农村宅基地上房屋能否被强制执行

一 问题引出
农村宅基地具有生活保障功能，其财产属性较弱，法律对宅基地流通也做了严格限制。根据房地一体的原则，如果强制执行宅基地上房屋，那么宅基地的使用权也要一并转移，有违宅基地制度设立初衷。本文将分析强制执行宅基地及地上房屋的可行性。
二 案件梳理
1、（2019）冀07执异11号
【裁判要旨】可以查封、拍卖、变卖宅基地及地上房屋
法院查明：经查，刘成虎、刘成龙宅基地面积49.66平方米，地上建筑二层楼房，位置位于沽源县闪电河乡闪电河村半虎线南刘成虎楼房位于最东侧。2018年12月12日，本院作出（2018）冀07执恢18号之二执行裁定，裁定拍卖、变卖被执行人刘成虎位于沽源县××××49.66平方米宅基地及该地上二层楼房（位于最东侧）。
法院认为：本院依法将登记在被执行人刘成虎名下的宅基地及地上楼房拟拍卖、变卖并无不当。
2、(2011)扬执字第1008号
【裁判要旨】由同村村民作为买受人，可以执行宅基地及地上房屋使用权及所有权
法院认为：由于法律、政策禁止性规定等方面的问题，以农村宅基地和房屋为执行标的物的案件容易走入执行困境。民事执行制度以最大化实现债权为价值目标，法院应平衡关联法律制度之间的价值，采取有选择地执行房屋所有权、房屋使用权以及房屋拆迁补偿利益等手段变通执行。法院认为，由同为槐泗镇的谢孝忠作为房产买受人，则在房产过户过程中不会因为违反法律禁止性规定而受阻。于是，申请执行人谢孝忠同意以100万元（含土地价值）价格受让被执行人房产，并向法院交付了高于其债权的差价款，并按一定比例分配给其余所有债权人。
3、（2017）粤执监51号
【裁判要旨】可以拍卖宅基地上房屋
法院认为：执行法院在拍卖涉案房屋前，已经征询过广州市天河区国土房产部门的意见，且曾润兴已经交付了全部拍卖款，广州市天河区国土房产部门亦协助执行法院向买受人曾润兴核发了涉案房屋的集体房地产权证。因此，执行法院在拍卖方案中没有限定竞买人的条件并将涉案房屋拍卖过户给非本集体组织成员，不存在违反法律规定的情形。
4、（2020）粤03执复623号
【裁判要旨】可以查封宅基地上房产，但未明确是否可以查封宅基地使用权、是否可以拍卖宅基地使用权及地上房产
法院认为：本案中，由于被执行人未履行生效判决确定的内容，福田法院查封被执行人黄宜发名下涉案房产符合法律规定。
5、（2021）渝04民终1319号
【裁判要旨】可以查封，拍卖时只能处理被执行人对房产享有的份额，不得损害其他共有权人的财产份额
法院认为：何玉蓉、何永孝主张案涉房屋占用土地性质系农村土地，不能进入市场流通，对该房屋拍卖错误。经查，2021年1月11日酉阳X族苗族自治县人民法院作出（2020）渝0242执3179之三号执行裁定书，查封了被执行人李波位于重庆市酉阳县何家坝路227号的房屋及案涉房屋，该房屋占用土地性质不影响人民法院查封的效力。该房屋能否进入市场流通以及该房屋能否拍卖不属于本案审查范围，故何玉蓉、何永孝该上诉理由不能成立，不予采纳。对于何玉蓉、何永孝诉称该案涉房屋系何玉蓉及其未成年子女的唯一住房的问题。本案执行行为是针对被执行人李波享有的财产份额进行查封，在对李波与何玉蓉共有财产进行拍卖时，应在共有财产范围内对李波所享有财产份额进行处分，不得损害何玉蓉的财产份额，故不会影响何玉蓉的居住问题。因此，人民法院对案涉房屋的查封行为并无不当。
6、（2020）粤0904执异21号
【裁判要旨】未有法律明确规定集体土地禁止执行，即可执行
法院认为：有关异议人提出案涉土地是集体土地不得处分的主张，对免予执行财产，须有法律明确规定，显然集体土地不属于禁止执行处置财产范围，故异议人该项主张没有法律依据，依法不能成立。综上，异议人钟晓春、钟晓议、钟贵华提出解除对案涉房屋及土地使用权的查封，并停止评估拍卖的的异议请求，依法不能成立，应予驳回。
