房屋租赁合同无效后，还需要支付租金么？

案情简介
2009年4月23日，原告罗某、被告某房地产开发公司签订《商铺租赁合同》一份，合同约定：被告将商铺号XXX，上下两层建筑面积共50平方米的房屋租赁给原告。商铺租期为20年，自2009年5月1日至2029年4月30日止。租金及交纳方式是20年租金共125000.00元。合同订立后，被告将商铺交付原告使用。
2016年7月25日，某军分区发布《某军分区全面停止有偿服务活动通告》，并于2018年4月20日将位于某市商铺停水停电。原告向法院起诉，请求：1.依法解除原告与被告签订的《商铺租赁合同》；2.依法判令被告立即向原告返还租金125000.00元并按银行同期贷款利率（6%）支付自2018年4月20日起至租金归还之日止的利息。法院查明，被告向原告出租的商铺是在某军分区向其出租的土地上建盖的，被告在建盖该商铺时未办理建设工程规划许可证和临时建设工程规划许可证。
法院判决
法院认为，关于原、被告签订的《商铺租赁合同》无效后，原告已支付的租金如何处理的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，被告通过合法的土地租赁合同从某军分区取得土地使用权后，在建盖出租的商铺时未按照国家规定取得建设工程规划许可证，并将该商铺出租给原告使用，导致原、被告签订的《商铺租赁合同》无效，被告应将其收取的租金返还原告。而原告向被告租赁的XXX号商铺，因某军分区全面停止有偿服务已被某军分区收回。因此，被告因出租该商铺已收取原告125000.00元的租金，在扣除原告实际使用商铺期间应支付的房屋占有使用费56250.00元（125000.00元÷20年×9年）后，剩余68750.00元，被告应返还原告。原告使用其租赁商铺至2018年4月20日，故支持由被告自2018年4月21日起按中国人民银行同期贷款利率向原告支付应当返还租金68750.00元的资金占用费至清偿之日止。
律师提示
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定可知，如果租赁合同中的租赁物是未办理建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，那么与承租人订立的租赁合同无效。
房屋租赁合同无效后，双方的权利义务应根据《中华人民共和国合同法》第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定来处理，即合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，即房屋租赁合同无效后，承租人首先应当将租赁房屋返还给出租人；如果不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。其次，房屋租赁合同无效后，如果出租方已收取的承租方的押金等费用，应退还给承租方，对于承租方已实际使用房屋的情况，出租人可以请求出租人参照合同约定的租金标准支付房屋实际占有使用费。最后，双方根据各自的过错承担责任，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
法律规定
1.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
2.《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。