导 言
市场化破产自2016年国家重视以来，法院通过破产和解、清算、重整程序，化解了无数的危困企业债务，也救活了不少危困企业。在房地产破产中，为了保护各方利益，特别是为了国民生计，重整使用居多。但如何完善重整制度，如何更加科学有效的保护各方利益，值得关注。本文试图通过Y项目的破产重整案件，浅谈一点笔者自己的看法。
引 子
2022年3月22日，西安当地媒体华商报在其官方微信公众号报道西安Y项目，有300多户业主，毛墙毛地入住Y项目，并配有相关视频。
笔者查阅相关媒体报道，偶尔在BILIBILI网站上看到UP主“环华十年”的系列视频，都是关于Y项目入住业主在没有临水临电电梯的情况下艰难生活的视频。这些视频观看人次少则7万多，多则338万，可见其关注程度。笔者也看了全部视频报道，感触颇深！
后来再搜索了相关报道，报诸相关官方媒体及自媒体的烂尾楼、毛坯房入住的事情也是不计其数，令人唏嘘！
背 景
通过公开资料显示及相关视频报道的信息，对Y项目的基本情况有了一定的了解。
Y项目系城中村改造项目，开发商是S公司。S公司成立于2011年，注册资本3000万。当年11月计划投资13.6亿元开发Y项目229亩土地，总建筑面积818329㎡，地上646059㎡，地下172270㎡。项目分三期开发。
2013年，S公司取得房地产开发资质，开始销售。每平米单价4970元，2014年陆续办理按揭贷款，约定2015年交房。
从2011年开发建设开始，S公司为了项目建设，产生多笔银行贷款及民间借贷。
2014年，项目停工，一直未能复工。
停工后，购房群众多次沟通，多次维权，甚至去省政府门口维权。
因涉及面大，影响恶劣，政府数次召开会议专项研究。
2018年，经S公司债权人申请，Y项目属地法院受理了S公司的破产重整申请。
经统计，有2000多个债权人申报债权，债权金额有70多亿之巨。
截止目前，破产重整方案多次延期，未能通过。
据了解，项目部分楼栋业主通过自救已经成功入住。报道的300多户也通过认购车位的方式进行自救，安装了门窗、电梯等，后因业主不能达成一致，自救失败，在长时间不能通过重整方案的情况下，多户业主入住了毛墙毛地的房屋。
启 示
经过对Y项目的背景了解，新闻事件的观看和阅读，对笔者有很多的启发，重点浅谈以下三点启示：
启示一 ：重整应以救项目为主，兼顾效率
房地产破产程序中的重整，旨在通过债权债务的调整，使企业和项目恢复造血功能，如期交付房屋。当然应以救项目为首要任务。
但过长时间的重整，会使债权人特别是购房人产生期望疲劳，在漫长而不确定的重整过程中消耗各方配合的积极性，所以应考量重整时间的合理长度，兼顾效率。
现行破产法规定的重整方案交付表决的时限为6+3个月，现实中多有突破！笔者认为，破产重整作为司法的一种工具，必须考量其时限，现行破产法的上述重整方案时限系普遍性规定，相对房地产破产，相当紧张！建议法律或司法解释规定房地产破产重整时限为12+6个月，给予管理人相对充分的投资人招募、评审时间，以及重整方案谈判及调整时间。
另外，在12+6个月时限到期后，必须将重整方案交付表决，不成功就转为清算。
当然，重整程序前亦可对重整项目的重整可行性进行研判和识别，大力推动预重整制度。
启示二：府院联动的创新面
对于预重整未成功的项目及12+6个月未重整成功的房地产项目，应及时进入房地产项目特殊清算环节（或特殊救困环节）。
在该清算环节，可考虑做特别的安排，每一个房地产清算项目由政府或委托的国有公司设立一个或多个救困SPV公司（特殊目的公司）接管项目公司，优先处理房屋交付问题，解决购房人的生存权问题。
具体实施过程中，可根据项目中楼栋的不同情况，开源筹集建设资金，分栋集中资金救济。离交付标准欠缺越少的，优先进行救济续建。先易后难，提振购房人支持信心。
续建资金，可以从以下几个方面筹集：
01
由前述SPV公司从项目公司买入部分或全部存量房屋，该等房款由SPV公司严格把控，政府监管。买入的房屋后期续建成功后，可市场化处理或转做公租房或人才公寓。
02
对于项目开发余地，可进行市场化流转，或重新招拍挂，对于所得价款，按照一定比例予以提留。
03
根据续建楼栋的优先顺序，逐栋通过销售项目公司车位、自募资金的方式再筹集一部分。
04
财政专项补贴一部分。
另外，实际执行时，考虑在非专业岗位，招募业主志愿者，减低开支，只有开源节流，才能渡过难关。
续建及交房应列为第一优先任务，交房后，其他清算偿债工作按照先行破产清算规定进行。为了保证其他债权人的清偿比例，可减免一定的税收债权。
启示三：应取消商品房预售制
烂尾楼很大的一个原因，在于我们房地产销售中的预售制度，在开发商没有建好房子的情况下，就允许其出售房屋，势必会造成寅吃卯粮的制度漏洞。开发商50%甚至更多的资金来自销售环节，加之前期拿地、建设资金也都需要融资高利借贷，难免风险巨大，为避免再出现大量的烂尾楼，除竞标拍地时应对开发商实力进行筛选外，应立即取消商品房预售制度。
