物业自管，从“尽职调查”做起

物业自管，不是一件易事，需要坚韧的态度，需要务实的行动。
有人说“物业自管就是赶走老物业，自己来管理”，有人说“物业自管有先例，照搬借鉴很容易”。但是，真的容易吗？
其一，物业服务作为一项专业的服务领域，其本身就包含着纷繁复杂而又繁琐的各类任务。诸如安保、保洁、绿化、电梯维保、水箱维保、停车收费、系统建设、公共场地管理、公共设施维护、水电燃气费用代收、外联广告业务、催收物业管理费、管理专项维修资金、维护小区秩序、调解相邻关系、对接上级监管、应对业主异议等等，物业服务工作本质就是“管家”工作，每一项都与业主生活息息相关，每一项都不可或缺，如果不用心不专业，将服务做的丢三落四，将管理搞的七零八乱，必然会出局，这也是为什么大多数物业管理公司不受待见的原因之一。既然专业物管公司都不一定办得好，物业自管又怎能说容易？
其二，物业自管的案例许许多，完全复制的却没有。简单说来，各个小区在物业类别、面积大小、业主素质、业主结构、物业服务需求类别、业委会能力水平、业主参与程度、物管公司服务效果、业主与物管公司矛盾大小、所属政府部门态度等各个方面都存在大小不一的差异，如果强行将成功的案例模式照搬照抄，无疑是削足适履。所以，要实施物业自管，不下一番苦功夫进行调研分析，怎么能成功？
但，世上无难事，只怕有心人。
如何应对物业管理的专业性、繁杂性？我想，凡事经不起认真二字，但凡你敢认真的去调查、思考、学习、总结，你最终能想方设法的做好每一项物业服务的安排。比如说，自管前，我们对物业管理的费用收支方面进行一个客观的统计调查，列明物业收费、公共收益、停车场收益、其他收益等收入，列出工资、服务承包费用、日常维修开支、其他开支等支出，合理估算出自管可留存收益，也可对比出物管公司是否财务作假；我们可以对物业管理相关法律法规的学习，对相关专业维保、安保、保洁的项目内容进行阅读熟悉，让我们对物业管理有更充分的认识；我们可以通过分包服务的方式保证专业化的服务，通过成立职能部门和志愿团的形式将外联关系、内部矛盾进行分流管理。“预则立，不预则废”，物业自管是大计，应该做好充分的前期调查和预案设计，做到未雨绸缪。
而对于自管模式的选择、自管方案的确定，个人认为，仍然要遵循“实事求是”的原则。我们参观学习自管成功的小区、也会参与自管经验的研讨和分享、也会大量阅读学习有关物业自管的文章和经历，这是积极的行动，也是正确的措施，但更加重要的事情我认为仍然是对小区工作的“尽职调查”，了解小区的历史背景、了解小区的业主结构、了解业主对于自管的态度和认知、了解小区是否适合自管、了解小区的物业治理架构等信息，最好能形成一份书面的类似法律意见书一样的“自管意见书”，分析当前本小区的物业管理现状和凸出的问题，列明本小区物业自管的目的和核心原则、业主意向度，进而再结合各种自管成功的案例和方案，进行嵌套式修正，最终达到自管方案能适合小区的实际情况、也能符合多数业主的预期。物业自管方案的确定，如同一场战争的布局，知己知彼，方能百战不殆，但重在知己。
物业自管，我们应重视对小区的“尽职调查”，这是前提，也是态度，更是责任。