郑少泽律师就房屋限购若干问题接受厦门电视台采访

近期，限购的出台使得买卖双方的交易又多了不少变数，律师也接到众多关于限购是否影响交易的咨询。为此，英合所郑少泽律师接受厦门电视台特区房地产栏目的采访，就房屋限购若干问题进行解答。
（以下内容根据厦门二套特区房地产栏目整理）
Q：由于限购导致无法交易而解约，是否要承担责任？
郑律师：根据买卖双方之间签订的买卖合同，如果因为政府的限购政策导致没有办法办理过户，合同的目的无法实现，这是属于不可归责于买卖双方的事由而导致合同解除的，各方是不用承担相应的违约责任。当然也有例外的情形，比如说小王今天跟小明买了一套房，然后双方约定在3月23号的时候办过户，但是由于卖方小明临时迟到、临时改变行程没有办法在这个时间去办理过户，3月25号限购政策出来导致最终没有办法办理过户，应该说小明在这里面是存在较大的过错，在这种情况下他们要按照各自的过错承担责任。也不是说各方没有违约责任的情况下就不需要承担责任，如果房价出现巨大波动的情况，导致了买卖双方其中一方可能利益受损、利益严重失衡的，受损一方请求法院要求对方给受损一方一定补偿的，法院可能会结合房地产价格的波动情况，酌情判决另外一方向受损一方给予相应的补偿。
Q：由于限购而解约，中介费还应该付吗？
郑律师：中介方（居间人）最主要的任务就是促成买卖双方合同的订立。如果由于政策调控的原因，导致确实合同的目的无法实现，也就是说我买房子办不了过户，像这样的情形，根据2016年全国民商事审判工作相关会议的精神，倾向性的意见是倾向于为了平衡购房者跟中介市场房地产市场的利益，如果是居间方（中介方）以其促成订立合同的订立为由要求支付中介费的，法院一般不予支持，当然如果中介方在中介活动中发生的必要费用，例如交通费这样必要合理费用，法院是可以支持的。
Q：税费忽然增加，应该由谁承担？
郑律师：首先，我们要明确的一点就是房屋买卖交易这是一种民事行为，在这个大前提之下主要就是依据“约定优先，法律补充”的原则，如果买卖双方在买卖合同里面明确约定了税费承担主体，那就从其约定。如果双方在合同里面并没有明确约定税费由谁承担，就根据国家的税费法律法规的规定来确定承担的主体。还有另外一种情况，买卖双方在合同里面明确约定了缴纳税费的金额，但是由于现在的税务部门严格执行相关规定，导致税费增加的，那双方可以就增加部分进行协商，比如契税个税由谁承担的问题，如果双方协商不成就应当按照国家法律法规所规定的主体来缴纳。
Q：由于税费增多，买方毁约是否需要担责呢？
郑律师：现在很多购房者以税费增加为借口来要求解除合同，不履行合同的约定。实际上，这个跟限购政策完全是两码事，并不属于限购政策导致买卖双方合同解除的情形，所以不可以此为由来躲避履行合同的义务。打个比方，今天，我本来买这套房子需要缴纳的税费，按照法律规定就是18万。那以前可能通过“阴阳合同”的方式，我只需要交5万多税费，但并不是说我就只缴这5万多税费，实际上还是要按照法律规定的18万缴交，现在税务部门只不过是把口收紧了，严格执行原有的规定，所以这并不属于现在限购的情形。