法律锦囊：八招搞定物业服务纠纷

导 言：围绕着对业主房屋的居住、使用管理，业主与物业服务企业之间产生了诸多矛盾纠纷：一方面，业主总在报怨物业服务标准低、质量差、收费贵，可贵在哪里、贵出多少、服务质量差在哪里、差了多少，一个个分散的业主既无专业知识，也没有精力去跟物业审查核算清楚；引发物业纠纷的根源究竟出在哪里？业主的权利有哪些？业主的义务在哪里？物业服务企业的权利和义务分别又是怎样？如何签订物业服务合同？如何履行物业服务合同？如何化解物业服务纠纷矛盾？如何构建和谐共赢的物业服务关系？
肇始于上世纪90年代的住房市场化改革，启动了长达近三十年的中国城市房地产市场繁荣，商品房的买卖取代了传统的公有住房分配，成为解决人们居住问题的主要途径。在这一轮大潮当中，房屋成为人们最重要的私有财产，拥有一套、二套甚至多套的幸运儿应运而出，而持有城市房地产的类型也区分为普通住宅，写字楼、商铺、别墅等非普通住宅和非住宅物业，普通住宅还包括公寓、集资房、商品房等，可谓各不相同。根据数据统计，我国房屋自有比率已经高达90%以上。与这一趋势相适应，“物业”一词（译自英语property或estate）也自20世纪80年代经由香港传入沿海、内地，其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等，现已形成了一个完整的概念，即：物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业包括房业和地业，附属设施及相关场地是指房屋室内外各类设备、公共市政设施及相邻的庭院绿化、道路、场地等。物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。而那些拥有物业所有权的人被统称为业主。
有了自己的房子是好事，但在使用居住的过程中却不可避免的产生安全保卫、维修、环境及绿化维护、电梯、管道、通信、水电等设施设备运营维护、车位管理、装修监管等一大堆的需求，这些繁杂琐碎的事情要么业主没有时间和精力去自行处理，要么限于专业技能和资质的限制，不可能由每一个业主去亲力亲为，因此，这些管理和服务的需求催生出一个同样庞大的物业服务市场。
然而，这一市场的实际运行并不美满。现实中，围绕着对业主房屋的居住、使用管理，业主与物业服务企业之间产生了诸多矛盾纠纷：一方面，业主总在报怨物业服务标准低、质量差、收费贵，可贵在哪里、贵出多少、服务质量差在哪里、差了多少，一个个分散的业主既无专业知识，也没有精力去跟物业审查核算清楚；另一方面，少数业主不服从管理、乱丢乱占、侵害其他业主的权益，还往往无理拒交物业费，物业也总是有苦难言……
由此，我们发现这本可以实现双方互利互惠、合作共赢的市场，在实践中走了样，变成了“双方都不满意”，个别极端情况下，物业服务企业与业主之间矛盾激化，甚至需要政府、法院来做善后工作。更为复杂的是，在物业服务纠纷中，往往还掺杂着业主与建设单位、物业服务企业与建设单位，以及其他特殊主体与物业服务双方之间的利害冲突……那么，引发物业纠纷的根源究竟出在哪里？业主的权利有哪些？业主的义务在哪里？物业服务企业的权利和义务分别又是怎样？如何签订物业服务合同？如何履行物业服务合同？如何化解物业服务纠纷矛盾？如何构建和谐共赢的物业服务关系？要解答这些问题，需要每一位业主、每一名物业服务人员以及建设单位、主管部门、司法机关对物业服务纠纷背后的法律关系问题进行深入而又细致的思考。
笔者结合长期的理论研究和实务经验，总结出化解物业服务纠纷江湖恩怨的八种招术，并以“八招搞定物业服务纠纷”为主线，通过深入考察物业服务纠纷背后的隐含的法律关系、各方主体所承担的权利义务内容，深入剖析物业服务纠纷所涉及到的法律法规、规范性文件主要内容，以期提示、化解物业纠纷的法律风险。为此，笔者综合、总结归纳了大量物业服务纠纷司法判例，以期从中研判司法机关相应的司法态度，考察立法机关和行政主管部门的管理思路和模式。在此基础上，笔者试图从签订合同和解决纠纷两个层面，从有利于物业维权的角度，以专业律师的视野，勾勒出相应的对策和意见。现简要将笔者总结的八招物业服务纠纷供方家品评指点：
第一招，看清物业服务合同的法律性质；
第二招，厘清物业服务合同效力纠纷的常见类型；
第三招，摸清物业服务合同履行中的四大陷阱；
第四招，理顺物业服务合同背后的法律依据；
第五招，查清物业服务合同的主体资格；
第六招，分清物业服务合同的主要内容；
第七招，“宜细不宜粗”——律师教你签合同；
第八招，物业服务合同纠纷的救济——律师教你打官司
无论您是业主、物业服务从业人员，或是从事物业管理的公务人员、研究学者、律师或法务人员，相信八招所指之处一定能够对您有所启迪、有所帮助。当然，也诚恳的期待您批评指正、不吝赐教。