在商品房买卖合同纠纷中，购房者因各种原因提出解除商品房预售合同的案例所占比例较高。本文通过整理商品房预售合同的解除情况，以提示购房者在哪些情形下解除合同为适宜。
一、可以解除合同的情形
合同解除，是指合同有效成立后，当具备合同解除条件时，因当事人双方或者一方的意思表示而使合同关系消灭的一种行为，包括协议解除、约定解除、法定解除三种方式。
1、合同解除的法定事由，详见《合同法》第94条，即有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
- 买受人可以解除合同的主要情形
①开发商擅自变更规划设计。《商品房买卖合同示范文本》（GF—2000—0171）第10条规定：“开发商未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由开发商承担违约责任。”
② 商品房面积误差过大。指商品房预售合同中的约定面积与产权登记的实际面积产生误差。如果商品房买卖合同中有约定的则按照约定处理，未约定处理方式的，依据《商品房销售管理办法》第20条的规定，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权选择退房。买受人选择退房，开发商应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付清的房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。按该办法第二十四条规定，因规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。
③ 开发商迟延交房。指开发商没有按照合同约定的时间交付。买受人与开发商应在商品房预售合同中明确约定交付时间，若开发商未能在约定期限交付，买受人有权要求开发商退房，并依照合同约定的金额支付延期违约金。如果开发商迟延交付房屋，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行，买受人有权要求解除合同；法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为3个月；如买受人没有进行催告，应当在解除权发生之日起1年内要求解除购房合同，否则，解除权消灭。（详见《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条。）
④ 商品房质量问题。指开发商交付的房屋应当是验收合格的商品房。如因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人有权要求解除合同和赔偿损失。买受人应先向工程质量监督单位申请重新核验，如果确属主体结构质量不合格，开发商应当办理退房手续，返还购房款，并应就房屋主体结构质量不合格给买受人造成的损失进行赔偿。另外，如因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人也有权要求解除合同和赔偿损失。（详见《司法解释》第12条、第13条。）
⑤因开发商原因延迟办理房产证的。指商品房买卖合同约定或者按《城市房地产开发经营管理条例》（第33条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，超过一年，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。（详见《司法解释》第19条）
二、商品房买卖合同解除权的行使和期限
根据《合同法》第96条的规定，如果一方当事人行使解除权，应通知对方，该“通知”包括声明、要求、请求或其他任何具有解除合同意图的表达，通知在送达对方当事人时即生效，如对方当事人有异议的，提出请求解除合同的一方可请求法院或仲裁机构确认。
根据《合同法》第95条的规定，解除权的行使是有期间限制的。（第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。《司法解释》第15条第2款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”即，如果对方当事人在解除权发生之日起的一年内进行催告，仍应再延长三个月，解除权人未行使解除权的，解除权消灭。）
三、商品房买卖合同解除的法律后果
商品房买卖合同解除后的处理见《合同法》第97条规定，即合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
同时，《司法解释》对商品房买卖合同的解除也规定了相应的法律责任，特别是对于开发商“一房二卖”恶意侵犯买受人合法权益的行为，采取了更为严厉的损害赔偿，即买受人不仅可请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求开发商承担不超过已付购房款的一倍的赔偿责任。见《司法解释》第8条、第9条的相关规定。