不容错过的存量房100问（政策篇）

继存量房交易前的注意要点、合同签署、定金与居间合同的履行、房屋贷款的影响等具体的交易问题后，我们响应读者的要求，和大家说说存量房交易的税收与政策。
1 如何区分普通住宅和非普通住宅？
相比非普通住宅，普通住宅在税费缴纳、申请贷款等方面均享受一定的优惠政策。目前上海现行的普通住宅标准自2014年11月20日起执行，认定普通住宅应同时满足以下条件：
① 五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；
② 单套建筑面积在140平方米以下；
③ 实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。
2 如何确定缴税基数？
原则上，缴税基数根据买卖双方签订的《上海市房地产买卖合同》（“网签合同”）所约定的房屋总价款确定。但如果网签合同的价格低于税局机关核定价或税务机关认可的评估公司评估价，将以核定价或评估价作为缴税基数。
3 存量房交易中，增值税（及附加税）是如何征收的？
个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税；如果出售的普通住宅房产证不满2年的，要按照5%的税率计税；购买非普通住宅的，如果房产证不满2年，按照5%的税率计税；房产证满2年的，按差额部分的5%计税。
以个人购买不足2年的普通住宅为例，增值税的计算公式为：缴税基数÷（1+增值税税率5%）x 增值税税率5%。附加税的税率一般为增值税的12%，具体以不动产所在地的税务部门为准。
4 存量房交易中，个人所得税是如何征收的？
存量房交易中，个人所得税有两种计算方式：
全额（核定价格-本次交易增值税）x 个人所得税税率
全额缴纳个税的情形，需减去增值税后计算，但附加税不能减；普通住宅的个税税率为1%、非普通住宅为2%。
利润（即：核定价格-可抵扣项目）的20%
可抵扣的项目包括：上手购入的合同价格、上手购入缴纳的契税、本次出售缴纳的增值税及附加税、装修费用（不超过购入合同价格的10%）、购房按揭贷款利息。
对于个人将购买5年以上（含5年）且为家庭唯一住房的，免征个税。
5 存量房交易中，契税是如何征收的？
契税的计算公式为：（核定价格-增值税）×契税税率。契税的税率一般为3%，但满足以下条件的，享受契税优惠税率：
属于购房人名下首套房、且建筑面积不超过90平方米的，税率按1%确定；
属于购房人名下首套房、建筑面积超过90平方米的，税率按1.5%确定。此处的首套房是指购房人家庭名下在上海地区无任何房产，包括与他人共有。
6 房产税的征收对象是谁，起征时间为何时，缴纳期限是多久？
房产税的征收对象为2011年1月28日起在上海新购商品住房、存量房且不符合免征条件的购房人。房产税的起征时间，自购房人登记为不动产权利人后次月开始；房产税应在每年12月31日前缴纳，逾期缴纳会产生日万分之五的滞纳金。
7 房产税的计算公式、税率及应税面积是如何规定的？
房产税的计算公式为：新购入房屋的应税面积×新购入房屋的单价×70%×税率。
房产税的税率分为0.4%、0.6%两档，新购入房屋单价≤应税临界价格，税率为0.4%；新购入房屋单价>应税临界价格，税率为0.6%。应税临界价格会根据上一年上海市新建住宅平均销售价格的2倍确定，2017年标准则为51820元/平方米。
由于每一年度的新建住宅销售价格都有变化，房产税认定标准每年也相应发生调整，目前房产税呈逐年上升的趋势。
房产税的应税面积确定方式如下：

8 直系亲属赠与或继承房产的，如何缴税？取得产权后再出售时税费又如何缴纳？
直系亲属赠与房产的，契税按照核定价格×3%确定；增值税（及附加税）、个人所得税均免征；直系亲属继承房产的，契税、增值税（及附加税）、个人所得税均免征。
直系亲属通过赠与或继承取得产权后再出售的，买方契税、卖方增值税（及附加税）按照一般的存量房买卖确定计算方式，个人所得税需按照利润×20%确定，卖方不得选择核定税率（符合满5年唯一住房标准的，个人所得税仍享受免征）。
9 二手房交易产生的税费能否约定由一方全部承担？
可以约定。按照《上海市房地产买卖合同》示范文本条款，二手房的税、费由买卖双方按照国家、上海市规定分别依法承担，登记机构不允许买卖双方自行更改税费承担的标准条款。不过，在实践中，常有买卖双方通过内部补充协议的方式约定由一方（通常为买方）全部承担，该约定为当事人对于交易成本承担的真实意思，应属有效。
10 土地性质为划拨，对于二手房交易成本有何影响？
如二手房所占用的土地性质为划拨，在办理该二手房过户手续前，一般需要补办土地使用权出让手续，并补缴相应的土地出让金（对于侨汇房、售后公房等一些特殊类型的二手房，过户前无需补办土地使用权出让手续）。
因此，建议购房人在购买此类二手房前，与出售方共同向规土部门核实是否需要补办出让手续、补缴土地出让金（如需补缴，金额为多少），并通过协议安排明确由何方承担补缴所产生的交易成本。
11 二手房在交易的什么阶段进行审税？
