商品房买卖合同纠纷频发的原因、类型及对策

商品房作为基本的生活资料和生产资料，对单位、对个人事关重大。随着住房制度的改革和城镇居民住房的社会化、商品化，房地产业迅猛发展起来，但同时商品房买卖矛盾纠纷也日益突出，并呈逐年上升的趋势，成为了社会矛盾的焦点。究其原因，一方面，经济的发展、人口的增长以及人们的消费水平和消费愿望的提高，使得土地、房屋的供应跟不上需求，供需失调容易引起利益矛盾;另一方面，某些客观情况的变化，如价格波动、质量问题、因特殊原因不能按时交付房屋等，也会引起利益矛盾;第三，商品房买卖合同本身不规范、不具体、不明确，或者在合同履行过程中，当事人一方甚至双方发生违约现象，同样会引发利益矛盾;第四，商品房买卖合同当事人一方甚至双方违反房地产管理法律、法规，侵犯他人的合法权益，也是造成商品房买卖合同纠纷频发的一个主要原因。具体而言，商品房买卖合同纠纷主要包括以下几类：
（一）价款类纠纷
1．因行使不安抗辩权或同时履行抗辩权而产生的付款纠纷。例如购房人支付部分房款后，对剩余款项以对方当事人存在经营状况恶化等原因为由而拒绝支付，但对方当事人提供相应担保或证据，并对相对方的不安抗辩权提出质疑，要求追究其延期付款的违约责任而发生纠纷。再例如购房合同没有约定购房人支付尾款义务和开发商交付房屋的先后顺序的，双方当事人互以对方没能按期交付房屋而拒绝付款和以对方没能按期付款而拒绝交付房屋而发生纠纷。
2．因办理贷款问题而产生的纠纷。包括购房者以为自己具备贷款条件，并缴纳了购房定金，但实际办理贷款时不能获得银行批准，因购房款无法支付而产生的纠纷；由于银行原因，未能发放贷款，导致购房人逾期付款违约而产生纠纷；购房人未能按期还贷，开发商代为清偿后取得追索权而产生纠纷。
（二）标的物交付类纠纷
1．不能交付产生的纠纷。包括开发商“一房多卖”而无法交付；开发商在开发过程中因为资金、技术、管理等各方面原因，无力继续进行房地产开发和建设，形成“烂尾楼”从而失去交付的可能；开发商为节省成本，在开发过程中偷工减料，致使房屋质量不合格，导致商品房在建成后无法通过有关部门的验收，而无法交付等。
2．迟延交付产生的纠纷。包括开发商未取得规划或其他相关手续，即与购房人订立商品房预售合同，在商品房完工后仍不能补齐相关合法手续，而导致迟延交付纠纷；商品房未能在约定的期限内完工，或主体工程虽已完工，但其他配套设施仍在建设中，开发商不能就有关迟延交付的相关事项与购房人达成一致而导致纠纷等。
3．购房者迟延接收产生的纠纷。
4．因不能办理或迟延办理房产证产生的纠纷。
（三）标的物瑕疵类纠纷
1．标的物权利瑕疵产生的纠纷。开发商在未告知购房人的情形下，将房屋设定抵押或将房屋出租。
2．标的物实物瑕疵产生的纠纷。包括实际面积与合同约定不一致的纠纷、实际质量与合同约定不一致的纠纷、销售广告与宣传材料与交付不一致的纠纷等。
为防范纠纷发生，作为房地产开发企业，在企业经营中必须使自身的行为符合法律法规的要求，避免违法情形的发生。作为商品房买受人，购房前应先验看开发商的“五证”、“两书”（“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房(预)销售许可证》;“两书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》），这是法律对销售方的基本要求。商品房买受人应全面理解开发商的广告宣传，谨防广告宣传的误导，避免为不具法律效力的要约引诱所惑，埋下日后纠纷的引子。在购买商品房时，可充分利用法律法规之规定，与房地产开发企业协商约定完备的合同条款，尽量使商品房买卖合同的内容规范、具体、明确，以避免发生纠纷。