如果开发商单方解除其与代理机构签订的商品房委托代理销售合同，其应当向受托代理机构承担包括预期可得利益损失在内的违约赔偿责任。该可得利益损失数额的认定应当以双方约定的代理销售佣金计算方法确定的佣金数额为限。
案件事实
1.2013年11月18日，尊龙公司（甲方）与丰驰公司（乙方）签订《代理合同》一份，约定由乙方负责甲方整体项目的广告策划、房屋销售，乙方的代理佣金为销售基价总额的0.3%﹢溢价提成，对于违约责任的约定为任何一方违反合同约定的，违约方向守约方支付200万元违约金。合同还约定甲乙双方的责任与义务、合同的终止和变更等其他事项。
2.2014年1月6日，双方共同出具《代理项目情况简介》，项目名称暂定尊龙世纪城，共13个组团，约定第一个组团由丰驰公司代理销售，若第一组团销售不能达到销售计划80%时，尊龙公司有权解除合同，其余组团的代理销售根据第一组团的销售情况及双方进一步协商确定。
3.2015年1月6日，尊龙公司出具《证明》载明，项目总建面积约295万平方米，分为13个组团分期开发，第一组团总建筑面积10万平方米。
4.2015年10月15日，《销售工作会议记录》载明，明确第一组团开盘时间定于2016年正月十五以前。废除《代理合同》中约定的销售计价条款，确定以保底价2680元/㎡的0.3%+溢价分成作为计算代理佣金的方式。
5.2016年8月31日，尊龙公司向丰驰公司发出《解除销售代理合同通知》，载明由于项目缺乏资金，目前暂时不能继续对项目进行开发建设，因此，需要停止开展销售工作。单方解除与丰驰公司的销售代理合同关系，通知丰驰公司从2016年9月1日起停止案涉项目的销售业务。后丰驰公司向一审法院起诉，请求判令尊龙公司支付违约金200万元，并赔偿房地产保底价销售代理佣金损失。
6.2017年3月13日，贵州省高级人民法院经过一审审理，认为双方的《代理合同》未能实际履行，丰驰公司请求赔偿销售代理佣金损失没有事实依据。
判决尊龙公司应支付丰驰公司违约金200万元，驳回赔偿销售代理佣金损失的诉讼请求。
7.2017年9月24日，最高人民法院经过二审审理维持了支付违约金的判决，并认为尊龙公司在解除合同前曾通知丰驰公司做好开盘销售准备，说明项目基本具备开盘条件，如果正常销售，丰驰公司能够获得销售佣金。对于丰驰公司可得利益即佣金，尊龙公司应予赔偿。
争议焦点
尊龙公司是否应该赔偿丰驰公司代理佣金（可得利益损失）。
法律评析
1.尊龙公司解除合同构成违约
丰驰公司与尊龙公司于2013年11月18日签订的《代理合同》为双方真实意思表达,并未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效的合同。根据2016年8月31日尊龙公司向丰驰公司发出的《解除销售代理合同通知》的内容来看，尊龙公司因为项目缺乏资金无法开发建设项目，要求丰驰公司停止开展销售工作，是尊龙公司的原因导致双方合同不能继续履行，其作为开发商单方解除委托代理销售合同，构成违约，应当承担相应的责任。
2.尊龙公司应赔偿丰驰公司代理佣金（可得利益损失）
合同法第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；
第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”
针对销售代理商而言，预期利益损失是指正常履行委托代理销售合同，销售代理商完成销售任务的情况下能够获取的佣金收益，即可得利益损失。本案中，丰驰公司为案涉项目投入了大量的人力、物力、财力，且尊龙公司曾通知丰驰公司做好开盘销售的准备，可说明项目具备开盘的基本条件，若案涉项目顺利开盘，丰驰公司就可以获得相应的佣金。开发商尊龙公司由于其自身的原因单方解除合同，虽然项目还未开始销售，取得多少佣金具有不确定性，但并不能由此否认丰驰公司基于对合同的合理期待和信任而产生的利益。并且，丰驰公司一直认真履行《代理合同》的义务，为项目的宣传推广起到了一定的效果，尊龙公司无正当理由随意解除合同关系，否认预期可得利益，有违诚信交易原则，对丰驰公司造成一定程度上的损失。尊龙公司作为根本违约，应承担全部责任，赔偿丰驰公司相应的损失，包括可得利益损失。根据双方在《销售工作会议纪要》约定的以保底价2680元/㎡的0.3%+溢价分成作为计算代理佣金的方式，正常情况下，双方履行合同义务，第一组团由丰驰公司代理销售，其余组团是否由丰驰公司销售由第一组团的销售及双方进一步协商确定，故丰驰公司的可得利益损失应以第一组团的可得利益进行计算，为10万平方米×2680×0，3%=80.4万元。
经验总结
一、商品房基本具备开盘销售条件，受托代理销售机构在正常履行委托代理销售合同的情况下可以获得相应佣金，但开发商由于自身原因，单方解除其与代理机构签订的商品房委托代理销售合同，其应当向受托代理机构承担包括预期可得利益损失在内的违约赔偿责任。
二、可得利益是合同当事人的一方在全面履行情况下, 获得预期的财产利益。可得利益损失是合同在完全履行条件下, 保证财产利益的有效维护。规定违约可得利益损失能有效地为交易的开展提供保障, 提升市场主体对交易对象信任程度，引导市场主体建立更加稳定和谐的交易关系。在商品房委托代理销售合同纠纷中，开发商在开盘销售前，违反约定单方解除代理合同，其违约行为对受托代理销售机构应得利益造成损失，开发商需要赔偿相应的可得利益损失，而可得利益损失的数额应当结合相应事实情况，以双方约定的代理销售佣金计算方法确定的佣金数额。
请求权基础
一、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
二、《中华人民共和国合同法》第四百一十条委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。
三、《合同法司法解释二》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。