买卖双方签订网签版的《上海市房地产买卖合同》后，买卖双方即可向不动产登记部门的税务机关进行税务申报，除审查买卖双方在交易环节的税收外，买方需办理名下住房认定及房产税认定（一般需15个工作日）；审核通过后，买卖双方共同前往登记部门完成税费的缴纳，缴纳完毕后可申请办理二手房的过户手续。
12 限购政策是什么时候开始实施的？限购政策实施前登记的住房是否算购房套数？
限购政策自2011年1月31日实施。实施前，上海户籍购房人各自和父母共有2套以内住房，可以不计入限购查询的房屋套数；除此以外的情形，均计入限购查询的房屋套数。
13 限购政策中的以“家庭”为单位是什么？
家庭成员包含夫妻双方及其未成年子女，成年子女不算在该家庭内。因此，男女朋友婚前共同购房的，不视为一个“家庭”，按照单身人士的有关规定分别审查限购。
14 如何审查购买方名下住房数量？购买方在外地有住房，是否影响限购查询结果？
签订网签版的《上海市房地产买卖合同》后，可通过登记部门查询购买方名下住房情况，一般5个工作日内出查询结果。
登记机构在认定购买方名下住房数量时，对于在上海市已办理网签备案、但尚未完成过户的住房，视同产权登记在购买方名下，并相应计入住房数量。
目前，购买方在上海地区以外的住房，暂不纳入限购查询的范围。
15 何为上海户籍居民家庭？具体包含哪几种情况？
上海户籍居民家庭，是指居民家庭成员中至少有一个具有上海户籍的。包含以下几种情况：
夫妻双方均为上海户籍；
夫妻一方为上海户籍、另一方为非上海户籍；
夫妻一方为上海户籍，另一方为外籍（包含港澳台居民）。
16 上海户籍居民家庭购房，有什么条件？
① 夫妻双方均为上海户籍，以家庭为单位限购2套住房。
② 夫妻一方为上海户籍、另一方为非上海户籍，以家庭为单位限购2套住房；首套房如非上海户籍一方单独上产证的，需提供自购房之日(以网签时间为准）起算的前63个月内在本市累计缴纳60个月以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明；若购买二套房，上海户籍一方必须登记为产权人。
③ 夫妻一方为上海户籍，另一方为外籍（包含港澳台居民），以家庭为单位限购2套住房；首套房如外籍一方单独上产证的，需提供符合有效期内在沪工作满1年的劳务合同或在沪就业证；若购买二套房，上海户籍一方必须登记为产权人。
④ 已拥有1套本市住房的上海户籍居民家庭，限购1套住房；已拥有2套及以上本市住房的，暂停在本市向其售房。
17 何为"上海户籍成年单身人士"？其在上海购房，需符合什么条件？
上海户籍成年单身人士，包括成年未婚单身、成年离异单身、成年丧偶单身三类。在上海市未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上本市住房的，暂停在本市向其售房。
18 非上海户籍居民购房，有什么条件？
① 非上海户籍居民在上海市购房，必须以家庭为单位，非上海户籍单身人士限购。
② 非上海市户籍居民家庭，能提供自购房之日(以网签时间为准）起算的前63个月内在本市累计缴纳60个月以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的，且在上海市无其他住房的，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。
③ 对已拥有1套及以上本市住房的非上海户籍居民家庭，暂停在本市向其售房；对无法提供自购房之日(以网签时间为准）起算前63个月内在本市累计缴纳60个月以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非上海户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。
19 外籍人士/港澳台居民、华侨在上海购房，有什么条件？
外籍人士在境内工作满一年，且个人名下在境内无其他住房的，可以购买一套用于自住的住房；港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留满一年，且个人名下在境内无其他住房的，可以购买一套用于自住的住房。
20 公司能否作为购买上海住房的主体？
若公司注册在中国境内，可以该公司名义购买上海地区住房，不受限购政策的影响，也没有购买套数的限制。若公司注册在中国境外（含注册在港澳台地区），无法直接以该境外公司名义购买上海地区住房。
21 未成年子女单独在上海购房，有什么限制条件吗？
未成年人为上海户籍，若为一次性付款，未成年人可单独登记为产权人，若需贷款的，则不得单独登记为产权人；未成年人非上海户籍（或为外籍/港澳台身份），均不得单独登记为产权人。
22 上海地区购房需要提供哪些材料？
上海地区购房一般需提供以下材料：
购买方及家庭成员（配偶及未成年子女）身份证件；
婚姻关系证明；
户籍证明（境外人士购房的，无需提供）；
未成年子女（若有）出生证；
满足购房资格的个人所得税税单或社会保险单（仅适用非上海户籍家庭）；
在沪满1年且在有效期内的劳务合同或在沪就业证（境外人士提供）或满1年且在有效期内的在沪学籍证明（仅适用港澳台居民）。
这是结束语
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