-----浙江省高级人民法院判决朱某某诉浙江九天公司房屋租赁合同纠纷案
裁判要旨
- 根据双方当事人的陈述以及双方签订的《营业房（场地）租赁合同》载明的内容，双方并未就所谓摊位转让费的相关事宜作出约定，朱某某主张摊位转让费亦缺乏合同依据。因此，朱某某的该项诉讼请求缺乏事实和合同依据，原审据此驳回朱某某要求九天公司返还摊位转让费的请求，并无不当。
- 九天公司因违约另租可多获得租金收益11万余元，原审判令九天公司支付50000元违约金不仅未能弥补朱某某的实际损失，反而使九天公司因违约获利，难谓合理。
案情
2012年11月，朱某某（承租方）与九天公司（出租方）签订《营业房（场地）租赁合同》一份，约定九天公司将杭州市清江路168号九天国际服装城内B057号营业房（场地）出租给朱某某营业使用，租赁期限自2012年12月25日起至2016年12月24日止，每月租金为19534.66元，违约一方应向另一方支付合同期租金总额的20%的违约金，违约金不足以弥补另一方实际损失时，还应支付赔偿金。另外，租赁合同还对其他权利义务进行了约定。
双方履约过程中，经九天公司准许，朱某某将案涉营业房转租案外人陈晶，转租租金总额为611520元，转租期限自2015年3月22日至2016年3月21日。2015年8月31日，九天公司在未通知朱某某的情况下擅自将案涉营业房转租给案外人万立丰。在朱某某与九天公司交涉过程中，九天公司法定代表人何某自认收取万立丰摊位转让费130万元。后朱某某与九天公司之间就该摊位转让费的返还及支付违约金问题进行协商，未果后向杭州市上城区人民法院提起诉讼。本案经过杭州市上城区人民法院一审、杭州市中级人民法院二审及浙江省高级人民法院再审，现已结案。
裁判
（一）关于转让费是否应当返还问题
一审法院认为：其一，朱某某并未提交充分证据证实九天公司收取了170万元（包含部分剩余租金）摊位转让费的事实存在；其二，朱某某亦未提交证据证明朱某某、九天公司就摊位转让费的性质及归属存在约定，故对该主张不予支持。
二审法院认为：暂且不论朱某某提供的证据是否足以证明九天公司向案外人收取了摊位转让费，朱某某首先应当证明其有权向九天公司主张该项请求。朱某某该项请求缺乏合同及法律依据，一审据此驳回并无不当。
再审法院认为：退一步说，即使能够证明九天公司向案外人收取了摊位转让费，但根据双方当事人的陈述及合同内容，双方并未就摊位转让费的相关事宜作出约定，故朱某某主张摊位转让费缺乏合同依据。
（二）关于合同约定的违约金是否过高问题
三级法院均认定了九天公司擅自转租系构成违约，但对于违约金是否适用合同约定的金额三级法院有不同看法。
一审、二审法院均认为违约金的功能主要是赔偿损失为主，惩罚为辅，20%的计算标准过高，故对其主张违约金数额进行调整，酌定金额为5万元。
再审法院认为，九天公司违约清退朱某某后，朱某某无法再以原租金价格承租同地段的营业房，存在较大损失。而九天公司将案涉营业房另租给案外人每月收取31884.9元租金，相对于原先约定的租金价格19534.6元，在2016年3月22日至2016年12月24日期间，九天公司可因违约多获得租金收益11万余元，反而使九天公司因违约获利，难谓合理。再审法院完全认同了朱某某关于合同违约金的再审理由，并全额支持了187532.8元。
评析
一、摊位转让费未能得到支持的关键
纵观本案核心事实及三级法院说理部分，朱某某该部分诉讼请求未得到人民法院支持的根本原因在于缺乏事实与合同依据，即没有明确的法律条文或者合同条款供人民法院作为裁判依据。提供的核心证据录音资料亦被认定为是“双方就后续补偿事宜进行协商”，未被认定系九天公司就该摊位转让费直接归属朱某某所有的自认。
根据双方之间的谈话录音，九天公司拒绝直接将摊位转让费支付给朱某某，而是要求朱某某必须将该摊位转让费用于支付临近市场杨勇的摊位转让费。这也是浙江省高级人民法院认为录音资料的内容系“双方就后续补偿事宜进行协商”，而非九天公司对摊位转让费自认的原因。
二、对于摊位转让费应当以实际损失主张
根据谈话录音，九天公司承认朱某某转让杨勇的摊位需要支付摊位转让费。这也意味着朱某某若想继续在杭州四季青地区经营服装生意必须另外支付一笔摊位转让费。而这种情况的出现正是由于九天公司的违约行为导致的，据此再审判决亦认为“朱某某无法再以原租金价格承租同地段的营业房，存在较大损失”。因此，若朱某某援引《合同法》一百零七条的规定，要求九天公司承担赔偿损失的违约责任，应当能得到人民法院的支持。遗憾的是，本案一审诉讼请求即直接主张摊位转让费，导致二审上诉理由、再审再审请求均受制于一审诉讼请求，致使该项诉讼请求最终未能得到法院的支持。
三、必须明确自己的请求权基础
一、二审法院认为违约金计算标准过高而酌情调整，但又未对朱某某的实际损失作出具体认定，故一、二审所谓的违约金标准过高而酌情调整无任何依据，属滥用自由裁量权。再审阶段，朱某某代理人从违约方未履行合同期间占比、守约方预期转租利益损失、违约方违约额外获利等角度论证了合同总金额20%违约金既合法又合乎情理，该理由得到了再审法院的完全认可，这也是再审改判的最核心理由。
对策
一、签订摊位租赁合同之时
鉴于明确的摊位转让费可以作为实际损失的一部分。因此，作为承租人一方，应争取在订立合同时即列明其承租摊位所支付的摊位转让费，以降低发生纠纷时的举证难度和举证成本。相对应，对于出租人一方，则要避免将该内容载入摊位租赁合同，以免作茧自缚。
二、纠纷产生之时
鉴于目前法律并未明确规定摊位转让费，司法实践中对于摊位转让费的法律性质亦存在争议。因此，应尽量避免在诉讼请求中直接主张摊位转让费。而应将摊位转让费纳入实际损失中，作为承租人若要继续在相同地段经营同类业务所必须支付的费用，便于法官适用法律。
案号 一审：（2016）浙0102民初2880号 二审：（2017）浙01民终921 再审：（2018）浙民再384号