小区遛狗不牵绳，物业怎么管？

一、“武汉小区业主轻生”新闻事件回放
2021年末，武汉某小区业主卢女士因为邻居的遛狗不牵绳行为，多次与其发生冲突，在投诉无果的情况下，选择跳楼轻生。
据了解，根据《武汉物业管理条例》，物业服务企业“应当采取措施加强对文明养犬的宣传、引导，及时制止违法违规养犬行为”。卢女士曾向小区物业投诉，物业表示对遛狗不栓绳的业主，只能进行劝阻，自身没有执法权。
作为物业公司，面对遛狗不牵绳的违法行为，常常感到苦恼，因其没有执法权，对违法者的劝阻往往收效甚微。那么对于遛狗不牵绳的业主，物业在劝阻无果后，是否可以采取强制措施制止？事件中的物业止于宣传和劝阻，是对法律法规理解不到位，还是不作为？一旦因为遛狗不牵绳，出现的人身财产损害，物业经常又被推向被告席。
一时间，物业公司责任承担成为大众关注的热点话题之一。那么，作为物业公司，如何“作为”才能有效规避法律风险？下面笔者将从以下几个维度和大家共同探讨。
二、物业对业主负有安全保障的义务的范围
《民法典》民第九百四十二条规定“物业服务人应当维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。”此规定明确了物业服务人员应履行的义务，其中就包含了安全保护义务和制止违法行为义务。
所谓安全义务就是物业服务人通过配备安防设施、聘请安保人员、制定安全管理制度等多种方式，维护业主和物业使用人的人身和财产安全，这也是物业服务合同对物业服务人的基本要求，可以说是最为重要的内容。具体来说，此项义务主要包括两个方面的内容:
1、物业服务人应当采取合理措施保护业主的人身及财产安全，消除安全隐患，预防损害的发生。
2、如果出现可能危害或者已经危害到业主人身、财产安全的情形时，物业服务人应当及时制止相关行为，并且视情况采取必要措施以尽量保障业主的人身、财产安全。如面对遛狗不牵绳的业主，需要及时进行劝告和阻止。
制止违法行为的义务即发现有违法行为时，物业服务人员应及时向有关机构报告并协助处理。
《物业管理条例》第四十六条规定物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
综上，物业公司作为物业管理服务的提供者，对于小区内的业主负有相应程度的安全保障义务。
面对遛狗不牵绳的事件，物业公司根据法律规定和合同约定负有安全保障责任来采取相应的措施，在合理限度范围内，注意保护物业管理区域内的相关人员的人身、财产免受损害的义务。
案例索引1
（2020）湘01民终10390号
市中院认为，被告阳成物业公司作为该小区物业服务提供者，系该小区内公共场所的管理人，虽然采取了一些措施，但未对该小区内的散养狗行为尽到合理限度内的安全保障义务，应当承担相应的责任。
阳成物业公司承担10%的责任并无不当，本院予以维持。
三、物业公司的安全保障责任并非无限责任
1.《民法典》中的侵权责任篇明确了饲养动物损害责任。从第一千二百四十五条到一千二百五十一条，无疑都将动物的主人认定为承担损害的第一责任人，只有在特定的情况下才能减轻或者免除责任。
2.根据前述法律规定，物业公司的安全保障义务既是合同约定的义务，亦是法律规定的义务。这种义务就前述法律所规定，是一种在合理范围内的安全保障义务。
《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第6条也使用“合理限度范围”一词限定安全保障义务的范围。可见，安全保障是一种严格非无限扩大的义务。
3.安全保障义务的本质主要是一种配合、协助、注意的要求，其主要体现在三方面：
第一是预防责任，对物业区域内可能产生的违法行为如遛狗不牵绳等，采取事前预防措施提醒警示，防止其发生；
