二手房买卖合同纠纷中的法律问题解析

近年来，二手房买卖合同纠纷日益增多，我们也接到过很多的咨询，举其中一例：李某有一套二居室，已经通过中介与王某签订了三方协议，房屋全款为80万，交定金2万元，协议中约定“若房管局办理手续之前甲方违约退还定金并赔付1倍定金，若乙方违约则定金不退”。
合同中约定了违约责任：甲方或乙方违反本合同约定，违约方向守约方支付相当于本合同约定的房屋实际成交价格10%的违约金。
在办理房产过户手续前，王某却提出因不可抗力房屋价格下降，要至少降价10万元才买，不然双方就解除合同。
合同签了、定金交了
房屋贷款清理好了
买方却违约了
首先，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，李某、王某与中介公司签订《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，均应恪守履行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当按照约定承担相应的违约责任。
其次，违约后，违约赔偿选违约金条款还是定金罚则？
签订的协议中既约定了定金也约定违约金的情况，建议根据损失的大小来选择是主张定金还是违约金。
一 、选定金
如果守约方的损失很小，应选择主张定金。因为如果主张违约金，且损失与违约金差距明显，法院一般会根据损失的大小进行调整，可能最终判决的违约金数额会少于定金；反之，定金数额法院是不能进行调整的。
二 、选违约金
如果守约方的损失很大，定金的数额已经远远不能弥补损失，则适合主张违约金。当面临巨大的损失时，在主张定金的同时，守约方还可以主张损失赔偿，但要提供相应的损失证明。
如果房屋降价，卖方又因自行筹资清理贷款等产生巨大损失，可以在主张定金的同时主张损失赔偿，也可以对比违约条款数额，直接主张违约金条款进行赔偿，实务中我们通常根据损失数额和证据材料来调整诉讼方案。
三、关于不可抗力的认定
首先，不可抗力是指不可预见、不能克服并不能避免之客观情况。这是一个客观现象，不是法律规则，如自然灾害、社会事件、政府行为等。
其次，不可抗力要实质性影响到当事人履行合同义务时，才能根据情况全部或者部分免责。也就是要证明因果关系，不可抗力与不可抗力确实导致合同无法履行的因果关系要同时存在，二者缺一不可。本案中即使因为不可抗力导致房价下降，但对合同的履行没有任何影响，不能达到违约免责的目的。