名为房屋买卖实为借贷担保案件的处理

近几年来的民间借贷实践中，以备案登记产生抵押登记的法律效果，成为了房地产行业广泛采用的向个人、典当行、担保公司借款担保的常规形式。实践中发生纠纷的情形主要是借款到期未清偿时，出借人依据房屋买卖合同要求履行过户手续；或者房屋办理过户后，借款人又以房屋买卖合同无效为由主张出借人返还房屋。
一、法律问题
名为买卖实为借贷案件中，会存在如下法律问题：
（一）是否违法不得流质的法律规定
《物权法》第186条规定，抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。房屋买卖合同本质上系借款人与出借人在债务履行期届满前，变相约定将担保财产归出借人所有，符合流质契约的要件。
（二）房屋价款是否合理的问题
融资实践中，案涉《商品房买卖合同》中约定的价款往往属于明显不合理低价，约定的价款常常为同时期、同位置房屋最低价格的30%-50%。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第19条的规定，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。
（三）《销售不动产统一发票》的有无问题
融资实践中，根本目的是以房屋备案登记形式为借款提供担保，并不存在真实的房屋买卖法律关系，购房人亦无《销售不动产统一发票》，在不动产交易中，发票是办理不动产权属登记的重要依据。诉讼中，当事人均未能提供相应房产发票，即使提供，亦仅提供发票复印件，原件亦在开具后予以作废。
二、司法案例
刊载于《人民司法·案例》2014年第16期案例《广西嘉美房地产开发有限责任公司与杨伟鹏商品房销售合同纠纷再审案》具有典型意义，该案的裁判要旨是：在当事人一方主张系房屋买卖关系、另一方主张系借贷关系，且双方证据均有缺陷的情况下，应结合双方当事人提交的证据，探究合同签订时双方当事人的真实意思，判断法律关系的性质。在借贷关系成立的前提下，签订商品房买卖合同并办理备案登记的行为，足以构成一种非典型担保。
最高人民法院在审理此案时，认为：嘉美公司从杨伟鹏处取得340万元的真实意思是融资还债，其与杨伟鹏签订《商品房买卖合同》的目的，则是为了担保债务的履行。鉴于双方未办理抵押登记，其约定也不符合《中华人民共和国担保法》规定的担保方式，故双方签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的行为应认定为非典型的担保方式。即在嘉美公司不能按时归还340万元的情况下，杨伟鹏可以通过拍卖或者变卖案涉房屋的方式确保其能够实现债权。如果嘉美公司按时归还340万元，则杨伟鹏是不能就案涉的53间商铺主张权利。嘉美公司对交易的控制体现在借款合同和其没有将《销售不动产统一发票》原件交付给杨伟鹏，而缺少了发票，杨伟鹏是无法实际取得商铺并办理产权登记手续的。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。该规定主要是基于平衡双方当事人利益的考虑，防止居于优势地位的债权人牟取不当暴利，损害债务人特别是其他债权人的利益。尽管本案中双方当事人签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的行为并不导致抵押权的成立，但足以在双方当事人之间成立一种非典型的担保关系。既然属于担保，就应遵循物权法有关禁止流质的原则，也就是说在债权人实现担保债权时，对设定的担保财产，应当以拍卖或者变卖的方式受偿。
三、司法观点
上述最高人民法院的观点，与刊载在《人民司法·案例》2014年第16期的文章相同，具体为：
（一）《后让与担保权人不能直接以物抵债》
裁判要旨：以预售商品房形式体现的借款担保关系其本质为后让与担保，这种新型担保方式与物权法定原则并不冲突，其效力不应被一概否定，而应结合物权内容是否违反法律法规的强制性规定、物权变动是否依法进行了公示等综合判定。后让与担保在实行过程中，需对担保物价值进行清算，担保权人并不能直接取得担保物所有权以抵偿债务。
（二）《股权让与担保合同应认定有效》
裁判要旨：债务人与债权人以股权转让方式为债权实现担保的，属于市场经济发展中的特殊担保类型，其能够弥补典型担保和其他非典型担保方式之缺陷，为股权质押方式之有益补充。债权人与债务人签订的明为股权转让实为股权让与担保的合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，此种担保方式为合法有效。债务人未按约定归还债务的，不能以股权转让无效为由要求返还股权。但借款协议中的流质条款系无效条款，债务人依法清偿债务后，有权要求债权人归还股权。
四、司法实践中形成的规定
（一）2013年《江苏省高级人民法院关于审理民间借贷纠纷案件的会议纪要》
第三条第(三)项 当事人之间以借贷为目的签订房屋买卖合同作为担保的，人民法院应当认定双方名为房屋买卖实为民间借贷关系。出借人以房屋买卖关系提起诉讼，请求履行房屋买卖合同并办理房屋过户登记手续的，人民法院应当向其释明按照民间借贷关系变更诉讼请求；出借人坚持不予变更的，人民法院应当判决驳回其诉讼请求。
（二）北京市一中院：民间借贷纠纷典型案例暨风险防范新闻通报会（摘录）（2013年12月3日）
司法实践中，我们发现有这样一类新问题：出借人与借款人在签订《借款合同》的同时，亦签订《房屋买卖合同》，并在《借款合同》中明确约定“借款人若能按期还款，出借人就将该套房屋返还”的房屋回赎条款。由于近几年房屋增值速度较快，从而导致双方当事人基于自己的利益不愿意履行《房屋买卖合同》或《借款合同》中的回赎条款，在当事人之间产生新的纠纷。
法官提示，当事人之间以借贷为目的签订房屋买卖合同作为担保的，我们倾向于认定双方名为房屋买卖实为民间借贷关系。若出借人以房屋买卖关系提起诉讼，请求履行房屋买卖合同并办理房屋过户登记手续的，法院可释明其按照民间借贷关系变更诉讼请求，出借人坚持不变更的，法院将判决驳回其诉讼请求。在相关融资行为中，当事人应注意将自己的真实意图以书面形式固定下来，以便双方产生诉讼纠纷后，法官能及时查清案件事实，明确当事人真实意图，有效保护当事人的合法权益。
（三）最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定（2013年征求意见稿）
第二十五条【民间借贷与买卖合同混合的处理】借款人为借款而与贷款人签订买卖合同，借款到期后借款人不能还款，贷款人要求以借款本息抵顶买卖合同价款的，人民法院应当将民间借贷合同和买卖合同合并审理。
买卖合同约定的价款明显高于或者明显低于合同履行时的市场价格，当事人主张以市场价格履行合同的，人民法院应予支持。
就履行的买卖合同价款与应偿还借款本息之间的差额，当事人主张偿还或者补偿的，人民法院应予支持。
五、律师建议
从上述分析来看，司法判例中并不禁止以房屋备案登记形式为借款提供担保，禁止的是合同条款中设置流质条款进而直接以物抵债。
基于此，我们认为，在借贷融资实践中，如债务人无其他有效的财产为债务提供担保的情况下，接受以房屋登记备案的形式为借款提供担保，不失为一种确保债权回收的办法。但是在接受该种方式时，合同中应尽量避免类似“如到期不能按时归还借款，则房屋归债权人”的约定。同时，借款届满，债务人未能偿还借款时，应积极与债务人协商以登记备案的房屋以合理的价格折价抵偿相应债权，确保合法有效的取得相应的房产。