第二是应急责任：当遛狗不牵绳行为发生时，物业公司应在第一时间尽到制止和劝告的义务，防止事故扩大化；
第三是报告责任，对于屡劝不改的狗主，物业公司有及时报告相关管理部门，并协助做好救助工作的义务。
面对遛狗不牵绳事件上，物业公司确保以上三点义务的达成，就能在最大程度上规避法律风险。
在各地的司法裁判中也印证了笔者的上述观点。
案例索引2
长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初2551号
法院认为，被告弘裕公司虽系事发小区的物业管理方，但其已在小区业主群发布养狗提示，要求业主管理好自己的宠物，另小区内部系开放区域，监管难度较大，对物业公司做出的提示需业主自觉配合遵守，物业公司已进行相应管理义务，对原告主张被告弘裕公司承担连带责任的诉请，本院不予支持。
案例索引3
哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初11286号
被告辩称，物业公司已经根据《哈尔滨犬类管理规定》在与业主签订的《前期物业管理规约》《前期物业管理协议》中明确告知业主饲养犬类的注意事项，同时还在物业管理范围内张贴《文明养犬的温馨提示》，在业主微信群中发布养犬的管理提示，要求业主注意。
同时物业公司还要求宠物爱好者文明饲养：“1、外出携犬溜达时请以犬链予以束缚,不带爱犬进入人员密集区;2、遛狗使用牵引带;……”物业管理公司已经尽到合理限度内的安全保障义务，不属于《侵权责任法》第三十七条管理人承担补充责任的适用范围。综上所述，物业公司既不存在侵权行为，也无管理上的过错。
法院认为，物业公司已履行物业管理服务，不存在对原告的侵权行为，对于刘影的该请求，本院不予支持。
四、郧和实务建议
针对遛狗不牵绳的“顽疾”，郧和律师对物业公司作如下建议：
1、建议和协助业主大会修订《业主（临时）管理规约》，增加禁止遛狗不牵绳等的相关规定
遛狗不牵绳，根子还在业主身上，解铃还须系铃人！
要想让业主达成文明养狗的共识，必须通过《临时管理规约》或者《管理规约》对禁止类似行为，以及后果和责任进行明确，从制度和规则上予以规范。
示范条款
业主和物业使用人在本物业管理区域内不得饲养任何《十堰市养犬管理实施办法》中禁止饲养的犬只，饲养宠物必须遵守以下约定：
① 遵守政府有关规定办理合法手续，并到服务中心办理登记手续；
② 在公共区域遛狗时应以绳栓系，以防伤人，并及时清洁宠物在物业区域内排放的粪便；
③ 饲养动物不得影响相邻业主，如业主投诉，因自行将宠物带离本物业；
④ 宠物造成他人伤害或造成财产、设施设备、场地损坏的，由宠物饲养人承担赔偿责任。
2、物业公司应在合理范围内履行安全保障义务
对于遛狗不牵绳的违法行为，疏导胜于防堵。物业公司应该充分利用社会各界资源打好文明养狗的宣传牌：在小区各处设立醒目的标语警示牌，提醒业主文明养狗牵绳遛狗；利用小区的宣传栏，定期普及文明养犬的相关法律法规和典型案例，让文明养狗的观念深植业主心中。
面对遛狗不牵绳的违法行为，一经发现，物业需要履行劝告、阻止的义务。对于小区业主举报的不文明养犬行为也需在第一时间内进行核实，对宠物主人进行劝诫。
对于那些三令五申还是不能改正的用户，物业应该及时使用视讯手段将违法违规行为存档留证，并上报相关部门。
3、规范纠纷处理流程，全面提升物业服务
物业公司应该将应对遛狗不牵绳的不文明养犬行为的处理纳入到物业人员的专项培训中，制定专业的应对流程：事发前，积极进行宣传警示，事发时，履行劝告和阻止的义务；事发后，留档存证并报告相关部门。对于造成人身和财产损失的纠纷，要第一时间进行救助，保护好现场。
总之，物业公司积极履行法律规定的义务和合同的职责，满足广大业主的需求，不仅有助于其最大程度上有效把控法律风险，也可进一步促进企业持续健康发展，促进和谐文明小区建设。