非本集体经济组织成员买卖宅基地使用权的合同无效

前言
随着生活水平的提高，产生到农村买房，享受田园生活愿望的城镇居民也不在少数。部分人认为双方按照《民法典》的规定，签订房屋买卖合同，在房款两清后就享有了宅基地的使用权。实则，宅基地使用权的特性，本就不允许向城镇居民流转。
01、宅基地所有权为农民集体所有，使用权限于本集体经济组织成员
从《物权法》制定过程及实施，到现今《民法典》的实施，立法条文内容已经对宅基地使用权的性质作出了定性，在《土地管理法》第九条规定了宅基地所有权属于农民集体所有的基础上，宅基地是为特定农村集体经济组织成员对农民集体所有土地的占用、使用、收益的权利。
通俗来说，《土地管理法》第九条规定的宅基地属于农民集体所有，并不属于村民个人所有，村民个人并无转让宅基地所有权的权利。
另外，宅基地使用权亦是基于特定人员为村集体经济组织成员，本集体经济组织成员以外的其他人员（包含非本集体经济组织成员、城镇居民）并不能取得宅基地的使用权。
02、宅基地使用权的转让
根据《土地管理法》第六十二条的规定，宅基地使用权的申请主体为农村户，且根据“一户一宅”的原则，农村户已获取宅基地，则不能再次申请宅基地。故而，农村户若出卖宅基地后再次申请宅基地使用权，则不会获得批准。
1999年5月，国务院办公厅下发的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中规定，农民的住宅不得向城市居民出售。
2004年10月，国务院下发的《关于深化改革严格土地管理的决定》中规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地。
上述法律规定及行政文件原则上禁止宅基地使用权的转让，目的在于禁止宅基地使用权流转至本集体经济组织之外，以此保护集体经济组织成员的利益。
随着国家政策的调整，2015年1月，中共中央办公厅和国务院办公厅联合印发了关于宅基地改革试点工作的意见，在试点地区按照改革试点意见处理宅基地使用权抵押、转让问题，试点期限于2018年12月31日结束。现试点工作早结束，在处理宅基地使用权转让的问题上应按照法律规定严格执行。
结合《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》规定“在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。”的内容来看，司法实践认为，对于宅基地使用权的转让仅限于本集体经济组织内部成员之间流转。
03、宅基地使用权转让合同、宅基地自建房买卖合同、宅地基抵债协议的效力
按照上述法律及会议纪要规定，宅基地使用权为本集体经济组织成员享有，宅基地自建房亦不能向本集体经济组织以外的个人进行转让。非本集体经济组织成员宅基地使用权转让合同、宅基地自建房买卖合同违反《土地管理法》的规定，合同无效。
实践中，也存在村民用其宅基地使用权或宅基地上房屋抵债的情形，这类抵债协议亦不符合《土地管理法》的规定，抵债协议无效。村民与债权人之间的债权债务关系并未消灭，村民仍应履行原债权债务的相应义务。