7、（2013）湛雷法执异字第21号
【裁判要旨】不能办理变更登记手续，应当中止执行
法院认为：根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。由于本案中查封的房地产土地属于农村宅基地，经征求土地管理部门意见，该宗土地不能办理变更登记手续，因此，该房地产未符合评估拍卖的条件，本院中止对该房地产的执行并无不当。徐秋茂请求对该房地产继续执行，理由不成立，本院不予支持。
8、(2020)陕0116执异53号
【裁判要旨】因农村宅基地禁止上市流通，属于法律及司法解释禁止处置的财产，故暂不宜处置
法院认为：本院认为，西安市长安区人民法院（2019）陕0116执3362号之三执行裁定书认为，在执行中，二被执行人名下银行账户余额不足，我院已依法将其账户予以冻结。查封被执行人蔡子旺名下车辆一部，因该车辆未控制，暂无法处置；并查封二被执行人名下农村宅基地各一套，因农村宅基地禁止上市流通，属于法律及司法解释禁止处置的财产，故暂不宜处置。驳回异议人吕永信的异议。
9、(2021)鲁03民终165号
【裁判要旨】小产权房买卖合同不受法律保护，不能排除执行
法院认为：坐落于周村区产（不动产证号J06-0002603）系在集体土地上建造的市场化商品房，于2013年12月2日登记在王光强名下，共有人为邵月美。2017年6月25日，王光强与王爱华签订房屋买卖合同，由王光强将上述房产以150000元价款出卖给王爱华。同年6月26日，王爱华以银行转账方式支付给王光强购房款150000元，并开始居住使用涉案房屋至今。本案中上诉人王爱华和原审被告王光强虽就案涉房屋签订了房屋买卖合同，但案涉房屋系小产权房，上诉人王爱华和原审被告王光强亦不具有涉案房产所在集体经济组织的成员身份，故双方之间签订的书面买卖合同不受法律保护。上诉人王爱华虽然购买了案涉房屋并占有使用，但无法享有合法的物权，不享有排除执行的民事权益。
三 律师评析
根据我国宅基地法律规定和政策，农村宅基地使用权的取得必须符合国家的土地管理制度，宅基地使用权作为一种带有社会福利性质的权利，以户为单位申请，农村村民一户只能拥有一处宅基地，所以宅基地具有很强的人身属性，在强制执行宅基地使用权及地上房屋时，应当在保障债权人的权益得以实现的同时，也充分考虑宅基地的特殊性。
民事执行制度以最大化实现债权为价值目标，法院应平衡关联法律制度之间的价值，采取有选择地执行房屋所有权、房屋使用权以及房屋拆迁补偿利益等手段变通执行。不能简单以没有法律明确规定集体土地不属于禁止执行处置财产范围，即认为可以按照一般财产规定处理集体土地及地上房屋，这样明显忽略了集体土地的特殊性、有违集体土地制度设立的初衷。
律师认为，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十四条：“人民法院执行集体土地使用权时，经与国土资源管理部门取得一致意见后，可以裁定予以处理，但应当告知权利受让人到国土资源管理部门办理土地征用和国有土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金及有关税费。”规定，执行宅基地及地上房屋是有法律依据的。但是在拍卖地上房屋时，应当在同一集体组织内进行拍卖，这样一来在房产过户过程中不会因为违反法律禁止性规定而受阻。同时，应当考虑该房屋是否为家庭共有财产，应在共有财产范围内对被执行人所享有财产份额进行处分，不得损害其他共有人的财产份额及居住问题。