当前房价下跌形势下卖方诉讼策略全方位盘点（下）

按：“如舟析讼”专栏由北京德恒律师事务所刘茹洁律师创作，专注于建设工程、民商事争议解决、生态环境诉讼执法领域的实务问题研究，如舟析讼——愿乘法律之舟，精研实务领域，欢迎大家关注。
上期（2024年11月20日）笔者发稿了《当前房价下跌形势下卖方诉讼策略全方位盘点（上）》，围绕买方恶意违约的主要情形、卖方是否可要求继续履行等内容进行了分析。笔者为当事人设计诉讼路线时，除了充分尊重当事人的意见，还考虑到本案的具体情形（买方不停在投诉我方“违建”、买方也要卖掉自己的房子才能有钱购房、买方本意是想法设法的不购房等），认为不宜采用“继续履行”，而应采用“解除合同并要求买方承担违约责任”的诉讼策略。本期（下）主要围绕卖方要求解除合同+要求承担违约责任的诉讼策略做如下盘点：
一、房价下跌损失基准日如何确定
买方拒绝履行的，应当赔偿因违约而给买方造成的损失，包括直接损失和逾期可得利益损失。其中，笔者理解的直接损失应该指的是房屋跌价损失，即卖方由于无法得到正常的履约，而导致的房屋下跌所产生的差价损失，如上述案件中，我方当事人在2023年年初卖房时价款近700万元，而2023年下半年该房屋跌价至650万不到，2024年一年都在600万上下波动，可谓是损失惨重。
笔者注意到案涉合同中关于卖方拒绝履行的解约违约金高达合同总价款的20%，因此可以很容易预见卖方届时会申请减少违约金。如适用定金罚则条款，也无法弥补买方的损失。因此，我们决定直接诉请要求赔偿因房价下跌导致的直接损失。至于该损失的计算方式，实践中一般按照：一、双方协商确定的，从其约定；二、双方不能协商确定的：(一)原则上可比照最相类似房屋的市场成交价(首先是同幢相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；(二)无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。
根据上述规范，认定损失的时间点也就是损失基准日对于法官来讲属于难点（基准日房价减去签约房价即为损失），因为必须考量诸多因素，法官把握不好的话，容易导致双方的权益失衡，也容易引发双方或一方当事人的不满，造成讼累。买方作为原告方，如果不申请评估的话，只以房产中介发布的房价下降信息等作为证据，很难有效地被全额支持（届时法官只进行酌定，金额会很少）。因此笔者建议在此类案件中一定要申请房地产估价鉴定，其中损失基准日的确定是关键，实践中通常会认为损失基准日就是合同权利义务终止时点，因为该时点意味着合同已经解除，合同的权利义务已经终止，守约方即有权重新处分其房屋，房屋下跌损失不再继续发生。因此，合同权利义务终止时间的确定是关键。
根据新出台的《合同编通则司法解释》第五十九条规定：当事人一方依据民法典第五百八十条第二款的规定请求终止合同权利义务关系的，人民法院一般应当以起诉状副本送达对方的时间作为合同权利义务关系终止的时间。根据案件的具体情况，以其他时间作为合同权利义务关系终止的时间更加符合公平原则和诚信原则的，人民法院可以以该时间作为合同权利义务关系终止的时间，但是应当在裁判文书中充分说明理由。
笔者代理的该案中，法院即以起诉状副本送达对方的时间作为合同权利义务关系终止的时间，也即房价下跌损失的基准时间。以该日期为基准日，由评估机构评估出的金额相较签约金额便是卖方的房价下跌直接损失。
依据《民法典》第五百六十五条规定，如以通知形式主张解除合同的，司法实践中以享有解除权的一方行使解除权的时间为准，作为房屋价值的评估基准日。如江苏省南通市港闸区人民法院 （2017）苏0611民初3741号，法院认为，案外人沈佳楠、沈冲珍（房屋所有权人）于2017年11月15日才明确表示不同意出售案涉房屋，原告及时变更了诉讼请求并申请对房屋价值的评估，评估基准日确定为2017年12月8日并无不当。因此，原告可得利益损失为506300元。
二、律师如何对房地产估计报告质证
确定房屋交易时点房屋的市场价格，只能借助具有资质及资格的相关专业人员进行司法鉴定即价值评估，法院通常委托房地产估计机构进行房地产价值估计。《房地产估价报告》作为在诉讼过程中司法机关委托专业评估机构对专业问题作出的意见，在证据种类中属鉴定意见应无争议。
具体到《房地产评估报告》的质证，则应结合《房地产估价机构管理办法》《房地产估价规范》《房地产估价基本术语标准》等进行。《房地产估价报告》的主要问题集中于：1、鉴定机构是否备法定资质，或者鉴定事项是否超出该鉴定机构业务范围、技术条件；2、鉴定过程是否符合符合相关专业的规范要求；3、鉴定方法是否符合相关专业的规范要求。
1、根据《房地产估价机构管理办法》第二十五条规定：“从事房地产估价活动的机构，应当依法取得房地产估价机构资质，并在其资质等级许可范围内从事估价业务。一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、房屋征收、在建工程抵押以外的房地产估价业务。”此外，《司法鉴定程序通则》第三十一条规定：“有下列情形之一的，司法鉴定机构可以接受办案机关委托进行重新鉴定：（一）原司法鉴定人不具有从事委托鉴定事项执业资格的；（二）原司法鉴定机构超出登记的业务范围组织鉴定的；”第四十七条规定：“本通则是司法鉴定机构和司法鉴定人进行司法鉴定活动应当遵守和采用的一般程序规则，不同专业领域对鉴定程序有特殊要求的，可以依据本通则制定鉴定程序细则。”可见，律师对作出《房地产估价报告》的房地产估价机构的资质的审查尤为重要。
