你的《租赁合同》还缺一个条款：工商注册地迁出/注销（上）（附示范条款）

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我们公司将房屋租赁给A公司经营使用，A公司将工商注册地址登记在我公司房屋所在地，现租赁期限已满，我们将房屋又租给B公司，但因A公司没有将工商注册地址迁出，导致B公司无法办理工商登记手续，我们公司应该怎么办?
郧和律师：
商业地产租赁目的通常都是用于租户设立企业、开办公司，或直接作为日常经营办公做商业使用，因此，不少租户在承租时也会考虑房屋的工商注册条件，若意向房屋的地址被上家租户办理了工商注册而未迁移的，则必然会影响后续租户的承租意愿，也会对商业层面的决策和谈判条件造成实质性影响，甚至会出现因未提前告知，承租方又无法进行工商注册而要求提前解约的被动情形。
因此，关于商业租赁中的工商地址注册地等相关事宜，应受到出租方或业主方高度重视。
目 录
一、工商注册地迁出/注销系合同解除附随义务
二、司法实务中关于受案范围的正反观点梳理
三、承租人拒不迁出/注销工商注册地的责任承担
四、司法实务中关于拒绝迁出/注销责任的不同观点
五、郧和律师实务建议
六、郧和律师风险防范指引
七、特别提醒：工商注册地迁出，别忘了税务迁出
一、工商注册地迁出/注销系合同解除附随义务
《民法典》第五百五十八条规定：“债权债务终止后，当事人应当遵循诚信等原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密、旧物回收等义务。”
合法有效的《房屋租赁合同》，应当受到法律的保护，出租人可以主张将工商注册地址迁出/注销属于租赁合同解除后的附随义务，要求承租人履行，逾期不履行的可向其主张损失。
二、司法实务中关于受案范围的正反观点梳理
实践中，法院对于出租人该项请求的裁判观点存在差异，企业工商登记管理是工商部门的行政管理范畴，工商注册迁出纠纷是否属于法院民事审理范围，成为司法实践中的争议问题。
1.正方观点：工商注册地迁出属于法院受案范围
【案例索引】
赖杰欢、佛山金智慧商业经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷
广东省佛山市中级人民法院
案号（2020）粤0604民初17626号
案情简介：
2018年12月17日，原、被告签订《租赁合同书》，约定被告承租原告位于佛山市禅城区绿景一路13号的房屋，租赁面积1745㎡，租赁期限5年，2019年9月30日，被告申请解除合同，但一直未配合原告办理退租手续，更未将工商注册地址等信息迁出。
裁判要旨:根据企业信息查询记录显示，绿健公司的住所地为涉案租赁地址，被告是绿健公司的法定代表人，在双方租赁关系解除后，被告应将绿健公司的工商登记迁出涉案房屋，此亦为被告应履行的合同附随义务，故此，原告该项诉请合理有据，本院予以支持。
出租人能否请求承租人将工商注册地址迁出，有法院认为“企业工商登记管理属于工商部门的行政管理范畴，工商注册迁出纠纷不属于法院民事审理范围”，进而驳回该项诉讼请求。
2.反方观点：工商注册地迁出不属于法院受案范围
【案例索引】
深圳市伟光导电膜有限公司、深圳市博金进出口有限公司房屋租赁合同纠纷
广东省深圳市中级人民法院
案号：(2020)粤03民终22552号
案情简介：
出租人与承租人于2016年11月16日签订《房屋租赁合同》，合同约定：出租人将房屋出租给乙方使用，如承租人或次承租人将该房屋地址作为工商注册地址的，应在合同终止之日或租赁期限届满之日后15个工作日内将工商注册地址从该房屋迁出，并完成相应工商变更登记，如逾期迁出，乙方每日应按月租金总额的千分之五向甲方支付违约金。
裁判要旨：对于出租人要求承租人将工商注册地址迁出，并完成相应工商变更登记的诉讼请求，工商变更登记系相关政府部门的职能，不属于法院管辖范围，故对于该项诉求该院不予处理。
三、承租人拒不迁出/注销工商注册地的责任承担
《民法典》第577条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
由此可见，在双方租赁关系解除后，承租人负有工商登记信息等迁出涉案房屋的附随义务，若违反此项义务，承租人应当承担违约责任，向出租人作出赔偿。
那么，损失的标准和数额如何计算呢？
《民法典》第584条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
四、司法实务中关于拒绝迁出/注销责任的不同观点
观点1：违约金约定有效，如约定过高的，法院酌情调整。
【案例索引】
北京链家房地产经纪有限公司、王健与韩云芬房屋租赁合同纠纷
北京市第一中级人民法院案 号：(2017)京01民终5135号
案情简介：
出租人与承租人于2015年7月签订《房屋租赁合同》，约定将出租人的商铺出租给承租人，租赁期限自2015年7月20日至2016年7月19日，合同解除之后，承租人应在一个月之内迁走或撤销。
双方争议的焦点：甲公司注册地址未迁出，是否应由王某赔偿损失以及损失赔偿的标准。
裁判要旨：王某未在《房屋租赁合同》约定的期限之内，将甲公司的工商登记注册迁出，未履行《房屋租赁合同》的约定，且对韩某造成了损失，应当承担赔偿责任；以及《房屋租赁合同》确定的租金标准，应包括该房屋出租时的全部收益权能，即房屋的占有及办理营业执照。兼顾违约责任的补偿性和惩罚性，本院酌定承租人就逾期迁出工商登记注册违约行为的每日赔偿数额为50元。
综上，因一方不履行合同义务或履行合同义务不适当，应当承担违约责任，因其行为所造成的损失，损失赔偿额应相当于因违约造成的损失，对应到商业租赁，损失计算标准应当参考日平均租金，以及物业费标准进行综合计算。
观点2：出租人不能举证存在损失，不予支持违约金请求。
【案例索引】
彭程、广州某物业公司租赁合同纠纷
广州市中级人民法院（2021）粤01民终21124号
案情简介：
2018年10月10日，公司（甲方/物业出租方）与彭程（乙方/物业承租方）签订《购物中心商铺租赁合同》（下简称《租赁合同》），约定甲方将座落于广州市天河区上社购物广场二楼自编2F-02、03号商铺（下简称案涉商铺）出租给乙方使用。
合同约定，合同期限届满时，乙方须于届满之日起计算15天内申请办理牌照注销，商铺为经营地址的工商登记及税务登记，凭注销证明方可办理退租手续，若逾期未注销的，乙方应每日按当月租金标准的日租金的两倍向甲方支付商铺占用费。
裁判要旨：《租赁合同》无效，公司未举证证明彭程在搬离案涉商铺后，未及时将其设立登记的公司的工商地址迁出案涉商铺，给其造成了实际损失，且彭程已举证证明程程餐饮店，于2020年1月15日核准注销登记、程程公司于2020年4月3日核准注销登记，因此，现*公司要求彭程向其支付上述工商地址迁出案涉商铺之日前的占有使用费，该项反诉请求缺乏依据，本院不予支持。