矿山建设用地：即便无人问津也要合法取得

矿山的建设用地，一直困扰着很多矿山业主及管理团队。不是地不够用，而是不知道怎么用才算合规。明明和村民都签了用地协议，也给了村民不少的补偿款，村民也都很开心，但执法机关却说NO，这都是为什么呢？
因为土地的不可再生性导致其资源稀缺，加之我国人多地少，所以我国土地用途管理最为严格。尤其对基本农田的保护，已经纳入基本国策。建设用地的供应一般都是各级政府部门先编制土地利用总体规划，规划设置各类地块的土地用途，并经过层层审批，才能有计划的向市场投放。
作为建设单位，如项目需要使用土地的，必须依法履行审批程序，否则后续实施的一系列建设行为都可能因土地取得的不合法而被认定为违章建筑。这样一来就不难理解矿山基建项目用地仅和当地村民达成一致，给一些补偿就占用土地肯定是不可以的。再荒芜的矿山，只要实施建设行为，都必须合规取得建设用地方能开工建设。
那么到底建设用地的审批程序有多复杂呢？树人律师今天就带您了解矿山基建项目取得建设用地的方法和审批流程，帮助您熟悉流程，解决困惑。
根据相关规定，矿山基建项目占用土地类型主要包括国有建设用地、耕地、林地、草原以及未利用地等。而不同类型的土地的取得方式和流程也各有不同。
对于国有建设用地，国家采取有偿取得的方式，主要包括出让取得、租赁取得、以土地使用权作价出资或者入股三种取得方式。
在实践中，因矿山所处环境的特性等原因，矿山建设项目很少直接占用到已经规划为国有建设用地的土地，大多数情形是占用耕地、林地、草原、未利用地等。因此本文对直接占用国有建设用地的类型不作过多介绍。
为何依法签订合同的用地却被认定为违法？
对于耕地、林地和草原，从土地用途划分，均属于农用地。国家规定，取得农用地作为建设用地的，必须符合土地利用总体规划和土地利用年度计划中确定的农用地转用指标，并且需要办理严格的农用地转用审批手续以及征地手续。此外，对于林地和草原，在取得程序上需要先取得林草管理部门的使用审核同意书后才能办理正式的建设用地审批手续。
需要特别强调的是，自2010年以来，自然资源部（原国土资源部）出台《采矿用地方式改革试点方案》，在部分省份和地区以试点方式，积极探索和尝试在不改变农村土地所有权性质、不改变土地规划用途前提下，以临时用地的方式满足采矿用地需要。
但该项试点的范围仅包括广西、云南、内蒙古、辽宁等部分省市和地区，并未在全国范围内全面推行，并且对试点适用的条件和范围进行了限制，因此不具有普遍适用性。
对于未利用地，一般按照省、自治区、直辖市的规定办理。此外，需报国务院批准农用地转用、土地征用的单独选址建设项目用地，涉及使用国有建设用地和未利用地的，一同报批。
树人律师对不同类型的用地取得方式、用地预审和审批流程、取得建设用地需缴纳的税费以及采矿用地改革试点的条件和范围等内容进行了详细梳理和介绍，矿业企业关注“树人律师”公众号并回复“用地审批”获取。
现在我们应该都清楚了，为什么矿山业主和村民签了用地协议，并给村民支付补偿款依然属于非法用地的情形了。因为农村耕地属于农用地，如果建设项目占用农用地，必须要办理农用地转为建设用地的审批手续并需经过土地征收程序才可以基建，即便私下和村民签订了用地协议并且支付了用地补偿款，因未履行农用地转用及国有土地出让程序，必然会被认定为非法用地而受到相应的处罚。
未经流程取得建设用地的法律后果与律师建议
那么，如果矿业企业未按法律规定的程序和方式取得建设用地，将面临哪些法律后果呢？
根据相关法律规定，未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地，或者违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，将面临如下处罚措施：
1、县级以上人民政府自然资源主管部门责令退还非法占用的土地；
2、限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状；
3、没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；
4、对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；
5、构成犯罪的，依法追究刑事责任。
【律师建议】
为确保矿业企业建设工程项目合法取得建设用地，避免企业遭受行政处罚，甚至被追究刑事责任，特提出如下建议：
1、应首先明确拟申请用地的土地类型，是国有建设用地、耕地、林地、草原还是未利用土地。
对于国有建设用地，可以采取有偿使用方式如招拍挂、协议出让、租赁等方式取得；对于农用地且未实行采矿用地方式改革试点的地区，必须办理严格的农用地转用手续，切勿采用“以租代征”等手段变相转为建设用地；对于林地和草原，应首先向相应林地和草原主管部门提出用地申请，取得审核同意书后办理建设用地审批手续。
2、就建设用地申请审批的流程，应办理建设项目用地预审和审批，并按不同阶段的要求完备相关材料（具体内容回复公众号“用地审批”获取），以保证审批事项顺利推进。
3、对于实施采矿用地方式改革试点的地区，可以申请在不改变农村土地性质和用途的情况下满足采矿用地需要。
但因试点工作仅在部分地区施行，因此树人律师建议，不同地区的矿业企业拟申请采矿用地的，应先与当地自然资源主管部门沟通，确定企业所在地区是否属于试点范围，以免出现涉及“以租代征”导致非法用地的风险。
4、在办理建设用地的过程中，应明确相关税费的要求和标准以及相应减免和优惠政策，在合法合规的前提下节省相关成本。