2、律师应重点审查鉴定过程是否符合符合相关专业的规范要求，主要表现在审查鉴定人是否参与实地查勘，是否对实地的户型、面积、楼层、装修装饰、房屋产权证书、违章搭建等情况进行充分勘察等。《房地产估价规范》明确要求，“除应采用批量估价的项目外，每个价目至少有一名注册房地产估价师全程参与受理估价委托、实地查堪估价对象、撰写估价报告等估价工作。”因此，实践中应结合《估价对象实地查勘记录》等文件审查出具意见的鉴定人员是否参与实地查勘。《房地产估计报告》出具后，律师还应对内容充分审查，审查是否对户型、面积、装修装饰、违章搭建等情况作出了充分的描述和考量。
3、律师还应重点审查鉴定方法是否符合相关专业的规范要求，审查《房地产估价报告》内容是否全面、选取的可比交易实例是否符合《房地产估价规范》。根据《房地产估价规范》7.0.2 规定：叙述式估价报告应包括下列部分:1、封面;2、致估价委托人函;3、目录;4、估价师声明;5、估价假设和限制条件;6、估价结果报告;7、估价技术报告;8、附件。特别是估价技术报告要包含估价测算过程，应详细说明所选用的估价方法的测算步骤、计算公式和计算过程及其中的估价基础数据和估价参数的来源或确定依据等。律师应重点关注《房地产估计报告》中是否包含估价技术报告及其所包含的估计测算过程。
《房地产估价规范》列举了比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法，各种方法均有不同的适用场景。根据《房地产估价规范》，可比交易实例信息宜包括：“交易对象基本状况，交易双方基本情况，交易方式，成交日期，成交价格、付款方式、融资条件、交易税费负担情况，交易目的等。”而且，可比交易实例顾名思义也是必须实际已经交易的案例。同时，《房地产估价规范》亦要求，“可比实例及其有关信息应真实、可靠，不得虚构。应对可比实例的外部状况和区位情况进行实地查勘，并应在估价报告中说明可比实例的名称、位置及附位置图和外观图片。”可见，对《房地产估价报告》中应对比实例的审查也是律师的一项重要工作。
三、买方在何种情况下可主张预期可得利益损失
对于解除合同的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。直接损失在第一部分中已充分阐述，而关于预期可得利益损失如何主张，根据《民法典》第五百八十四条规定，可得利益损失不得超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。这意味着，该部分损失必须是买方在签约当时即预见或应当预见到的损失，比如买方在签约时明知卖方在收取房款后会进行固定收益的投资、或者会缴纳另行购房的尾款（尾款不按时交付将导致违约等）。
当然，在在计算和认定时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、守约方不当扩大的损失、守约方因违约获得的利益、守约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。这里要特别注意“守约方亦有过失所造成的损失”的扣减，在这方面，由于法官会考量买方是否也有轻微违约情形的存在（比如有轻微的延期配合办理文件手续等行为发生），买方须特别留意不要在卖方毁约意思表示不明情况下，作出自身不符合合同约定的行为。
四、诉讼过程中损失还在不断扩大该如何处理
众所周知的原因，北京地区法院审理周期长，从立案到一审结案往往需要一到两年时间。既然法院已经将一审立案后送达起诉状副本之日作为评估基准日，那如果在漫长的诉讼过程中房价不断下跌，买方损失不断扩大该怎么处理？在这里其实并没有特别好的办法。上面已经说到了，法院会以送达起诉状副本之日为评估基准日，而案件审理期间，买方一般都不太敢擅自处理房产——因为对房屋买卖合同是否可以依法解除，只能到一审判决时才能知道。在这之前，买方如擅自另售房产给案外人，虽然买方能及时止损，但如果法院一审的判决结果是买方无权解除合同，那买方岂不是构成了根本违约。
面对持续下跌的房产，笔者结合案情实际，发现《合同编通则司法解释》似乎给出了一个解决方案，根据第五十四条规定：当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼的方式主张解除合同，撤诉后再次起诉主张解除合同，人民法院经审理支持该主张的，合同自再次起诉的起诉状副本送达对方时解除。但是，当事人一方撤诉后又通知对方解除合同且通知已经到达对方的除外。根据该条规定，如买方在第一次庭审过程中，损失扩大的十分严重，建议进行撤诉处理（此时与法官沟通的理由最好不要引起法官反感，宜解释成撤诉后想另诉继续履行等理由），待撤诉后，再次进行起诉，则第二次起诉时的损失基准日便以第二次起诉状副本送达对方时点为准了。《合同编通则司法解释》出台时间不长，对于这样的案例样本还未找到，笔者也未尝试过，出此下策也属无奈之举。