借名买房的成因及法律风险防控

编者按：《民法典》是新中国第一部以法典命名的法律，因此对于《民法典》的学习理解，不仅要研究条文的法理基础，更要结合实际探寻其对司法裁判的影响。此次民商事业务中心特开辟“民法典学习专栏”，旨在组织德恒律师对《民法典》的条文变更、立法目的、实践应用等方面进行学习讨论，并将成果予以发表，以飨读者。
随着我国市场经济的不断发展，房价持续上涨，越来越多的人将买卖房屋变为一种投资方式。政府为遏制房价的攀升以及解决低收入家庭的居住问题，实施了限购政策以及推出了经济适用房等政策性保障住房，这些措施必定使得希望能够买房的部分人丧失购房资格，进而引发借名购房行为的发生，然而借名买房过程中却面临非常之大的风险。本文将通过列举借名购房的成因并进一步分析法律风险及防控措施。
一、借名买房成因
借名买房的法律风险很高，实践中多次出现纠纷，民众对于借名购房的咨询事宜也比较多，因此，理应不应该出现借名买房之事。但是，目前借名买房的行为却非常之多，总结后发现无非以下四种原因：
第一，规避法律、政策的限制性规定
近些年，房产是人们热点关注问题。政府为遏制房价过快上涨政府出台了一系列限购政策。限购政策设置了购房门槛，很多丧失购房资格的人为了获得购房资格，采取了借名买房的方式，规避法律、政策的限制性规定。
第二，政策性保障住房
政府为解决中低收入家庭的居住问题，推出了经济适用房、廉租房等政策性保障住房。政策性保障住房价格低但门槛高，很多没有购房资格的人为了获得购房资格，采取了借名买房的方式。
第三，隐藏资产
为隐藏个人资产，以其他人名义购房，从而采用借名买房方式。
第四，单位团购房
房地产公司、企事业单位为解决员工住房问题，以低于市场价出售给职工的福利房产，借名人为了获得优惠而采取了借名买房行为。
二、借名买房的法律风险
第一， 借名购房的事实认定困难
借名购房多发于具有亲属或朋友关系的双方之间，也正是由于双方关系密切，基于相互信任，签署书面协议的情况并不多见。当出名人不承认借名购房关系时，依据民事诉讼法的相关规定，借名人需要举证证明双方之间的借名购房关系存在。法院通常会综合房屋的出资情况，双方关于借名买房的约定，房屋的占有使用情况，购房票据、合同、房屋产权证的持有情况，物业管理费、水电费的缴纳情况以及对于借名购房的事实有无合理解释等因素综合判断。
第二，出名人恶意处分房屋，房屋无法追回
根据公示公信原则，出名人可以不经过借名人而直接处分诉争房屋。如果相对人基于对于房屋所有权登记的信任而与出名人发生了交易，支付对价从而导致房屋所有权的变动，或出名人在房屋上设立了抵押等他物权，或因为出名人的债务问题导致房屋被查封等情况，法律基于保护交易安全的价值取向，会优先保护相对人的权利。即使借名人能够证明借名购房合同真实有效，仍然会造成借名人无法办理房屋所有权的转移登记，甚至房屋永远无法追回的结果。
第三， 出名人的购房资质受到影响
对于出名人而言，允许他人以自己名义购房，会在房屋产权登记部门及银行征信系统留下记录，即使网签已经撤销或房屋已经过户，自己在将来购房时也将无法享受相应的优惠政策。相比而言，全款购房对出名人的影响相对较小。
三、法律风险防控
借名购房纠纷中借名人承担的风险明显高于出名人，因此提出以下建议：
第一， 了解准备购买房屋的性质，明晰借名购买是否违反政策性规定
借名买房之前，了解清楚欲购房屋的性质，房屋是否能够上市交易，借名购买是否违反国家政策性规定，对社会公共利益产生损害。以防将来因借名买房事宜产生纠纷，出现无法取得房屋所有权的情形。
第二， 签署借名买房协议，保留好借名买房协商、洽谈证据
与出名人签订借名买房协议，就借名买房的事实及房屋所有权的归属、房屋所有权证的交付、日后转移登记事宜进行明确约定。同时，保留好与出名人就借名买房之事的具体沟通记录，以备产生纠纷之需。
第三，保存实际支付购房款的支付记录、款项收据等
妥善保存购房款支付凭证、购房款收据、发票、契税完税证、公共维修基金缴纳凭证等凭证，以证明实际交纳了购房款及契税、公共维修基金等。此外，建议借名人保留一切与借名买房相关的证据材料，比如物管缴费证据、房屋财产险保险合同、物业管理费、水电费、通信费等缴纳凭证、其他相关人员的证人证言，以便在纠纷所引发的案件审判中积极举证。
第四，妥善保管房屋所有权证
房屋所有权证持有情况作为重要证据之一，在证明当事人之间存在借名买房关系中发挥着重要作用。故而，建议借名人在所购房屋的权属证明办理完毕后，及时与出名人沟通房屋所有权证交付事宜，自行保存并妥善保管。
四、结语
房价上涨态势不减，政府会继续采取限购、政策性保障住房等方面的宏观调控政策。随之而来，借名买房行为必然持续存在。借名买房行为本身即存在较大法律风险，其亦必然导致大量诉讼纠纷，了解并做好法律风险防控便具有很高的现实意义。