市场化破产自2016年国家重视以来，法院通过破产和解、清算、重整程序，化解了无数的危困企业债务，也救活了不少危困企业。在房地产破产中，为了保护各方利益，特别是为了国民生计，重整使用居多。但如何完善重整制度，如何更加科学有效的保护各方利益，值得关注。本文试图通过Y项目的破产重整案件，浅谈一点笔者自己的看法。
引 子
2022年3月22日，西安当地媒体华商报在其官方微信公众号报道西安Y项目，有300多户业主，毛墙毛地入住Y项目，并配有相关视频。
笔者查阅相关媒体报道，偶尔在BILIBILI网站上看到UP主“环华十年”的系列视频，都是关于Y项目入住业主在没有临水临电电梯的情况下艰难生活的视频。这些视频观看人次少则7万多，多则338万，可见其关注程度。笔者也看了全部视频报道，感触颇深！
后来再搜索了相关报道，报诸相关官方媒体及自媒体的烂尾楼、毛坯房入住的事情也是不计其数，令人唏嘘！
背 景
通过公开资料显示及相关视频报道的信息，对Y项目的基本情况有了一定的了解。
Y项目系城中村改造项目，开发商是S公司。S公司成立于2011年，注册资本3000万。当年11月计划投资13.6亿元开发Y项目229亩土地，总建筑面积818329㎡，地上646059㎡，地下172270㎡。项目分三期开发。
2013年，S公司取得房地产开发资质，开始销售。每平米单价4970元，2014年陆续办理按揭贷款，约定2015年交房。
从2011年开发建设开始，S公司为了项目建设，产生多笔银行贷款及民间借贷。
2014年，项目停工，一直未能复工。
停工后，购房群众多次沟通，多次维权，甚至去省政府门口维权。
因涉及面大，影响恶劣，政府数次召开会议专项研究。
2018年，经S公司债权人申请，Y项目属地法院受理了S公司的破产重整申请。
经统计，有2000多个债权人申报债权，债权金额有70多亿之巨。
截止目前，破产重整方案多次延期，未能通过。
据了解，项目部分楼栋业主通过自救已经成功入住。报道的300多户也通过认购车位的方式进行自救，安装了门窗、电梯等，后因业主不能达成一致，自救失败，在长时间不能通过重整方案的情况下，多户业主入住了毛墙毛地的房屋。
启 示
经过对Y项目的背景了解，新闻事件的观看和阅读，对笔者有很多的启发，重点浅谈以下三点启示：
启示一 ：重整应以救项目为主，兼顾效率
房地产破产程序中的重整，旨在通过债权债务的调整，使企业和项目恢复造血功能，如期交付房屋。当然应以救项目为首要任务。
但过长时间的重整，会使债权人特别是购房人产生期望疲劳，在漫长而不确定的重整过程中消耗各方配合的积极性，所以应考量重整时间的合理长度，兼顾效率。
现行破产法规定的重整方案交付表决的时限为6+3个月，现实中多有突破！笔者认为，破产重整作为司法的一种工具，必须考量其时限，现行破产法的上述重整方案时限系普遍性规定，相对房地产破产，相当紧张！建议法律或司法解释规定房地产破产重整时限为12+6个月，给予管理人相对充分的投资人招募、评审时间，以及重整方案谈判及调整时间。
另外，在12+6个月时限到期后，必须将重整方案交付表决，不成功就转为清算。
当然，重整程序前亦可对重整项目的重整可行性进行研判和识别，大力推动预重整制度。
启示二：府院联动的创新面
对于预重整未成功的项目及12+6个月未重整成功的房地产项目，应及时进入房地产项目特殊清算环节（或特殊救困环节）。
在该清算环节，可考虑做特别的安排，每一个房地产清算项目由政府或委托的国有公司设立一个或多个救困SPV公司（特殊目的公司）接管项目公司，优先处理房屋交付问题，解决购房人的生存权问题。
具体实施过程中，可根据项目中楼栋的不同情况，开源筹集建设资金，分栋集中资金救济。离交付标准欠缺越少的，优先进行救济续建。先易后难，提振购房人支持信心。
续建资金，可以从以下几个方面筹集：
01
由前述SPV公司从项目公司买入部分或全部存量房屋，该等房款由SPV公司严格把控，政府监管。买入的房屋后期续建成功后，可市场化处理或转做公租房或人才公寓。
02
对于项目开发余地，可进行市场化流转，或重新招拍挂，对于所得价款，按照一定比例予以提留。
03
根据续建楼栋的优先顺序，逐栋通过销售项目公司车位、自募资金的方式再筹集一部分。
04
财政专项补贴一部分。
另外，实际执行时，考虑在非专业岗位，招募业主志愿者，减低开支，只有开源节流，才能渡过难关。
续建及交房应列为第一优先任务，交房后，其他清算偿债工作按照先行破产清算规定进行。为了保证其他债权人的清偿比例，可减免一定的税收债权。
启示三：应取消商品房预售制
烂尾楼很大的一个原因，在于我们房地产销售中的预售制度，在开发商没有建好房子的情况下，就允许其出售房屋，势必会造成寅吃卯粮的制度漏洞。开发商50%甚至更多的资金来自销售环节，加之前期拿地、建设资金也都需要融资高利借贷，难免风险巨大，为避免再出现大量的烂尾楼，除竞标拍地时应对开发商实力进行筛选外，应立即取消商品房预售制度。